Pe o piaţă dominată de neîncredere, introducerea contului escrow în tranzacţiile imobiliare ar putea garanta recuperarea investiţiei cumpărătorului în cazul în care dezvoltatorul rămâne fără bani.
Finalizarea a 75% dintre cele circa 70.000 de locuinţe aflate în diverse stadii de construcţie în Bucureşti şi împrejurimi a fost amânată, potrivit unei analize a consultantului imobiliar Real Time. Situaţia este asemănătoare sau chiar mai gravă şi în restul ţării, problemele de finanţare forţând dezvoltatorii să stopeze definitiv sau doar pentru o perioadă de timp proiectele anunţate.
Blocajul vânzărilor, determinat de stoparea creditării ipotecare, dar şi de modificarea comportamentului potenţialilor cumpărători, care preferă achiziţia de locuinţe deja finalizate, şi nu de proiecte aflate doar pe hârtie, a agravat criza de lichidităţi din piaţă.
„E de înţeles faptul că teama de a pierde banii plătiţi pentru un apartament nefinalizat determină clienţii să opteze pentru locuinţele deja aflate pe piaţă. Această situaţie însă poate conduce la falimentul dezvoltatorilor, care rămân fără lichidităţi“, descrie situaţia Grzegorz Zochowski, partner în cadrul consultantului imobiliar polonez Reas.
Care ar fi soluţia? Programele de stat, precum Prima Casă, nu pot susţine lichidităţile jucătorilor din piaţa imobiliară, în condiţiile în care finanţările s-au îndreptat cu precădere către achiziţia de locuinţe vechi. Din cele circa 5.500 de credite garantate de stat, doar în jur de 1.000 au fost folosite pentru achiziţia de apartamente noi. În plus, programul ridică şi întrebări legate de oportunitatea sprijinirii din bani publici a unor afaceri private care, până în urmă cu un an, aveau profituri masive.
Una dintre variantele care pot asigura o oarecare certitudine a intrării în posesia locuinţei cumpărate, dar şi a rămânerii pe piaţă a dezvoltatorului ar fi introducerea în relaţia dintre cele două părţi a unui cont escrow. Acesta ar avea rolul de tampon între riscul beneficiarului de a nu primi locuinţa şi riscului dezvoltatorului de a rămâne fără lichidităţi.
„În ţările dezvoltate, contul escrow este nelipsit din tranzacţiile cu proprietăţi. Implementarea acestui tip special de depozit ar proteja cumpărătorii în caz de faliment al dezvoltatorului sau de neîndeplinirea, în termen, a obligaţiilor asumate prin contract“, explică Gabriel Alexandru, vicepreşedinte al agenţiei imobiliare Century 21.
Cât de necesară ar fi introducerea unui cont escrow în relaţia dintre vânzătorul şi cumpărătorul de locuinţe? Un rol decisiv îl au băncile, care ar trebui să găzduiască şi, evident, să administreze aceste conturi, dar şi statul, care ar urma să reglementeze această relaţie şi mai ales efectele ei.
„Cumpărătorii s-ar simţi protejaţi dacă băncile ar pune la punct un sistem de garantare a avansului depus. Ar fi cu atât mai util dacă astfel de politici ar fi reglementate direct de stat, care s-ar implica în asigurarea finalizării construcţiilor, aşa cum se întâmplă în alte state europene“, arată Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al consultantului imobiliar DTZ Echinox.
Dezavantaj, scumpirea
Avantajul cert al acestei metode este garanţia că banii nu se pierd. Însă, asigurarea 100% a recuperării investiţiei nu poate veni pe gratis, iar cel mai neplăcut efect este majorarea preţului de vânzare. „Această protecţie se va regăsi în preţuri mai mari de vânzare oferite de dezvoltatori, deoarece majoritatea utilizează avansul primit de la cumpărător drept sursă de finanţare fără dobândă, pentru a-şi realiza proiectele“, spune Gabriel Alexandru.
Măsura în care ar putea creşte preţul, în cazul adoptării, ca pârghie de siguranţă, a contului escrow, depinde de costul iniţial, de valoarea avansului şi, bineînţeles de negocierile dintre cele două părţi.
Potrivit lui Grzegorz Zochowski, momentan, băncile şi dezvoltatorii, deşi sunt interesaţi de această idee, evită să o pună în aplicare în primul rând din cauza vidului legislativ din domeniu, dar şi a costurilor suplimentare pe care implementarea contului escrow le-ar putea presupune.
Până la urmă însă, majoritatea acestor costuri suplimentare vor cădea în sarcina cumpărătorului, şi numai acesta poate decide dacă merită sau nu să-şi asigure în plus investiţia.
Cumpărătorii s-ar simţi protejaţi dacă băncile ar pune la punct un sistem de garantare a avansului depus şi dacă acesta ar fi reglementat de stat.
Mihaela Pană, DTZ Echinox
70.075 de locuinţe au fost anunţate de dezvoltatori ca fiind în construcţie în Bucureşti şi Ilfov. Acestea ar urma să fie finalizate până în anul 2012
