Criza locuințelor în Europa. Măsurile propuse de CE pentru creșterea semnificativă a construcțiilor

Criza locuințelor în Europa

În acest context, Comisia Europeană propune o strategie amplă de intervenție care vizează creșterea masivă a construcțiilor și reorganizarea modului în care sunt utilizate locuințele existente.

Datele recente arată o presiune constantă asupra pieței imobiliare europene. În ultimul deceniu, prețurile locuințelor au crescut cu peste 60% în medie, în timp ce chiriile au urcat cu aproximativ 20%.

Această evoluție a fost determinată de mai mulți factori:

• cerere ridicată în marile orașe
• costuri mai mari de construcție
• ofertă limitată de locuințe noi
• scăderea ritmului autorizațiilor de construire

În paralel, creșterea salariilor nu a reușit întotdeauna să țină pasul cu dinamica pieței, ceea ce a redus accesibilitatea locuințelor în multe state membre.

Obiectivul Comisiei Europene

Comisia Europeană propune o schimbare structurală a pieței imobiliare, cu un obiectiv clar: creșterea cu aproximativ 40% a numărului de locuințe construite anual în Uniunea Europeană.

În termeni concreți, acest lucru înseamnă:

• creșterea producției de la ~1,6 milioane la 2,25 milioane de locuințe anual
• un plus de aproximativ 650.000 de locuințe pe an
• investiții estimate la circa 150 miliarde euro anual

Finanțarea ar urma să fie susținută prin programe europene de investiții și parteneriate cu instituții financiare internaționale.

Locuințele sociale, prioritate strategică în UE

Un element central al planului european este extinderea locuințelor sociale, considerate esențiale pentru echilibrarea pieței și reducerea excluziunii locative.

„Aș opta pentru construcția de locuințe sociale în interiorul orașelor, astfel încât să evităm enclavizarea populației cu venituri modeste în anumite zone urbane. Cel mai bun exemplu pe partea de locuințe sociale este Viena, unde se dezvoltă proiecte de locuințe sociale în toate cartierele, indiferent de cât de ieftine sau de scumpe sunt acele zone. Este utopic să credem că putem copia 100% modelul, întrucât acest program a început în anii ‘40, dar cu siguranță vom găsi foarte multe puncte din care ne putem inspira”, a declarat Georgian Marcu, fondatorul și proprietarul agenției imobiliare Green Angels, pentru Storia.

În prezent, există diferențe majore între statele membre:

• Franța: milioane de locuințe sociale
• Țările de Jos: pondere ridicată în totalul fondului locativ
• Germania: program extins de locuințe publice
• România: una dintre cele mai scăzute ponderi din UE

În România, numărul locuințelor sociale este foarte redus raportat la totalul locuințelor, ceea ce limitează accesul persoanelor cu venituri mici la piața rezidențială.

„Soluțiile propuse de Comisia Europeană sunt rezonabile, iar multe dintre ele, în special cele legate de construirea de locuințe sociale, ar putea fi adaptate și implementate și în România. Totuși, pentru ca acest lucru să se întâmple într-un mod cât mai eficient, este nevoie de identificarea unor surse de finanțare și de cooperare din partea administrațiilor publice locale și centrale pentru încurajarea construcției de locuințe”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).

Cum stă România în ceea ce privește evoluțiile pieței imobiliare?

Piața imobiliară din România a înregistrat creșteri semnificative în ultimii ani. În marile orașe, prețurile apartamentelor au crescut accelerat, în unele cazuri chiar dublându-se.

În același timp, salariile au avut o evoluție relativ apropiată de cea a prețurilor, însă acest echilibru nu a eliminat dificultățile de acces la locuințe.

Principalele probleme identificate:

• creșterea ratelor la credite ipotecare
• scumpirea locuințelor vechi și noi
• impactul modificărilor fiscale asupra achizițiilor
• dificultăți în accesarea finanțării

Unul dintre factorii critici ai crizei locuințelor este reducerea ritmului de construcție.

În ultimii ani:

• numărul autorizațiilor de construire a scăzut în Europa
• ritmul construcțiilor nu acoperă cererea
• marile orașe se confruntă cu deficit de locuințe accesibile

Această situație contribuie direct la creșterea prețurilor și la presiunea asupra pieței de închiriere.

Un alt element important este existența unui număr mare de locuințe neutilizate. La nivel european, aproximativ o cincime din fondul locativ nu este ocupat permanent.

În România, estimările indică milioane de locuințe nelocuite, însă o parte dintre acestea sunt:

• închiriate informal
• utilizate în regim turistic pe termen scurt
• nedeclarate complet în statisticile oficiale

Comisia Europeană susține creșterea densității urbane prin dezvoltarea unor proiecte rezidențiale mai compacte și prin relaxarea anumitor restricții de construire. Ideea de bază este utilizarea mai eficientă a terenurilor disponibile în orașe, astfel încât să poată fi construite mai multe locuințe în zonele cu cerere ridicată.

Totuși, această strategie vine cu o serie de provocări importante, care nu pot fi ignorate. În primul rând, creșterea densității poate pune presiune suplimentară pe infrastructura existentă, care în multe orașe este deja utilizată la capacitate ridicată. În al doilea rând, este nevoie de extinderea și modernizarea rețelelor de utilități, precum apă, canalizare, energie și transport public, pentru a susține noile dezvoltări imobiliare.

De asemenea, o densitate mai mare a populației poate duce la creșterea traficului și, implicit, la niveluri mai ridicate de poluare, mai ales în lipsa unor soluții eficiente de mobilitate urbană. În același timp, există riscul suprasolicitării serviciilor publice, inclusiv școli, spitale și alte facilități esențiale.

„Chiar dacă în România creșterea salariilor a ținut pasul cu creșterea prețurilor la locuințe, cumpărătorii nu au fost scutiți de dificultăți financiare. Într-un sondaj realizat de Storia, 27% dintre persoanele care au cumpărat o locuință în 2025 au declarat că au fost afectate de creșterea ratelor la creditele existente, în timp ce 15% au renunțat la planurile inițiale pentru că locuințele vechi s-au scumpit. În plus, pentru 12% dintre cumpărători, creșterea TVA-ului a reprezentat un obstacol pentru găsirea proprietății dorite, întrucât prețurile la locuințele noi au crescut”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).

România nu dispune încă de un obiectiv clar și coerent în ceea ce privește dezvoltarea stocului de locuințe

În comparație cu alte state europene, România nu dispune încă de un obiectiv clar și coerent în ceea ce privește dezvoltarea stocului de locuințe. În timp ce țări precum Germania sau Marea Britanie au implementat planuri ambițioase care vizează construcția a sute de mii de locuințe anual, România rămâne într-o etapă în care lipsa unei strategii naționale unitare este încă evidentă.

„Focusul autorităților ar trebui sa fie pe orașele în care avem centre universitare importante, care atrag un număr important de studenți, care ulterior își doresc să rămână în respectivul oraș pentru simplul fapt că acolo au mai multe oportunități de a se angaja sau de a avea o calitate a vieții mai bună decât în orașele secundare”, afirmă Georgian Marcu.

Această absență a unei direcții clare este dublată de o infrastructură urbană dezvoltată inegal, cu diferențe semnificative între marile orașe și zonele mai puțin dezvoltate. În același timp, ritmul de construcție al locuințelor este insuficient raportat la cererea reală, ceea ce menține presiunea asupra pieței imobiliare și contribuie la creșterea prețurilor.