Din cuprinsul articolului

Democratizarea capitalului și stimularea autonomiei economice

Într-un context european în care statele membre prioritizează stimularea antreprenoriatului local, România întârzie adoptarea unui cadru legal ce ar permite finanțarea sectorului imobiliar preponderent din capital intern. Patronatele din domeniu avertizează că absența legislației S.I.I. limitează opțiunile de investiții ale românilor și menține dependența sectorului de liniile de finanțare externe.

Mobilizarea resurselor: 450 de miliarde de lei „blocați” în depozite și pensii

Miza economică a proiectului este definită de două rezerve masive de capital care, în prezent, nu sunt utilizate eficient:

Economiile populației: Aproximativ 257 miliarde lei sunt depozitați în unități bancare, cu randamente real negative în raport cu inflația.

Fondurile de pensii (Pilonul II): Active de 201,6 miliarde lei, care au permisiunea legală de a investi până la 3% în imobiliare listate, însă sunt limitate de lipsa unor instrumente domestice conforme.

Introducerea REIT-urilor ar permite conversia acestor economii în investiții active în active imobiliare de anvergură (centre logistice, spații de birouri sau comerciale).

Eficiență fiscală și transparență operațională

Structura propusă vizează o arhitectură transparentă: o societate-mamă listată la Bursa de Valori București (S.I.I.) și filiale deținute în proporție de 95% (Societăți cu Profil Imobiliar – S.P.I.) care administrează activele.

Sistemul este conceput ca un „magnet” pentru micii investitori datorită obligației de a distribui 90% din profitul net sub formă de dividende. Această măsură asigură un flux constant de numerar pentru acționari și, simultan, un flux predictibil de încasări la bugetul de stat prin impozitarea dividendelor cu cota de 16%.

Clarificări privind regimul de impozitare

Dezbaterile parlamentare recente s-au concentrat pe scutirea de impozit la nivelul societății, unii legiuitori invocând bariere precum PNRR sau Directiva Pillar Two. Totuși, argumentele tehnice indică faptul că regimul SII nu constituie o facilitate fiscală, ci o eliminare a dublei impuneri, principiu aplicat în majoritatea statelor UE. Mai mult, Directiva (UE) 2022/2523 exclude explicit aceste vehicule din calculul impozitului minim global, recunoscându-le natura specifică de „conducte” de capital.

Impactul bugetar: Plusvaloare netă de sute de milioane de lei

Deși proiecțiile pe termen scurt arată o diminuare teoretică a încasărilor cu 59 milioane lei (anul 5), beneficiile pe termen mediu și lung sunt net superioare:

Activitate economică indusă: Estimată la 30 miliarde lei prin mobilizarea capitalului.

Colectări suplimentare: Peste 445 milioane lei anual la maturitatea pieței.

Transparentizarea sectorului: Obligativitatea distribuirii profitului ar forța fiscalizarea unor randamente care, în prezent, sunt optimizate fiscal spre profit zero.

Concluzii și impact social

Dincolo de cifre, Legea S.I.I. are o componentă socială strategică. Aceasta ar permite cetățenilor accesul la randamente imobiliare profesionale cu praguri de intrare minime, sub supravegherea ASF. Totodată, capitalul atras ar putea finanța proiecte rezidențiale de amploare, atenuând criza locuințelor și supraaglomerarea urbană.

Succesul acestui model de „capitalism participativ” depinde acum exclusiv de voința politică de a finaliza un parcurs legislativ deja mult prea extins pentru exigențele unei economii de piață moderne.