În esenţă, această lege condiţionează valabilitatea vânzării-cumpărării terenurilor agricole din extravilan de respectarea a trei categorii de reglementări: prioritatea la achiziţionarea terenurilor recunoscută şi exercitabilă, la preţ şi în condiţii egale, în ordine, de către coproprietari, arendaşi, proprietari vecini şi de către statul român, precum și procedura aferentă acestui drept de preempțiune; documentele care trebuie obținute de la autoritățile publice spre a certifica efectuarea şi conformitatea procedurii de preempțiune, precum și avizele specifice, emise de Ministerul Apărării Naţionale (în cazul vânzării terenurilor agricole din extravilan situate la distanță de 30 km în adâncime faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre sau la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale), respectiv de către Ministerul Culturii (pentru vânzarea unor terenuri cu elemente de patrimoniu arheologic).

Dacă până la 30 mai 2014 (data publicării Normelor metodologice la Legea nr. 17/2014), tranzacţiile de terenuri agricole extravilane au fost temporar blocate din cauza divergenţelor de interpretare cu privire la reglementările care ar fi trebuit să guverneze vânzările de terenuri agricole din extravilan sub imperiul noii legi, de la această dată ne-am fi aşteptat ca toate întrebările legate de modalitatea de aplicare a controversatului act normativ să fi primit un răspuns clar.

Cum de la deziderat la practică este cale lungă, legiuitorul a pierdut, însă, o nouă ocazie de a elimina deficienţele de reglementare, ceea ce determină un risc major de aplicare greşită şi neunitară a reglementărilor de către cei care dezvoltă proiecte agricole şi industriale. Evocăm doar două dintre multiplele dispute generate în interpretarea şi punerea în practică a reglementărilor aduse de Legea nr. 17/2014 şi normele sale metodologice:

Care este ordinea de preferinţă a preemptorilor?

Legea stipulează în această privinţă că dacă un preemptor de rang inferior (cum ar fi un proprietar vecin) oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior care acceptă oferta (de exemplu, un arendaş), vânzătorul va putea relua procedura cu cei de rang superior o singură dată. Neinstituindu-se o obligaţie legală, ci doar o opţiune pentru vânzător de a relua procedura cu preemptorii de rang superior, se pune întrebarea: dacă vânzătorul optează pentru a nu relua procedura de publicare a ofertei cu preţul superior oferit de proprietarul vecin, care va fi preemptorul pentru care va trebui să opteze astfel încât legea să fie respectată? Dacă alege ca potenţial cumpărător arendaşul, îl va alege pe cel mai înalt în rang la preţ şi condiţii egale, nefiind însă în această ipoteză.

Dacă alege proprietarul vecin, deoarece acesta a oferit condiţii mai bune, iar arendaşul are rang preferat doar la preţ şi condiţii egale, formal s-ar putea considera că legea a fost respectată. Totuşi, care ar fi atunci motivul pentru care legea prevede, în atare situaţii, că vânzătorul va putea relua procedura cu preemptorul de rang superior, dacă nu aceea că, în cazul în care se doreşte obţinerea preţului superior, procedura va trebui reluată pentru a oferi preemptorilor preferați în rang şansa de a egala preţul oferit de vecin. Care dintre alegeri ar fi validată de autoritate?

În ce condiţii pot emite ministerele aviz specific negativ?

Legea nu reglementează condiţiile emiterii avizelor specifice (favorabile sau negative), ci face trimitere la normele metodologice în cauză. Acestea prevăd, pe de o parte, că la eliberarea avizului specific se vor avea în vedere anumite elemente (amplasamentul terenului, prezenţa patrimoniului arheologic, implicaţiile conservării patrimoniului arheologic, respectiv implicaţiile asupra apărării şi securităţii naţionale şi destinaţia şi funcţionalitatea obiectivelor speciale), iar, pe de altă parte, că dacă documentele depuse în susţinerea cererii pentru eliberarea avizului specific sunt ilizibile, incomplete sau există neconcordanţă în documentaţie, se va emite aviz specific negativ. Oare aceste ministere vor putea emite avize specifice negative numai pentru lipsuri/contradicţii în documentaţie sau şi pentru situaţia în care terenul, prin amplasamentul său, ar avea implicaţii asupra conservării patrimoniului arheologic, respectiv asupra apărării şi securităţii naţionale? În acest din urmă caz, ce opţiuni ar putea avea proprietarul terenului? Este cert că în prezenţa avizului specific negativ nu va putea vinde terenul către preemptori şi/sau către terţe persoane interesate. Totodată, remarcăm că nici Ministerul Culturii, nici Ministerul Apărării Naţionale nu au nici vreo obligaţie legală de a cumpăra și nici vreun drept de preempţiune. Să fie vorba de nişte sarcini pe care ar trebui să le asume actualul şi viitorul proprietar? Dacă ar fi aşa, legea sau normele metodologice de aplicare ar trebui să le precizeze. Ar putea ca terenul să rămână în fapt indisponibilizat? Normele Constituţionale nu permit o asemenea ipoteză. Care ar fi totuşi condiţiile şi consecinţele emiterii unui aviz specific negativ pentru alte motive decât cele legate de lacunele documentaţiei?

Sarcina oferirii răspunsurilor la problemele controversate ridicate de Legea nr. 17/2014 va reveni în final practicii administrative şi jurisprudenţiale. Este descumpănitor însă să vedem că nu au fost implementate încă toate argumentele de ordin tehnico-juridic dezbătute pe marginea soluțiilor propuse de lege pentru a se atinge coerența legislativă.

 

Eva Forika,
avocat senior NNDKP