Când poți contesta evaluarea imobiliară folosită la acordarea creditului. Ce pași există și ce opțiuni ai dacă valoarea pare nerealistă

La un credit ipotecar, evaluarea imobilului poate influența direct dacă finanțarea este aprobată și ce sumă primești. Evaluarea nu este doar o estimare „din ochi”, ci un raport scris, realizat de un evaluator autorizat, după standarde profesionale, iar banca îl folosește ca bază pentru analiza garanției. Când valoarea din raport pare însă prea mică sau nejustificată, apare întrebarea privind o posibilă contestare.

De ce contează atât de mult evaluarea în creditarea ipotecară și cine o realizează

În practică, banca se raportează la valoarea din raport pentru a stabili nivelul de risc și raportul dintre credit și garanție. Tocmai de aceea, aproape toate băncile cer un raport de evaluare înainte de aprobarea finală.

Din punct de vedere legal, activitatea de evaluare este reglementată prin Ordonanța Guvernului nr. 24/2011. Aceasta definește evaluarea ca activitatea de estimare a valorii materializată într-un raport de evaluare, realizat conform standardelor specifice și deontologiei profesionale, de către un evaluator autorizat.

În zona creditelor garantate cu imobile, evaluatorii lucrează în mod uzual după standardele și ghidurile ANEVAR, care sunt corelate cu standarde internaționale de evaluare.

Când are sens să vorbești despre contestarea evaluării și ce înseamnă acest lucru

În limbajul de zi cu zi, „contestarea” poate însemna mai multe lucruri, iar diferența e importantă. În primul rând, poate însemna solicitarea unei reanalizări în relația cu banca, adică o verificare internă sau o reevaluare. Asta ține de politica fiecărei bănci și de modul în care acceptă obiecții sau documente suplimentare.

În al doilea rând, poate însemna o sesizare profesională împotriva evaluatorului, atunci când există indicii că raportul nu respectă standardele sau etica profesională. Aici intervine cadrul disciplinar din zona Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) și regulile sale.

În al treilea rând, contestarea poate ajunge în instanță, dar nu ca un simplu „nu sunt de acord”. În instanță, discuția se poartă, de regulă, pe baza unei expertize, adică prin mijloace de probă, nu prin impresii.

Situațiile tipice în care o evaluare poate fi pusă sub semnul întrebării

O evaluare poate fi contestată în mod credibil atunci când există elemente verificabile care arată că raportul este incomplet, neclar sau construit pe premise discutabile.

O zonă frecventă ține de comparabile. În evaluările de piață, evaluatorul folosește tranzacții sau oferte comparabile și face ajustări. Dacă imobilele alese sunt din zone diferite, cu caracteristici care nu se potrivesc, sau dacă ajustările nu sunt explicate, valoarea finală poate deveni greu de justificat.

O altă zonă ține de datele juridice și tehnice. Dacă raportul pornește de la o suprafață greșită, dacă nu reflectă situația reală din acte, dacă ignoră o particularitate relevantă a proprietății sau dacă tratează superficial starea tehnică, concluzia poate fi afectată.

Mai apare și situația în care raportul nu explică suficient ipotezele și limitările. Standardele cer ca evaluatorul să declare standardele folosite și să lucreze cu rigoare profesională, inclusiv printr-un nivel adecvat de scepticism profesional în evaluare.

Important de reținut este că diferențele de valoare, singure, nu dovedesc automat o eroare. Contează dacă diferența poate fi legată de metodologie, date folosite și justificare.

Ce poți face în practică, în relația cu banca, când evaluarea pare prea mică

Înainte de orice demers formal, în practică se începe cu banca. Pentru credit, banca este cea care decide dacă acceptă raportul, dacă cere clarificări sau dacă permite o reevaluare.

În mod obișnuit, poți solicita băncii explicații privind valoarea din raport, inclusiv ce a cântărit în evaluare. Unele bănci acceptă completări sau clarificări, mai ales dacă există neconcordanțe de date sau lipsesc documente la momentul primei evaluări. În ghidurile lor, băncile descriu evaluarea ca etapă obligatorie și arată că raportul influențează aprobarea finanțării.

În anumite cazuri, se poate ajunge la o reevaluare. Uneori poate fi un alt evaluator din lista acceptată de bancă, alteori poate fi o revizie internă a raportului. Aici nu există o regulă unică, pentru că ține de procedurile fiecărei instituții de credit.

Reevaluarea printr-un al doilea raport și rolul unei opinii independente

Dacă banca permite, un al doilea raport poate fi util mai ales când prima evaluare are omisiuni sau folosește comparații discutabile. În practică, o reevaluare are greutate dacă aduce argumente concrete, nu doar o valoare mai mare.

Evaluatorul analizează proprietatea și piața, iar raportul este realizat ca etapă necesară înainte de creditare. Merită subliniat că o reevaluare nu garantează automat o majorare a valorii și nici acceptarea ei de către bancă, dar poate ajuta la clarificarea metodologiei și la corectarea unor date.

Când are sens o sesizare profesională la ANEVAR și ce poate rezulta din ea

Dacă problema nu este doar „valoarea nu-mi convine”, ci apar indicii despre abateri profesionale, intră în discuție răspunderea disciplinară.

ANEVAR are regulamente și proceduri prin Comisia de etică și disciplină, iar evaluatorii autorizați pot răspunde disciplinar pentru abateri săvârșite în activitatea de evaluare.

Asta nu înseamnă că ANEVAR „schimbă” valoarea din raport ca o instanță. Înseamnă că poate analiza conduita profesională, respectarea standardelor și a eticii, iar dacă se constată abateri, pot exista sancțiuni disciplinare.

E util de precizat că o sesizare disciplinară este relevantă atunci când ai indicii că raportul a fost întocmit necorespunzător profesional, nu doar când rezultatul este nefavorabil.

Când ajunge subiectul în instanță și ce se verifică, de regulă, prin probe

Calea instanței apare mai rar în zona creditării obișnuite, pentru că multe situații se rezolvă prin renegociere, schimbarea băncii, reevaluare sau ajustarea avansului. Totuși, dacă există un prejudiciu invocat și o legătură cu un raport de evaluare necorespunzător, discuția poate ajunge la litigiu.

În instanță, elementul central nu este opinia clientului sau a băncii, ci probele. În practică, un instrument folosit este expertiza, care poate compara metodologia, datele și concluziile.

Într-un demers practic, cele mai utile sunt lucrurile verificabile. Documente care arată caracteristicile imobilului, suprafețe și acte, fotografii relevante, plus o analiză de piață sau un raport alternativ, atunci când există.

Dacă în raport apar date greșite, de exemplu suprafața, anul construcției, tipul de finisaje, regimul juridic sau alte elemente importante, acestea sunt puncte concrete care pot fi discutate. La fel și situațiile în care raportul nu indică standardele folosite, deși standardele cer această mențiune și lucrul conform Standardele de Evaluare a Bunurilor (SEV).

Efectul cel mai întâlnit atunci când faci o contestare este ajustarea dosarului de credit, nu „anularea” evaluării.

Dacă evaluarea este mică, se poate întâmpla ca banca să reducă suma maximă finanțată, iar cumpărătorul să vină cu un avans mai mare. Dacă se obține o reevaluare acceptată, creditul poate reveni la parametrii inițiali discutați.

Dacă nu se ajunge la o valoare acceptată, soluția practică poate fi schimbarea băncii, renegocierea prețului cu vânzătorul sau alegerea unui alt imobil.