Reguli la bloc. Proprietarii de apartamente sunt obligați să plătească și pentru scara vecină. E perfect legal

Dilema cheltuielilor comune, lămurită de Gelu Pușcaș. De ce plătesc locatarii de la scara 9 reparațiile efectuate la scara 1?

Într-o analiză publicată pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”, avocatul Gelu Pușcaș clarifică una dintre cele mai frecvente și aprinse dispute din cadrul condominiilor cu mai multe scări: repartizarea costurilor pentru reparații.

Deși mulți proprietari consideră nedrept să contribuie la lucrări efectuate într-o altă zonă a blocului pe care nu o folosesc, cadrul legal actual impune o solidaritate forțată în fața facturilor pentru întreținerea părților comune.

Conform avocatului specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, întrebarea „De ce plătim toți?” apare constant în asociațiile mari, care pot cuprinde chiar și nouă scări.

Există situații în care un proprietar de la o extremitate a imobilului nici măcar nu îi cunoaște pe vecinii de la cealaltă extremitate, însă se regăsește pe lista de plată pentru o defecțiune apărută la aceștia din urmă.

Studiu EY: Inteligența artificială agentică pregătită să accelereze productivitatea infrastructurii globale

Economia României se prăbușește! Treziți-vă! Radu Georgescu: Scad toți indicatorii economici: consumul de produse, consumul de servicii

Cota indiviză și prevederile Legii 196/2018

Explicația juridică oferită de Gelu Pușcaș rezidă în definiția asociației de proprietari și a dreptului de proprietate. Potrivit Legii 196/2018, asociația este privită ca un tot unitar, reprezentând totalitatea scărilor care compun condominiul.

Avocatul explică faptul că fiecare apartament este indisolubil legat de o cotă-parte indiviză din proprietatea comună, menționată clar în actul de proprietate.

Această proprietate comună include elemente precum țevile, lifturile, acoperișul sau terasa. Deoarece aceste structuri aparțin tuturor proprietarilor din bloc, indiferent de scara unde sunt poziționate, obligația de a le menține în stare bună de funcționare revine întregii asociații.

Astfel, costurile se repartizează proporțional cu cota-parte, conform prevederilor articolului 85 din legea menționată, scrie Gelu Pușcaș.

Imposibilitatea separării costurilor prin votul vecinilor

O greșeală comună întâlnită în adunările generale este încercarea proprietarilor de a vota ca fiecare scară să își suporte propriile cheltuieli. Gelu Pușcaș avertizează că o astfel de decizie este, din punct de vedere legal, nulă.

„Neexistând o astfel de reglementare, o atare hotărâre luată în cadrul adunării generale este nulă, oricare proprietar având posibilitatea de a sesiza instanța de judecată”, subliniază avocatul Gelu Pușcaș.

Nulitatea acestor hotărâri derivă și din art. 75, alin. 3 al Legii 196/2018. În concluzie, atât timp cât un bloc este constituit într-o singură asociație, solidaritatea financiară rămâne obligatorie, iar legea nu permite excepții pe criteriul proximității fizice față de locul reparației.

Postarea integrală a avocatului Gelu Pușcaș

„DE CE REPARTIZĂM UN COST CU REPARAȚIILE PE TOATĂ ASOCIAȚIA ȘI NU DOAR LA SCARA RESPECTIVĂ?

O astfel de întrebare apare în cadrul asociațiilor de proprietari care au în compunere mai multe scări. Există asociații de proprietari constituite pe un bloc care are 2, 3 sau chiar 9 scări. Poate proprietarul de la scara 9 nici nu cunoaște proprietarii de la scara 1, dar în listele de plată o reparație de la scara 1 se regăsește la plată și pentru proprietarii de la scara 9.

De ce?

În cadrul Legii 196/2018 nu există o prevedere de exceptare și prin urmare, dacă asociația este privită ca totalitatea scărilor care compun condominiul (pentru ceea ce reprezintă parte comună), înseamnă că toate costurile care vizează reparațiile și investițiile la părțile comune se repartizează tuturor proprietarilor.

De ce?

Fiecare proprietar deține și o cotă parte indiviză din proprietatea comună. Țevile sunt definite de legiuitor ca fiind o parte comună, la fel cum este liftul sau acoperișul/terasa etc. Asociația de proprietari are obligația de a întreține partea comună în bună stare de funcționare și a suporta costul cu acestea.

Toate costurile se repartizează către toți proprietarii.

Cum se repartizează?

Tot ceea ce presupune cost aferent intervențiilor, reparațiilor și/sau investițiilor la parțile comune se repartizează proporțional cu cota indiviză deținută de către fiecare proprietar. Cota indiviză o regăsim în actul de deținere a imobilului. Fiecare deține o astfel de cota din părțile comune.

Cine a hotărât că astfel de costuri se repartizează la cotă?

Legea 196/2018 în cadrul art. 85.

De ce avem o astfel de cotă?

Pentru că imobilul bloc nu este compus doar din apartamente proprietate individuală ci și din părti comune, astfel cum acestea sunt definite de Legea 196/2018 și de către Codul Civil. Fiecare proprietar deține și o cotă din aceste părți comune, alături de toți ceilalți proprietari din bloc/condominiu.

Nu se poate decide altfel?

Mulți își doresc ca fiecare scară să suporte costul cu reparațiile și investițiile. Neexistând o astfel de reglementare, o atare hotărâre luată în cadrul adunării generale este nulă, oricare proprietar având posibilitatea de a sesiza instanța de judecată și de a solicita anularea unei astfel de hotărâri. Nulitatea unei astfel de hotărâri rezultă și din prevederile art. 75 alin 3 din Legea 196/2018”, a scris Gelu Pușcaș pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”.