Se schimbă legea privind închirierile de locuințe pe termen scurt. Devine obligatoriu în UE și în România din 20 mai 2026

Uniunea Europeană va introduce un sistem unitar de colectare și schimb de date pentru închirierile pe termen scurt din 20 mai 2026 în toate statele membre, pentru a crește transparența, controlul și armonizarea, prin obligarea platformelor online și gazdelor să furnizeze și să verifice informații relevante.

UE introduce, de la 20 mai 2026, un sistem european unitar de colectare și schimb de date pentru închirierile de locuințe pe termen scurt

Adoptarea Regulamentului (UE) 2024/1028 marchează o schimbare de paradigmă în modul în care Uniunea Europeană abordează activitatea platformelor online care oferă servicii de închiriere de locuințe pe termen scurt. Pentru prima dată, acest tip de activitate este integrat într-un mecanism european unitar de colectare și schimb de date, ceea ce reflectă o preocupare crescută pentru transparență, control și armonizare la nivelul statelor membre.

Regulamentul devine aplicabil în toate statele membre începând cu data de 20 mai 2026 și vizează serviciile de închiriere pe termen scurt a unor spații mobilate, oferite contra cost, indiferent dacă activitatea este desfășurată în scop profesional sau neprofesional, astfel cum sunt definite în legislațiile naționale. Aceste servicii pot include, de exemplu, închirierea unei camere din locuința principală sau secundară a gazdei, a unei locuințe întregi – fie pe uscat, fie pe apă – pentru un număr limitat de zile pe an, precum și exploatarea unor proprietăți achiziționate ca investiții, destinate închirierii pe termen scurt, de regulă pentru perioade mai mici de un an, dar pe tot parcursul anului. Totodată, aceste servicii nu se limitează la scopuri turistice sau de agrement, ci pot acoperi și șederi de scurtă durată în scopuri profesionale sau educaționale.

Normele prevăzute de regulament nu se aplică hotelurilor și altor unități de cazare turistică similare, precum hotelurile din stațiuni, aparthotelurile, hostelurile sau motelurile, întrucât datele privind aceste tipuri de cazare sunt, în general, deja disponibile și bine documentate. De asemenea, sunt excluse cazările oferite pe terenuri de camping sau în spații destinate vehiculelor de agrement, cum ar fi rulotele sau corturile, deoarece acestea sunt amplasate, de regulă, în zone special amenajate și nu au același impact asupra fondului locativ rezidențial precum închirierile de locuințe pe termen scurt.

Regulamentul (UE) 2024/1028 introduce un cadru unitar pentru colectarea și transmiterea datelor, aplicabil tuturor platformelor digitale care intermediază astfel de servicii în Uniunea Europeană. În acest context, platformele de închiriere sunt obligate să afișeze numerele de înregistrare ale gazdelor și să nu permită publicarea ofertelor fără un astfel de număr valid. De asemenea, ele trebuie să transmită periodic autorităților date verificabile, contribuind astfel la prevenirea ofertelor ilegale, și să asigure acuratețea informațiilor prezentate utilizatorilor.

În plus, regulamentul instituie un sistem național de schimb de date, bazat pe un punct digital unic, și stabilește reguli armonizate la nivel european. Obligația de verificare impusă platformelor le transformă, în mod efectiv, în veritabile filtre de conformitate („gatekeepers”), în acord cu tendințele deja conturate prin Regulamentul (UE) 2022/2065 privind serviciile digitale (Digital Services Act).

Identificarea gazdelor devine regulă, nu excepție

Regulamentul introduce un mecanism obligatoriu de înregistrare a gazdelor și de atribuire a unui număr unic de înregistrare pentru fiecare unitate de cazare oferită spre închiriere pe termen scurt. Acest număr devine elementul central al trasabilității activității și trebuie obținut înainte de publicarea anunțului, fiecare unitate fiind supusă unei singure proceduri de înregistrare într-un stat membru, indiferent dacă aceasta are loc la nivel național, regional sau local. Ulterior, numărul trebuie afișat pe platformele de închiriere, verificat de operatorii digitali și înscris într-un registru public ușor accesibil, care însă nu ar trebui să conțină date cu caracter personal.

Gazdele au obligația de a furniza informații corecte și actualizate, iar în situația în care documentele devin incomplete sau expiră, acestea trebuie actualizate în mod corespunzător. În caz contrar, autoritățile competente pot suspenda sau retrage numărul de înregistrare și pot dispune blocarea listării unității. În același timp, gazdele beneficiază de garanții procedurale, având dreptul de a fi informate, de a fi audiate și de a corecta eventualele erori într-un termen rezonabil. În ceea ce privește protecția datelor, platformele de închiriere pot păstra informațiile doar atât timp cât este necesar și, în orice caz, nu mai mult de 18 luni de la data la care gazda a solicitat radierea din registru.

Un alt pilon esențial al regulamentului îl reprezintă instituirea unui punct digital unic la nivel național, prin intermediul căruia datele sunt colectate și puse la dispoziția autorităților competente. Această infrastructură are rolul de a facilita schimbul automatizat de informații între statele membre, de a reduce sarcina administrativă pentru platforme și de a asigura un acces rapid la date relevante pentru activitățile de control.

Datele colectate în acest sistem sunt variate și vizează atât caracteristicile locuinței oferite spre închiriere, cât și activitatea desfășurată. Astfel, sunt incluse informații precum adresa completă a imobilului, tipul bunului (casă, apartament, cameră), tipul de ocupare, respectiv dacă este reședință principală sau secundară, numărul de camere, capacitatea de cazare și caracteristicile de acces. De asemenea, sunt colectate date despre gazdă, inclusiv numărul de înregistrare, precum și date tranzacționale referitoare la sejururi, numărul de chiriași, suma totală plătită și tipul rezervării.

Regimul sancțiunilor

Pentru a asigura respectarea noilor prevederi, Regulamentul impune statelor membre obligația de a stabili sancțiuni care să fie efective, proporționale și cu un real efect de descurajare. În acest context, pot fi aplicate măsuri precum suspendarea valabilității numărului sau numerelor de înregistrare aferente unităților vizate, precum și obligarea platformelor online de a elimina sau de a bloca accesul gazdelor care fac obiectul unor sancțiuni.

În ceea ce privește aplicarea regulamentului în România și desemnarea autorității competente, până la data de 20 mai 2026 autoritățile trebuie să adopte și să publice toate actele normative și administrative necesare pentru conformarea la acest cadru european. Implementarea acestor dispoziții presupune, așadar, adaptarea legislației interne și instituirea mecanismelor administrative corespunzătoare.

Regulamentul pune un accent deosebit pe trasabilitate, având ca obiectiv declarat îmbunătățirea funcționării pieței interne în ceea ce privește serviciile oferite de platformele online de închiriere pe termen scurt. În același timp, acesta poate reprezenta un instrument util pentru autoritățile locale, în special în domeniul impozitării și al colectării taxelor, facilitând accesul la date relevante și contribuind la o mai bună monitorizare a activităților desfășurate în acest sector.