Dreptul de proprietate în România. Procedura legală prin care românii fără acte pot deveni proprietari

Românii care locuiesc sau folosesc de ani de zile case și terenuri fără a avea acte oficiale pot să își obțină dreptul de proprietate prin uzucapiune, o procedură legală explicată de avocatul Răzvan Popescu pentru evz.ro. Aceasta se aplică atât celor care au cumpărat imobile între 1945 și 1989 pe baza unor chitanțe de mână, cât și moștenitorilor acestora sau persoanelor care folosesc imobile transmise în familie fără documente notariale.

Dobândirea legală a proprietății în România prin uzucapiune

Deși mulți români dețin oficial case și terenuri, există numeroase persoane care locuiesc sau folosesc imobile de ani de zile fără a fi recunoscute ca proprietari în acte, notează evz.ro. Această situație poate genera incertitudine și probleme legale, mai ales în cazul unor conflicte sau atunci când se dorește clarificarea statutului juridic al bunului. Legea română oferă însă o cale pentru a regulariza aceste situații: uzucapiunea, cunoscută și ca prescripție achizitivă.

„Deși poate părea paradoxal în zilele noastre, în România există încă foarte multe cazuri de cetățeni care, deși folosesc imobile sau terenuri de zeci de ani, nu dețin titluri oficiale de proprietate. Problema lor se poate remedia însă prin demararea în instanță a procedurii de uzucapiune, sau prescripție achizitivă, care reprezintă modalitatea legală prin care o persoană poate dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil – teren sau construcție – prin demonstrarea posesiei asupra acestuia pe o perioadă de timp prevăzută de lege, în anumite condiții”, explică avocatul Răzvan Popescu, specializat în materia legilor de fond funciar.

Uzucapiunea permite obținerea dreptului de proprietate asupra unui teren sau clădiri prin dovada utilizării continue a bunului pe o perioadă îndelungată, stabilită de lege. Potrivit avocatului Răzvan Popescu, această procedură este frecvent utilizată de cei care, între 1945 și 1989, au achiziționat imobile pe baza unor chitanțe de mână, fără a autentifica tranzacția la notar.

„Uzucapiunea se întâlnește cel mai frecvent în cazul persoanelor care dețin anumite imobile în baza unor chitanțe de mână încheiate în perioada 1945-1989”, precizează avocatul.

Procedura nu se limitează însă doar la aceste cazuri. Ea poate fi aplicată și moștenitorilor celor care au folosit bunurile fără titlu oficial, precum și persoanelor care locuiesc în imobile sau folosesc terenuri transmise din generație în generație fără acte notariale. În plus, uzucapiunea poate fi invocată atunci când suprafețele folosite depășesc limitele din acte sau când proprietarii legali nu pot fi identificați.

„În măsura în care persoana care a deținut imobilul în baza chitanței de mână a decedat, uzucapiunea poate fi invocată și de moștenitorii săi. Aceștia din urmă se pot folosi atât de posesia exercitată de persoana decedată, cât și de posesia exercitată în nume propriu”, specifică Răzvan Popescu.

Condițiile necesare pentru recunoașterea uzucapiunii

Pentru ca instanța să recunoască uzucapiunea, sunt verificate două criterii fundamentale: existența unei posesii reale și durata deținere conform legii, în general 30 de ani. Procedura se inițiază prin depunerea unei cereri în instanță, fie împotriva proprietarului de drept, fie, dacă acesta nu poate fi găsit, împotriva autorității locale.

Documentele care sprijină cererea pot fi chitanțe de mână, dovezi de plată a impozitelor ca proprietar, expertize tehnice pentru identificarea imobilului și declarații ale martorilor care pot confirma folosirea efectivă a bunului.

„În măsura în care aceste două condiții sunt îndeplinite se poate recurge la concursul instanțelor judecătorești prin formularea și înregistrarea unei cereri de chemare în judecată, în principiu, în contradictoriu cu adevăratul proprietar al imobilului”, subliniază avocatul. În cazul proprietarilor „dispăruți”, respectiv a celor care nu pot fi identificați, acțiunea în uzucapiune poate fi formulată împotriva unității administrativ-teritoriale.

Documentele necesare demarării procedurii de constatare includ, în principiu: înscrisuri, depoziții ale martorilor și expertize tehnice de identificare a imobilelor. „În privința înscrisurilor, legea nu le precizează în mod expres, dar acestea pot consta în chitanțe de mână, precum și orice alt document care să ateste posesia în termenul prevăzut de lege, cum ar fi, de exemplu, dovada achitării taxelor sub nume de proprietar”, explică Răzvan Popescu.

Siguranța proprietății dobândite

Odată ce instanța admite cererea, dreptul de proprietate obținut este definitiv. Fostul proprietar sau moștenitorii săi nu mai pot contesta efectele dobândirii, iar noul proprietar dobândește un titlu legal complet. Avocatul Răzvan Popescu subliniază că, dacă sunt respectate condițiile prevăzute de lege, șansele de succes în instanță sunt foarte mari.

 „În măsura în care acțiunea în uzucapiune este admisă, reclamantul este considerat proprietar deplin. Situație în care nu mai există riscul ca fostul proprietar sau moștenitorii acestuia să poată discuta efectele acesteia. Uzucapiunea reprezintă un mod originar de dobândire a proprietății, sens în care fostul proprietar pierde în mod definitiv dreptul de proprietate asupra bunului în discuție”, precizează avocatul.