Prețul apartamentelor: Care este diferența dintre Unirii și Militari

Preţul mediu pe metru pătrat este un indicator de trend şi nu reuşeşte să redea caracteristicile punctuale ale fiecărei proprietăţi, spun cei de la imobiliare.ro.

În segmentul rezidenţial, zona, suprafaţa, gradul de confort şi de risc seismic, toate acestea fac diferenţa în stabilirea preţului unei oferte punctuale.
În Capitală, preţul mediu solicitat pe metru pătrat util în luna februarie a fost de 1.090 euro pentru apartamentele vechi, respectiv 1.326 euro pentru apartamentele noi.
O analiză detaliată asupra a trei zone din Bucureşti arată că diferenţele survenite în cazuri specifice sunt notabile.
Unirii
Zona Unirii (zona rezidenţială delimitată de Carol I, Călăraşi, Alba-Iulia, Vitanul Nou, Timpuri Noi, Mărăşeşti, Palatul Parlamentului, Izvor, Regina Elisabeta) a fost dezvoltată cu precădere în anii 1980-1990, oferta fiind reprezentată preponderent de apartamentele vechi.
Diferenţa dintre preţul apartamentelor vechi şi a celor noi nu este foarte mare, aproximativ 5% (1502 euro/mp pentru unităţile vechi, faţă de 1587 euro/mp pentru unităţile noi), în comparaţie cu diferenţa medie de 22% stabilită pentru Capitală.
Acest aspect este explicat de caracteristicile specifice apartamentelor vechi din zona Unirii. Deşi au fost construite în anii 1980, blocurile din Unirii au apartamente moderne, spaţioase, cu un grad de risc seismic scăzut. Pentru consumatorul final, aceste imobile, nu sunt asimilate automat apartamentelor vechi.
Interesant este şi faptul că preţul cerut pentru ofertele adăugate în ultimele 30 de zile este mai mare decât preţul mediu al ofertelor existente în piaţă (7% în cazul apartamentelor vechi) indicând tendinţa la nivelul zonei. Numărul relativ mare de oferte (apartamente vechi) în piaţă, 463, corelat cu cele 50 adăugate în ultimele treizeci de zile arată dinamica crescută, specifică unei zone rezidenţiale centrale faţă de un cartier clasic.
Oferta este distribuită după cum urmează: garsoniere 11%, apartamente cu două camere 29%, apartamente cu trei camere 39%, apartamente cu patru şi mai multe camere 23%.
În ceea ce priveşte distribuirea ofertei de apartamente noi, caracterul dominant al unităţilor cu 3 camere este şi mai evident: 53%, faţă de garsoniere 3%, apartamente cu 2 camere 19% şi apartamente cu 4 şi mai multe camere 25%. Zona Unirii continuă să fie o zonă rezidenţială de interes cu preţuri peste medie (+20% faţă de preţul mediu în Bucureşti pentru apartamentele noi, respectiv +38% în cazul apartamentelor vechi).
1 Mai
Oferta din zona 1 Mai este dominată de apartamentele cu trei camere: 62% din numărul total de apartamente noi, respectiv 30% din oferta de apartamente vechi. Aparent, diferenţa dintre preţul cerut pentru apartamentele noi – 1.415 euro/mp util – şi cele vechi -1.334 euro/mp util – nu este foarte mare în această zonă. În realitate însă, gradul de confort şi suprafaţa fac ca, în cazul apartamentelor cu trei camere, diferenţa dintre preţul total al celor două categorii să fie de peste 40% (96.000 pentru apartamentele vechi, faţă de 139.000 în cazul apartamentelor noi).
Decalajul mult mai mare între cele două categorii în comparaţie cu zona Unirii este dictat de suprafaţă, grad de confort şi risc seismic. În ceea ce priveşte preţul unitar, recordul zonei este deţinut de apartamentele noi cu patru camere, 1.575 euro/mp, cu 11% peste media zonei.
Acest aspect arată că zona este căutată de familii cu un venit ridicat. De altfel, familiile cu un venit confortabil din cartiere ca de exemplu Titan se îndreaptă spre zone ca 1 Mai, influenţând dramatic situaţia apartamentelor cu patru camere din cartierele pe care le părăsesc.
Militari
În cea de-a treia zonă analizată, Militari, un cartier tipic pentru Capitală, oferta de apartamente vechi este dominată de apartamentele cu două camere (40%), urmate de cele cu trei camere (36%). Suprafaţa nu este un atu în acest caz, aşa cum se întâmplă în zonele foarte bune: preţul pe metru pătrat util scade odată cu creşterea numărului de camere, iar garsonierele îşi menţin cel mai ridicat nivel (1.109 euro/mp faţă de 897 euro/mp în cazul apartamentelor cu patru camere).
Există mişcare în Militari: 28% din oferte au fost introduse în ultimele 30 de zile, iar preţul acestora este mai ridicat decât cel al ofertelor existente deja în piaţa (+1% la două camere, +7% la trei camere, respectiv + 5% la patru camere), ceea ce subliniază optimismul proprietarilor alimentat de creşterea numărului de contacte în acest început de an. În cazul apartamentelor noi, garsonierele au o cotă de piaţă mai mare (25%) decât în zonele „foarte bune”, oferta fiind completată de apartamente cu două şi trei camere.
Apartamentele cu patru camere aproape că lipsesc din peisaj, fiind concurenţiate de casele şi vilele noi din cartier sau zonele învecinate (zona Roşu, de pildă, unde oferta de case la 70.000-100.000 de euro este largă). Zona dictează în mare măsură preţul: dacă în cartiere garsonierele sunt mai scumpe, în zonele rezidenţiale prestigioase, pentru ambele categorii de apartamente, noi şi vechi, apartamentele mai mari conduc la acest capitol.
Cumpărătorii cu venituri confortabile se îndreaptă fie spre zone centrale unde există apartamente cu suprafeţe generoase, chiar şi vechi, care își păstrează preţul, fie spre locuinţe noi.
SURSA: imobiliare.ro