Segmentul vanzarii de terenuri este cel mai dinamic de pe piata imobiliara. Aici se fac tranzactii mari, iar preturile sunt intr-o continua crestere. Daca pana acum un an Capitala era campioana ritmului de crestere a preturilor, acum stafeta a fost preluata de celelalte mari orase, unde incep sa se dezvolte noi zone rezidentiale.
In Capitala, preturile cresc
In Bucuresti, in ultima perioada s-au inregistrat mai putine tranzactii cu terenuri decat in alti ani. „Nici acum nu sunt mai multi cumparatori, iar cei care sunt se dovedesc prudenti. Preturile au crescut usor, dar nu vad o justificare a acestei cresteri”, declara Claudiu Chita, director adjunct al agentiei Apulum 94. Pentru ca au inceput sa se aplice normele Planului de Urbanism General, pentru cumparatorii de terenuri de case este obligatorie obtinerea certificatului de urbanism, pentru a sti ce si cum pot construi. Rata de ocupare a terenului pentru care se obtine autorizatie de construire este de maximum 40%, ceea ce inseamna ca pe un teren de 300 mp nu se poate construi mai mult de 120 mp. Daca vrei sa lipesti casa de a vecinului, trebuie sa ai acordul acestuia, altfel esti obligat sa respecti o distanta de 2,5-3 metri fata de gardul sau. In plus, trebuie luata in calcul si eficienta investitiei: „trebuie aleasa o zona compatibila cu puterea de investitie. Sunt zone scumpe, precum Primaverii, Aviatorilor, Dorobanti, unde preturile depasesc 350 USD/mp si unde trebuie construit pe verticala, cladiri cu mai multe etaje. Pentru case, pretul nu trebuie sa depaseasca 200 USD/mp”, afirma Claudiu Chita.
Timisoara este scumpa
In Timisoara, de exemplu, in unele zone preturile aproape s-au triplat fata de acum un an si jumatate, afirma stefan Kallos, director al agentiei E.K.S. Company. „Cele mai spectaculoase cresteri au avut loc in cartierele noi de vile: in zonele Banat I si Banat II, situate intre Timisoara si comuna limitrofa Dumbravita, pe calea Girocului, in zona vilelor Braytim. Un teren care in 2000 era 15 DM/mp (7,5 USD/mp), acum a ajuns 20-25 USD/mp, in special acolo unde exista utilitati in imediata apropiere”, adauga stefan Kallos. Au crescut preturile si acolo unde nu sunt inca utilitati – retele de apa, canalizare si gaze – de la sapte dolari metrul patrat in anul 2000, la 14-15 dolari in prezent. Aceste salturi de preturi in zone relativ indepartate ale orasului se datoreaza si faptului ca in zonele centrale si ultracentrale exista foarte putine terenuri de vanzare. De aceea, in centrul vechi, „sufocat” de constructii, un cumparator pretentios va fi greu de multumit. Mai sunt disponibile doar cateva terenuri, care sunt rareori scoase la vanzare si care au preturi astronomice, de 200-300 USD/mp.
In cartierele rezidentiale vechi, dar bine cotate – cum sunt Elisabetin, Favorit si Tipografilor – preturile se invartesc in jurul a 100 USD/mp, pentru terenuri care se preteaza la construirea unei case. In alte cartiere, precum Blascovici, Girocului, Vii si Fabric, preturile sunt ceva mai mici si se situeaza intre 50 si 80 USD/mp. „Nu se mai gasesc terenuri sub 50 USD/mp decat la periferiile rau famate sau in zone greu accesibile. De aceea sunt de interes zonele rezidentiale noi, de la marginea orasului, precum Banat I, Banat II si Braytim. Aici inca mai sunt suprafete mari libere, pe care se poate construi”, sustine directorul agentiei E.K.S. Company. In ultima perioada, aceste parcele mari sunt cautate de investitorii particulari, care vad cumpararea de terenuri ca pe un plasament al banilor extrem de atractiv – in ultimul an, de exemplu, au avut o rata a rentabilitatii de 100%.
Ploiestenii construiesc mult
In Ploiesti, orasul in care investitorii dau navala in valuri, constructia de case a luat avant. De aceea, terenurile bune sunt din ce in ce mai putine, iar preturile lor din ce in ce mai mari. „Sunt putine zone pentru case. Un teren bunicel costa intre 20 si 40 USD/mp, iar in zona ultracentrala trece si de 60 USD/ mp. S-au facut insa tranzactii si la mai mult: un teren situat in zona Independentei s-a vandut cu 150 USD/mp”, afirma Laurentiu Dragulin, director al agentiei locale Adler. Zonele bune pentru construit locuinte in Ploiesti sunt republicii, Gheorghe Doja, Cantacuzino si Buna Vestire. Spre nord, acolo unde abia acum se infiripa cartiere noi de case, preturile sunt in medie de 15 USD/mp pentru un lot cu acces usor la utilitati.
Clujul creste pe orizontala
si la Cluj-Napoca cresc vertiginos preturile la terenurile din zonele rezidentiale noi. „Tot mai multi investitori incep sa fie interesati de terenuri care au potential rezidential pe termen lung. Zonele Buna Ziua, Fagetul (o zona impadurita, cu aer curat), Borhanci si chiar zona Floresti, unde construieste ANL, sunt in plina dezvoltare si preturile sunt de 10-15 USD/mp”, afirma Eugen Szederjesi, director al agentiei Euro Global din Cluj-Napoca. Acest trend crescator este datorat unor complexuri rezidentiale noi, construite de antreprenori privati sau de stat si care fac zonele atractive. Un investitor privat, de exemplu, a cumparat un teren foarte mare in zona Buna Ziua inca de pe vremea Caritasului. Abia in acest an a demarat construirea cartierului rezidential planificat, care consta in patru blocuri cu apartamente de doua, trei si cinci camere, precum si case tip vila. In prima etapa, in luna decembrie, vor fi date in folosinta primele apartamente, iar in primavara se vor pune in vanzare primele case tip vila.
Avize speciale la Constanta
La Constanta cele mai ravnite sunt terenurile cu vedere la mare, pe care proprietarii cer de la 120-140 USD/mp in sus. In zona istorica a orasului, care acopera jumatate din intravilan, este foarte greu de obtinut avize de construire (este obligatoriu si un certificat liber de sarcina arheologica, eliberat de Muzeul Arheologiei), tocmai pentru ca in ultimul timp s-a construit haotic, si acum se incearca intarirea disciplinei. La margine mai sunt insa multe suprafete foarte mari, de mii de metri patrati, ale caror preturi pornesc de la cinci dolari si ajung la zece dolari metrul patrat.
Preturi orientative la terenuri In Bucuresti (USD/mp):
Zona pret Zona pret
Primaverii 650 Matei Basarab 100-150
Kiseleff, Aviatorilor 450-580 Mosilor-Eminescu 150-200
Floreasca 200-300 Baneasa 45-70
1 Mai 100-200 Bucurestii Noi 40-80
Preturi la terenuri In alte orase (USD/mp)
Oras zona centrala semicentral periferie
Cluj 100 50-60 10-15
Constanta 120-200* – 5-10
Timisoara 100-300 50-80 14-25
Iasi t50-80ttt30-50ttt3-5
Ploiestit60-150ttt20-40ttt15r
*) cu vedere la marer
r
La ce trebuie sa fiti atenti cand cumparati un terenr
r
La zonar
r
Este foarte important ca in imediata apropiere sa mai existe si alte case, si terenul sa aiba utilitati: cale de acces, apa, canalizare, curent electric si gaze. In caz contrar, acestea pot costa ulterior mai mult decat ati platit pe teren;r
Sa fie compatibil cu puterea de investitie; ideal este ca ridicarea viitoarei case sa nu coste mai mult decat terenul; pe terenurile exorbitante, ultracentrale, trebuie construite cladiri inalte, care sa justifice pretul de cumparare.r
La ce se poate si ce nu se poate r
construi pe acel terenr
Trebuie sa obtineti certificatul de urbanism de la primarie inainte de a cumpara terenul, pentru a afla daca ati putea construi ceea ce doriti -r
ca marime, grad de ocupare a terenului etc.r
La regimul juridic al terenuluir
Vanzatorul sa fie adevaratul proprietar si sa aiba toate actele in regula.r
r
La forma terenuluir
r
Cu cat aceasta este mai regulata si cu o deschidere la strada mai mare, cu atat mai bine.
