Care sunt principalii factori care au dus la stagnarea livrărilor de spații de birouri în orașele regionale din România în ultimii doi ani?
La fel ca și în București, dar și în alte orașe din regiune, și nu numai, sectorul birourilor trece printr-o perioadă de transformări, ceea ce a determinat o schimbare în strategia dezvoltatorilor, care s-a tradus în primul rând prin precauție.
Incertitudinea economică generată de contextul internațional, creșterea costurilor de construcție și fluctuațiile pieței muncii, sunt printre factorii care au determinat această schimbare de abordare. Pe lângă acestea, reticența investitorilor pe fondul unei cereri fluctuante, și munca hibridă au redus apetitul pentru noi dezvoltări.
Cum explicați diferența majoră dintre stocul de birouri din orașele regionale și cel din București?
Acestă diferență nu ține de lipsa de potențial, ci de istoricul investițional, nivelul de maturitate al pieței și ritmul de dezvoltare. Bucureștiul concentrează de peste două decenii cea mai mare parte a investițiilor imobiliare și a cererii de spații de birouri. Această concentrare a generat, în timp, un ciclu accelerat de dezvoltare a proiectelor de birouri, care a dus la formarea unui stoc mult mai mare și mai diversificat decât în orașele regionale.
Pe termen mediu și lung, fundamentele solide ale orașelor regionale – capital uman, centre universitare puternice și costuri competitive – susțin premisele unei recuperări treptate a acestui decalaj, pe măsură ce condițiile economice și investiționale se stabilizează.
Ce rol joacă numărul mare de studenți în dezvoltarea pieței de birouri?
Acest indicator nu influențează automat nivelul livrărilor de birouri, dar este unul dintre cei mai importanți factori care stau la baza deciziilor de investiții și de extindere.
Studenții reprezintă principala sursă de capital uman calificat pentru sectoarele care generează cea mai mare parte a cererii de birouri – IT&C, servicii profesionale, financiare, sectorul farmaceutic etc. Analizele Cushman & Wakefield Echinox arată că aceste domenii au fost motoarele cererii de spații de birouri în ultimii ani, iar deciziile de localizare ale companiilor sunt strâns corelate cu accesul la talente tinere și bine pregătite.
În același timp, prezența studenților susține dezvoltarea companiilor antreprenoriale, care ar putea genera cerere de spații de biouri, chiar și în perioade în care marile corporații sunt mai prudente în deciziile de extindere.
Cum influențează munca hibridă și remote cererea pentru spații de birouri în orașele regionale?
Analizele noastre arată că modelul hibrid nu a dus la dispariția cererii, ci la o utilizare mai eficientă și mai selectivă a spațiilor. În orașele regionale, unde nivelurile de chirie și costurile totale de ocupare sunt mai reduse decât în Capitală, companiile sunt mai puțin presate să renunțe complet la birouri și preferă să păstreze sedii locale mai compacte, dar bine poziționate și de calitate.
În al doilea rând, munca remote a extins aria de recrutare, ceea ce a avantajat orașele regionale. Companiile pot angaja talente care locuiesc în Cluj-Napoca, Iași, Timișoara sau Brașov fără a fi necesară prezența zilnică la birou, însă mențin în aceste orașe hub-uri operaționale pentru colaborare, integrarea echipelor și cultura organizațională. Acest model susține cererea pentru spații de birouri, chiar dacă suprafețele medii închiriate per companie sunt mai bine optimizate.
Un alt efect important este schimbarea criteriilor de selecție a spațiilor. Conform concluziilor din studiile Cushman & Wakefield Echinox privind comportamentul ocupanților, în contextul muncii hibride, chiriașii acordă o importanță mai mare calității clădirii și eficienței spațiilor, accesului la transport public, mixului de servicii din proximitate și criteriilor de sustenabilitate. Cererea devine mai atentă la flexibilitatea spațiilor, iar biroul își consolidează rolul de spațiu de colaborare, inovare și apartenență, nu doar de loc de lucru zilnic.
Ratele relativ scăzute de neocupare sugerează o piață sănătoasă — de ce nu vedem mai multe dezvoltări noi?
Chiar dacă spațiile disponibile sunt limitate, deciziile de a începe proiecte noi presupun asumarea unor investiții pe termen lung, într-un context marcat incertitudini legate de evoluția costurilor, a pieței muncii și a cererii. Acest lucru este valabil atât în orașele regionale, cât și în București, dar impactul este mai accentuat în piețele mai mici, unde lichiditatea este mai redusă.
În plus, companiile sunt mai atente la dimensiunea și structura spațiilor închiriate, preferând optimizarea portofoliilor existente în locul relocărilor sau extinderilor rapide. Această atitudine reduce vizibilitatea cererii pe termen lung, un element esențial pentru deciziile de dezvoltare speculative.
Pe de altă parte, stocul relativ redus de birouri din orașele regionale face ca fluctuațiile ratei de neocupare să fie mai puțin vizibile. O rată de neocupare scăzută poate reflecta atât o cerere stabilă, cât și lipsa ofertei noi, fără a indica neapărat presiuni suficiente pentru lansarea imediată de proiecte mari. În acest context, dezvoltatorii preferă să aștepte semnale clare de creștere susținută a cererii, înainte de a demara noi investiții.
În ce măsură infrastructura (transport, conectivitate) limitează expansiunea acestor piețe?
Infrastructura este factor diferențiator, care influențează unde, când și în ce ritm apar noile dezvoltări. Astfel, în contextul muncii hibride, accesibilitatea și transportul public sunt criterii tot mai importante pentru chiriași. Studiile noastre privind comportamentul ocupanților arată că, indiferent de oraș, companiile acordă o importanță crescută accesului facil la transportul public, timpilor de deplasare și conectivității urbane, acestea fiind elemente-cheie în decizia de a închiria sau extinde spații de birouri. În general, în orașele regionale, infrastructura de transport este funcțională, dar nu este uniform dezvoltată, ceea ce limitează extinderea birourilor în afara zonelor consacrate.
Accesul la autostrăzi, drumuri expres, căi ferate modernizate sau aeroporturi funcționale este de asemenea un avantaj competitiv major, zonele cu noduri rutiere importante sau infrastructură în curs de modernizare atrag mai ușor investiții.
