Cota TVA pentru locuințele noi urcă la 21%: impactul asupra pieței și al contractelor în vigoare
Modificarea cotei TVA pentru livrările de locuințe noi generează îngrijorare în rândul dezvoltatorilor, cumpărătorilor și instituțiilor financiare.
Începând cu data de 1 august, se va aplica o cotă unică de 21%, față de 9% sau 19% cât era anterior, indiferent de valoarea imobilului. Această schimbare produce dezechilibre contractuale majore în cazul în care livrarea are loc după intrarea în vigoare a noii cote, dar contractul a fost semnat anterior.
Potrivit articolului 291, alineatele (1) și (3) din Codul Fiscal, se aplică cota TVA valabilă la momentul livrării bunului, nu la semnarea contractului. Dacă în documentul juridic nu există o clauză de ajustare fiscală, cumpărătorul riscă să suporte din buzunarul propriu diferența de taxă.
Cine va suporta diferența de TVA: cumpărătorul sau dezvoltatorul?
Noile reglementări afectează în special persoanele care au semnat contracte înainte de modificare, dar urmează să primească locuințele ulterior. Lipsa unor prevederi clare privind actualizarea prețului în cazul modificărilor fiscale generează un risc major pentru cumpărător.
În situațiile unde contractul nu prevede expres o astfel de clauză, partea care primește locuința poate fi obligată să achite diferența de TVA, ceea ce ar putea duce la tensiuni sau refuzuri de plată, spune o analiză a Societății Românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
În baza articolului 1271 din Codul civil, părțile pot cere renegocierea contractului, invocând teoria impreviziunii, atunci când modificările legislative afectează echilibrul contractual. În lipsa unui acord, părțile pot apela la instanță pentru adaptarea sau chiar rezilierea înțelegerii.
Clauzele din contracte și litigiile potențiale generate de creștere a cotei TVA
Modificarea cotei TVA are potențialul de a declanșa conflicte juridice între dezvoltatori și cumpărători. În multe cazuri, contractele de vânzare-cumpărare nu conțin prevederi detaliate despre creșterea taxelor, lăsând loc unor interpretări contradictorii.
Acest vid legislativ contractual expune ambele părți unor riscuri financiare și dispute în instanță. Dacă TVA-ul majorat trebuie suportat de cumpărător sau de vânzător rămâne o chestiune deschisă în lipsa unor clauze explicite.
Jurisprudența recentă arată că instanțele iau în considerare buna-credință a părților, echilibrul obligațiilor și cine suportă disproporționat efectele creșterii fiscale.
Presiune financiară pe dezvoltatori: costuri suplimentare, vânzări întârziate și risc de insolvență
Majorarea TVA vine într-un context economic complicat pentru sectorul imobiliar, unde deja se resimt efectele costurilor în creștere la materiale de construcții și ale ratelor dobânzilor.
Lipsa unei planificări fiscale eficiente și contracte incomplete determină dezechilibre financiare în rândul dezvoltatorilor. Firmele care nu au efectuat analize de tip due diligence sau nu au consultat specialiști în fiscalitate riscă să rămână fără lichidități.
Cheltuielile neprevăzute generate de schimbările din Codul Fiscal, combinate cu întârzieri în livrarea proiectelor și creșterea costurilor de finanțare, pot duce la blocaje în derularea investițiilor imobiliare și, în cazuri extreme, la intrarea în insolvență.
Avocatul, piesă esențială în protecția părților și evitarea litigiilor
Într-un mediu imobiliar marcat de incertitudine fiscală și juridică, rolul avocatului devine esențial pentru siguranța juridică a tranzacțiilor.
Implicarea unui avocat specializat, încă din faza de negociere a unui contract de vânzare-cumpărare, poate preveni conflictele ulterioare. Asistența juridică este esențială pentru inserarea de clauze clare privind adaptarea la modificările fiscale, dar și pentru evitarea ambiguităților.
„Modificările bruște ale regimului de TVA, coroborate cu lipsa unor clauze contractuale clare și a unei planificări fiscale coerente, pot genera dezechilibre majore în tranzacțiile imobiliare, expunând atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii la riscuri financiare și implicarea în litigii.” – a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.
