Strategiile de dezvoltare anunţate de noile vârfuri ale pieţei indică o perioadă lungă fără modificări în topul celor mai mari proprietari. Şi asta nu din lipsa unor investitori potenţi financiar care să-i depăşească prin achiziţii, ci pentru că nu mai există suficiente produse imobiliare la vânzare pentru a crea un nou lider.
Cea mai spectaculoasă urcare în top a avut-o compania cu capital olandez CTP. În ultima jumătate de an, investitorul care a tatonat piaţa românească timp de şapte ani a devenit cel mai mare proprietar de spaţii logistice din ţară. Ca să urce pe podium a cheltuit circa 150 mil. euro, bani cu care s-ar putea cumpăra un mall de talia Promenada Bucureşti sau două clădiri de birouri de genul BOB şi BOC de lângă staţia de metrou Pipera. Cu alte cuvinte, o astfel de ascensiune este imposibil de replicat pe sectoarele de birouri sau retail.
„Pe industrial s-a putut ajunge repede la o cotă de piaţă mare, cu mai puţin capital, pentru că piaţa era fragmentată, iar valoarea activelor este mai mică. Pe birouri şi retail, pentru a ajunge între liderii de piaţă, e nevoie de sume mult mai mari. Iar durata tranzacţiilor pentru a acumula un astfel de portofoliu e de asemenea mare“, a declarat Andrei Văcaru, capital markets consultant & head of research în cadrul companiei de consultanţă JLL.
Cu atât mai neaşteptată a fost rapiditatea cu care Globalworth, firmă înfiinţată de Ioannis Papalekas în vara lui 2013, a urcat în vârful sectorului de birouri. Printr-o rafală de achiziţii, în urma cărora a cheltuit circa 360 mil. euro, Globalworth l-a întrecut în iulie anul acesta pe liderul de aproape un deceniu Immofinanz. Drumul sud-africanilor de la New Europe Property Investments (NEPI) spre coroana de rege al mallurilor a durat puţin mai mult. În primii cinci ani de criză, compania a acumulat şapte centre comerciale cu o suprafaţă comercială de 260.000 mp. Achiziţia City Park Constanţa de la sfârşitul anului 2013 a fost cea care a propulsat investitorul în fruntea clasamentului. De atunci, portofoliul de retail al NEPI a crescut cu aproape 80% până la 12 malluri evaluate la un miliard de euro. Ba mai mult, compania a devenit cel mai mare proprietar din ţară, imobilele sale fiind evaluate la 1,6 mld. euro, cu aproape 70% mai mult decât ale următorului clasat, Immofinanz.
Cine a fost surclasat
Cea mai strânsă bătălie se poartă la vârful sectorului de birouri. Noua clădire pe care austriecii de la Immofinanz o construiesc peste drum de staţia de metrou Pipera le-ar asigura din nou poziţia de lider, însă până la inaugurarea imobilului, programată pentru primul trimestru de anul viitor, Ioannis Papalekas va preda deja turnul Bucharest One, aflat într-o etapă avansată de construcţie. După finalizarea acestor clădiri, diferenţa dintre suprafaţa de birouri deţinută de cei doi concureţi se va mări de la 4%, cât este în prezent, la 17%. În ceea cei priveşte pe restul competitorilor din top cinci, cu excepţia moştenitorilor lui Dinu Patriciu, care nu au planuri concrete de extindere, atât Liviu Tudor, cât şi CA Immo şi-au exprimat intenţia de a construi noi proiecte de birouri, însă acestea nu vor schimba ierarhia actuală. Proiectul Orhideea Towers al CA Immo va reduce considerabil diferenţa faţă de portofoliul lui Liviu Tudor, dar chiar şi dacă antreprenorul român nu se va mai extinde aceasta va rămâne la circa 5%.
CITIŢI ŞI CA Immo a început construcţia turnurilor din zona Orhideea
Pe retail, singura schimbare de clasament este aşteptată din partea AFI Europe, care ar putea urca pe poziţia a patra dacă se concretizează planurile de a începe anul viitor construcţia a încă două malluri, unul în Bucureştii Noi şi altul în Braşov. Iulian Dascălu trage tare pentru a-i ajunge din urmă pe sud-africani, însă nici cu mega-proiectul lansat recent la Timişoara nu mai poate recupera diferenţa, mai ales că NEPI îşi continuă expansiunea. Argo Real Estate şi Immofinanz nu au anunţat noi proiecte pe acest segment de piaţă.
Pe termen scurt, singura modificare previzibilă a topului proprietarilor de spaţii logistice vine de la compania P3. După achiziţia Europolis Logistics Park, care a propulsat investitorul direct pe locul trei în clasament, P3 a început extinderea proiectului cu încă o hală de depozitare. La finalizarea acesteia, programată pentru luna aprilie 2016, compania va urca pe poziţia a doua, devansându-i pe belgienii de la Alinso. Contractele de extindere pe care Globalworth le are pentru Timişoara Airport Park vor creşte suprafaţa proiectului la 123.400 mp, nu suficient însă pentru a întrece ca dimensiune cele două parcuri pe care Valad le are lângă Bucureşti. Dacă noii proprietari ai Valad, fondul australian Cromwell, încă nu au dat semne că ar vrea să continue extinderea din România, Alinso continuă să extindă Ploieşti West Park, însă tinde să construiască la cerere şi să vândă proprietatea solicitantului, motiv pentru care suprafaţa portofoliului ar putea rămâne neschimbată. Noii jucători care vor intra pe piaţă prin achiziţia proprietăţilor industriale ale Immofinanz nu vor schimba pe termen scurt topul. Totuşi, Logicor – compania care a intrat în negocieri exclusive cu Immofinanz – are la dispoziţie peste 110 hectare de teren pentru extinderea suprafeţei actuale de circa 52.000 mp.
CITIŢI ŞI Blackstone ar putea intra în România prin achiziţia parcurilor logistice ale Immofinanz
Ambiţii la vârf
Efervescenţa pieţei imobiliare din ultimele luni, care îi determină pe consultanţi să aştepte pentru acest an tranzacţii totale de 800 mil. euro, îi impulsionează cu atât mai mult pe noii lideri. Cei trei investitori vor continua să îşi mărească portofoliile, însă atenţia se va muta dinspre achiziţii spre dezvoltare de proiecte. „Indiferent de achiziţiile pe care le vor mai face, noii lideri vor continua să-şi consolideze cota de piaţă prin dezvoltările pe care le au în derulare“, consideră Andrei Văcaru.
Chiar dacă proprietăţile de retail ale NEPI au o pondere de circa 15% în suprafaţa totală de spaţii comerciale moderne a ţării, investitorul nu îşi opreşte extinderea pe acest segment. Pentru toamna acestui an, NEPI are programată livrarea extinderii Severin Shopping Center şi a hipermarketului Carrefour cu galerii comerciale din cadrul noului mall Shopping City Timişoara. Pentru anul viitor intenţionează să lanseze mallul din Timişoara, un alt mall la Piatra Neamţ şi să extindă mallul Promenada din Bucureşti. Numai acest plan necesită investiţii de peste 100 mil. euro.
Cel mai mare proprietar de birouri nu şi-a pierdut încă apetitul pentru achiziţii. Globalworth a strâns recent 53,8 mil. euro printr-o majorare de capital, bani pe care îi va utiliza pentru achiziţia unui portofoliu de 26 de active imobiliare din România şi a unei clădiri de birouri din Bucureşti, precum şi pentru finanţarea celor trei proiecte de birouri pe care le are în construcţie. Numai pentru finalizarea clădirilor de birouri aflate în construcţie are nevoie de peste 220 mil. euro. Cât despre achiziţia unui nou imobil de birouri, este vorba, cel mai probabil, de a doua clădire construită de Skanska în România, după ce prima a fost cumpărată tot de Globalworth.
CITIŢI ŞI Papalekas a mai atras 53,8 mil. euro de la magnaţii americani
Pe lângă cele cinci parcuri logistice cumpărate în acest an, CTP a dobândit şi aproximativ 90 de hectare de teren dedicat extinderii acestora sau construirii altora noi. Noua ţintă a investitorului este să ajungă la active de peste 250 mil. euro în România. Într-un astfel de mediu, singurul mod previzibil prin care ar putea apărea noi investitori pe piaţă este prin realizarea de achiziţii, de vreme ce jucători deja existenţi au asigurate suprafeţe consistente de teren pentru dezvoltări viitoare.
„Cei care vor începe noi dezvoltări vor fi, în special, jucători familiarizaţi cu piaţa. Există însă şi grupuri regionale care analizează atent potenţiale dezvoltări în România şi care intenţionează să intre pe piaţa locală prin achiziţii de terenuri sau proiecte“, conchide consultantul JLL.
50% din stocul de spaţii industriale al ţării este grupat în mâinile celor mai mari cinci jucători; pe retail ponderea liderilor este de 40%, iar pe birouri de 30%.
