Ce este fondul de rulment?
Fondul de rulment reprezintă o sumă de bani acumulată de locatarii unui bloc, prin contribuțiile lor periodice în cadrul asociației de proprietari. Acest fond are rolul de a acoperi cheltuielile zilnice și recurente ale clădirii, precum plata utilităților pentru spațiile comune (scări, subsoluri, holuri), salariile personalului angajat sau serviciile externe pentru curățenie, pază, iluminat și întreținere. Practic, el funcționează ca o rezervă financiară menită să asigure buna funcționare și siguranța locuinței colective.
Fondul de rulment servește drept rezervă financiară permanentă a asociației de proprietari, menită să susțină plata cheltuielilor recurente ale clădirii. Totodată, acesta poate interveni atunci când apar întârzieri la încasarea contribuțiilor sau când este necesară disponibilitatea rapidă a unor fonduri pentru reparații neprevăzute.
Legea nr. 196/2018, în vigoare pentru organizarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor din România, prevede prin articolul 72 că asociațiile au responsabilitatea de a constitui un fond de rulment.
Potrivit aceluiași articol, asociația de proprietari are responsabilitatea de a stabili atât suma totală a fondului de rulment, cât și contribuția fiecărui proprietar. În plus, legea impune ca aceste sume să fie păstrate într-un cont bancar dedicat, pentru a asigura transparența și siguranța gestionării banilor.
Scopul fondului de rulment
În teorie, dacă toți locatarii și-ar achita la timp întreținerea, fondul destinat cheltuielilor curente ar fi acoperit fără probleme. În practică însă, apar întârzieri la plată, variații ale costurilor și situații neașteptate care necesită intervenții rapide pentru întreținerea clădirii.
Astfel, fondul de rulment funcționează ca o plasă de siguranță financiară pentru asociație, acoperind atât cheltuielile curente, cât și situațiile neprevăzute. Practic, el previne disfuncționalități precum întreruperi ale iluminatului în spațiile comune sau întârzieri la plata facturilor care ar putea genera penalități.
Cine plătește fondul de rulment?
Potrivit legislației privind asociațiile de proprietari, responsabilitatea contribuției la fondul de rulment îi revine fiecărui proprietar, ca parte integrantă a dreptului său de proprietate asupra apartamentului.
Deși legea nu impune chiriașului plata fondului de rulment, acesta poate fi obligat să contribuie, total sau parțial, dacă acest aspect este prevăzut în contractul de închiriere încheiat cu proprietarul.
Prin urmare, în situația în care contractul de închiriere prevede în mod clar ca chiriașul să suporte plata fondului de rulment, acesta devine responsabil legal de efectuarea contribuției.
Legislația nu interzice includerea unei astfel de prevederi, întrucât este vorba despre o înțelegere între proprietar și chiriaș. Prin urmare, plata fondului de rulment poate fi imputată chiriașului numai dacă părțile au agreat explicit acest lucru în contract.
În absența unei clauze contractuale care să impună plata chiriașului, legea nr. 196/2018 subliniază clar că responsabilitatea fondului de rulment revine exclusiv proprietarilor. Textul se referă la „proprietarii membri ai asociației de proprietari” atunci când se stabilesc suma totală și cota de contribuție pentru fond.
Dacă fondul de rulment nu este achitat în termen de 60 de zile de la scadență sau la 90 de zile după afișarea listei de plată, asociația de proprietari are dreptul să inițieze proceduri legale împotriva proprietarului pentru recuperarea sumelor datorate.
La transferul dreptului de proprietate – prin vânzare, donație sau moștenire – sumele încasate pot fi restituite proprietarului anterior, cu excepția situației în care actele de transmitere prevăd altfel.
În privința chiriașilor, aceștia pot contribui la fond doar dacă contractul de închiriere prevede explicit această obligație; în lipsa unei astfel de clauze, legea nu le impune plata.
Cum se calculează fondul de rulment?
Administratorul asociației de proprietari determină inițial costul total al cheltuielilor comune pentru o lună. De exemplu, dacă întreținerea obișnuită a clădirii – excluzând lucrările de reparații majore – se ridică la 8.000 de lei lunar, această sumă servește drept punct de plecare pentru stabilirea contribuțiilor fiecărui proprietar.
Ulterior, totalul cheltuielilor lunare este repartizat între proprietari proporțional cu cota-parte indiviză aferentă fiecărui apartament din bloc.
De exemplu, într-un bloc cu 20 de apartamente și cheltuieli lunare estimate la 8.000 de lei, Adunarea Generală poate stabili ca fondul de rulment să fie echivalentul unei luni de cheltuieli curente.
Astfel, un apartament cu două camere, având o cotă-parte de 3,5%, ar urma să contribuie cu 280 de lei (8.000 × 3,5%), în timp ce un apartament de patru camere, cu o cotă de 6%, ar achita 480 de lei (8.000 × 6%).
