Obligatoriu pentru proprietarii de apartamente și garsoniere. Se transmite notificare și se dă termen de 60 zile

În România, raportul dintre proprietar și chiriaș este reglementat de Codul civil. Asta înseamnă că dacă ești chiriaș, proprietarul nu poate schimba regulile de la o zi la alta. În același timp, nici chiriașul nu este lipsit de obligații. Plata chiriei, folosirea normală a locuinței și respectarea contractului contează, dar chiar și atunci când apar probleme sau conflicte, există pași legali care trebuie respectați.

Drepturile chiriașului atunci când apar probleme în apartamente

Chiriașul are dreptul să folosească locuința în condiții normale pe toată durata contractului. Proprietarul de apartamente este obligat să mențină imobilul într-o stare care permite locuirea și să intervină atunci când apar probleme care nu țin de utilizarea normală.

Defecțiunile majore, infiltrațiile sau problemele la instalații nu pot fi ignorate. Acestea intră, în general, în responsabilitatea proprietarului, iar chiriașul are dreptul să ceară remedierea lor.

Astfel, printre obligațiile proprietarului menționăm:

• menținerea imobilului într-o stare corespunzătoare
• efectuarea reparațiilor importante
• asigurarea unei folosințe liniștite

În același timp, există și dreptul la viață privată. Proprietarul nu poate intra în apartament fără acordul chiriașului. Chiar dacă locuința îi aparține, folosința acesteia a fost cedată pe durata contractului.

Evacuarea chiriașului nu se poate face direct, ci doar prin procedură legală

În acest context, potrivit Codul civil, simplul fapt că proprietarul deține locuința nu îi permite să scoată chiriașul din apartament oricând dorește. În mod obișnuit, evacuarea se face doar în baza unei hotărâri judecătorești.

Asta înseamnă că proprietarul nu poate să schimbe yala, să scoată lucrurile din locuință sau să oprească utilitățile pentru a forța plecarea chiriașului. Chiar și în situația în care există restanțe la chirie sau alte probleme, procedura trebuie respectată.

Nici măcar poliția nu poate fi folosită pentru a scoate direct un chiriaș din casă în lipsa unei baze legale clare.

De regulă, totul începe cu o notificare prin care chiriașului i se cere să remedieze situația sau să părăsească locuința. Dacă acest lucru nu se întâmplă, proprietarul trebuie să se adreseze instanței. Abia după o decizie definitivă se poate ajunge la executarea efectivă, printr-un executor judecătoresc.

Este important de reținut că dacă proprietarul încearcă să te scoată din apartament fără a respecta procedura legală, primul pas util este să păstrezi toate dovezile, de la contract și mesaje până la notificări și eventuale alte dovezi privind accesul neautorizat în locuință sau presiunile exercitate de acesta.

Situațiile în care proprietarul poate cere evacuarea și încetarea contractului

Legea permite proprietarului să ceară evacuarea, dar doar în anumite condiții. Cele mai frecvente situații apar atunci când chiriașul nu își respectă obligațiile asumate.

Neplata chiriei este unul dintre motivele principale, dar nu este singurul. Probleme pot apărea și dacă locuința este folosită în alt scop decât cel stabilit, dacă sunt produse distrugeri sau dacă sunt încălcate alte clauze din contract.

Un alt caz este cel în care contractul a ajuns la final, iar chiriașul refuză să plece. Chiar și atunci, însă, proprietarul nu poate interveni direct, ci trebuie să urmeze pașii legali.

Termenele de preaviz și cum se încheie legal contractul

Încetarea contractului de închiriere nu se face de pe o zi pe alta. Legea prevede termene de preaviz care trebuie respectate.

În cazul contractelor pe durată nedeterminată, notificarea trebuie făcută cu un anumit interval înainte, de regulă în jur de 60 de zile pentru situațiile în care chiria este plătită lunar. Acest termen permite chiriașului să își găsească o altă locuință.

Chiriașul poate, la rândul său, să denunțe contractul, respectând același tip de preaviz, în funcție de prevederile contractuale.

Pentru contractele pe durată determinată, acestea încetează la termen, dacă nu există o prelungire. Orice încetare înainte de termen trebuie să fie justificată sau prevăzută în contract.

Practic, proprietarul nu are voie:

• să evacueze chiriașul fără hotărâre judecătorească
• să îl intimideze sau să îl forțeze să plece
• să restricționeze accesul în locuință
• să îi afecteze bunurile

Cu alte cuvinte, nici proprietarul și nici chiriașul nu ar trebui să trateze mutarea ca pe un gest care se face de azi pe mâine, în afara cazurilor în care părțile se înțeleg clar și voluntar. Contractul și notificările scrise devin esențiale tocmai pentru a evita astfel de conflicte.

Dacă chiriașul refuză totuși să părăsească locuința, proprietarul nu are posibilitatea să intervină direct. Singura variantă este să urmeze procedura legală prevăzută de Codul de procedură civilă al României.

Aceasta presupune sesizarea instanței și obținerea unei hotărâri de evacuare. Ulterior, punerea în aplicare se face prin executor judecătoresc. Procedura poate avea termene mai scurte în anumite situații, dar nu poate fi ocolită. Evacuarea fără respectarea acestor pași nu este legală.