Piața imobiliară se schimbă radical. Reguli pentru cumpărători și dezvoltatori: Trebuie tratate cu mare atenție pentru a evita pierderi financiare

Intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025 („Legea Nordis”) aduce cele mai ample modificări din ultimii ani în domeniul imobiliar. Noile reguli întăresc protecția cumpărătorilor și impun obligații stricte dezvoltatorilor, mai ales în proiectele aflate în fază incipientă.

Legea Nordis 2025 și noul cadru de protecție pentru cumpărătorii de locuințe

Dr. Radu Pavel, avocat coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, explică faptul că Legea nr. 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, marchează o reformă majoră în dreptul imobiliar.

Actul normativ schimbă fundamental raportul dintre dezvoltator și cumpărător, prin creșterea siguranței juridice și reducerea riscurilor asociate proiectelor nefinalizate, întârzierilor sau insolvenței.

Noua lege introduce obligații clare pentru dezvoltatori, de la respectarea standardelor de calitate în construcții, până la asigurarea unor garanții financiare reale pentru sumele încasate ca avans. Scopul este prevenirea situațiilor în care cumpărătorii rămân fără bani sau fără locuință.

Promisiunile de vânzare trebuie autentificate și înscrise în Cartea Funciară

Una dintre cele mai importante modificări este obligativitatea formei autentice pentru promisiunile de vânzare sau de cumpărare privind unitățile viitoare. Acestea trebuie notate în Cartea Funciară cel târziu în ziua următoare semnării, ceea ce le face opozabile terților.

Dr. Radu Pavel arată că această măsură oferă cumpărătorilor o protecție esențială, mai ales în situații precum insolvența dezvoltatorului, când publicitatea imobiliară devine decisivă pentru conservarea drepturilor.

Totodată, convențiile de rezervare sunt limitate la maximum 60 de zile, iar suma achitată nu poate depăși 5% din prețul imobilului, sub sancțiunea nulității absolute.

Avansurile plătite de cumpărători, protejate prin conturi bancare separate

Legea Nordis introduce obligativitatea utilizării unui cont bancar distinct pentru avansurile plătite de cumpărători. Aceste sume pot fi folosite exclusiv pentru dezvoltarea proiectului respectiv și doar în limite clar stabilite de lege.

Utilizarea banilor este condiționată de aprobarea dirigintelui de șantier, iar cheltuielile sunt plafonate procentual, în funcție de stadiul lucrărilor. Folosirea avansurilor în alte scopuri atrage sancțiuni severe, inclusiv amenzi raportate la cifra de afaceri a dezvoltatorului.

Avocatul subliniază că aceste reguli reduc semnificativ riscul deturnării fondurilor și al intrării în insolvență, una dintre principalele cauze ale pierderilor suferite de cumpărători în trecut.

Preapartamentarea și deschiderea cărților funciare pentru unități viitoare

Un alt pilon al noii legislații este reglementarea strictă a preapartamentării. Pentru condominiile viitoare, se deschid cărți funciare individuale cu mențiunea „bun viitor”, încă din faza de proiect, pe baza documentației cadastrale și a autorizației de construire.

Această procedură permite identificarea clară a fiecărei unități și asigură trasabilitatea juridică a drepturilor cumpărătorilor. Modificările ulterioare ale proiectului sunt limitate și, în anumite situații, necesită acordul expres al cumpărătorului.

Ce remedii legale au cumpărătorii dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile

În cazul întârzierilor, neexecutării obligațiilor sau insolvenței dezvoltatorului, cumpărătorii au la dispoziție mai multe remedii legale. Acestea includ rezoluțiunea promisiunii de vânzare, obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract, executarea silită sau formularea unei declarații de creanță în procedura insolvenței.

Dr. Radu Pavel atrage atenția că noile măsuri de protecție trebuie aplicate corect și cu atenție, deoarece riscul financiar rămâne ridicat în cazul unui dezvoltator aflat în dificultate. Respectarea strictă a procedurilor legale și consultarea unui specialist sunt esențiale pentru valorificarea drepturilor conferite de Legea Nordis.

„Noile măsuri de protecție a cumpărătorilor trebuie tratate cu mare atenție pentru a evita pierderi financiare semnificative, mai ales în fața riscului privind o firmă în insolvență”, spune acesta.