Chiar daca si-au gasit slujbe bune, cu salarii suficiente pentru a sustine plata ratelor,
multi tineri nu au reusit sa stranga si banii de avans. La banci, acesta variaza intre 15% si 30% din valoarea casei achizitionate, adica mai multe mii de euro pentru o simpla garsoniera sau apartament cu doua camere. Dimpotriva, avansul poate sa nu fie o problema, dar veniturile, platite prea rar integral pe cartea de munca, pot sa nu fie acceptate pentru justificarea capacitatii de rambursare. Iar problemele nu se opresc aici. Cu dosarul de credit aproape aprobat la banca, poti constata ca locuinta pe care doresti sa o cumperi devine inaccesibila pentru simplul motiv ca vanzatorul nu accepta decat ,,banii jos,,. ,,Exista o reticenta a vanzatorilor de imobile fata de plata prin intermediul bancii.
Sunt multi care se sperie de acest mod de lucru si prefera sa primeasca banii cash. Acestia considera ca au de pierdut din cauza comisioanelor de retragere a banilor din banca si a faptului ca sumele negociate in dolari sunt retrase in lei la cursul bancii din ziua platii,,, spune Mircea Cleciu, analist al pietei imobiliare. Chiar daca aparent, privind doar reclamele bancilor pentru propriile sisteme de credit ipotecar, lucrurile par simple, greutatile intampinate de clienti in obtinerea unui imprumt sunt rezolvate de multe ori cu multa ingeniozitate. Metodele sunt in general legale, chiar daca uneori se gasesc portite dincolo de lege. Fiecare dintre probleme si-a gasit intr-un fel sau altul rezolvarea, de multe ori chiar bancile fiind mai ingaduitoare cu cei care solicita creditarea, adaptandu-si cerintele la nevoile pietei. ,,Acum nu se mai cer venituri exclusiv pe cartea de munca. Bancile realizeaza ca oamenii sunt platiti si altfel, cu variante mai putin fiscalizate, si de aceea si-au flexibilizat oferta,,, spune Cornel Cojocaru, purtatorul de cuvant al BCR.
Lipsa banilor de avans, spre exemplu, si-a gasit mai multe rezolvari. Un credit pentru nevoi personale sau supraevaluarea casei ce urmeaza a fi achizitionata, printr-o intelegere cu vanzatorul, astfel incat imprumutul sa includa si avansul, sunt doar cateva exemple care se afla la limita intre legal si ilegal. Supraevaluarea este perfect posibila in conditiile in care preturile au crescut in perioade scurte de timp, astfel incat evaluatorul bancii poate accepta fara probleme pretul de vanzare declarat. Prea mult loc de crestere nu mai este insa. Cu putina ingeniozitate si cu banii bancii pot fi demarate chiar si ,,mici afaceri,, imobiliare.

Ce faci cand nu ai bani de avans?

Chiar daca multora aceasta intrebare le pare fara raspuns, solutiile nu sunt, totusi, foarte complicate. Poti lua bani tot de la banca, in cel putin doua moduri. Trebuie facuta, insa, mentiunea ca distanta intre legal si ilegal poate fi foarte scurta.

1. Creditul pentru nevoi personale

Este cea mai utilizata metoda de catre cei care nu au reusit sa stranga banii de avans. Iar acestia sunt destul de multi. Modalitatea, cat se poate de simpla, este la indemana oricui are suficiente venituri: inaintea contractarii creditului ipotecar, mergi la ghiseul bancii pentru a solicita si un credit pentru nevoi personale. Cel din urma nu poate depasi insa 5.000 de dolari si se obtine pe o perioada de maximum cinci ani. Ideal este sa poti acoperi nu numai avansul, ci si cheltuielile, destul de piperate, cu taxele notariale, comisioane si plata evaluatorului.

Mecanismul este legal si nu comporta prea multe riscuri, atata vreme cat veniturile sunt acoperitoare pentru ratele de la ambele imprumuturi (de doua ori valoarea ratelor lunare de rambursat). Cel mai simplu este sa ceri creditul pentru acoperirea avansului chiar de la banca de la care soliciti imprumutul ipotecar. Aceasta iti va raspunde cu siguranta la intrebarea daca esti sau nu in stare sa restitui ambele credite. Solutia functioneaza totusi doar pentru a achizitiona case cu o valoare mica.

Reteta devine ilegala in momentul in care capacitatea ta de rambursare este insuficienta pentru ca banca sa iti accepte ambele dosare de credit si apelezi la o alta banca, realizand un fals in declaratii, pentru a obtine suma de avans (nu declari in cererea pentru creditul ipotecar expunerea pe care o ai pe venituri in urma contractarii creditului pentru avans). O portita pentru aceasta metoda, in fapt ilegala, este sa contractezi un credit initial mai mic de 200 milioane de lei (teoretic, doar peste aceasta valoare creditele sunt ,,comunicate,, intre banci, existand obligatia raportarii la Centrala Riscurilor Bancare). Chiar si asa insa, exista riscul ca ofiterul de credit sa afle, printr-un telefon la angajatorul tau, de existenta unei adeverinte de salariu emise pentru alt credit.

2.Pretul de vanzare al casei supraevaluat

La prima vedere pare o metoda ilegala. Lucrurile sunt mai nuantate. Totul este in regula atata timp cat evaluatorul bancii accepta pretul declarat in contractul de vanzare-cumparare fara a fi ,,stimulat,,.

· Portita pentru aceasta solutie se bazeaza pe cresterile destul de mari ale preturilor inregistrate pe piata imobiliara in perioade scurte de timp. In aceste conditii, evaluatorul ales de banca poate considera justificat, fara probleme, un pret mai mare in contractul de vanzare, cumparare incheiat. In fapt, cumparatorul se intelege cu vanzatorul sa declare pretul de vanzare al imobilului mai mare decat suma pe care o va primi efectiv vanzatorul, avansul fiind acoperit astfel chiar de creditul ipotecar obtinut de la banca. Cumparatorul va achita diferenta taxelor platite in plus si, eventual, o rasplata suplimentara pentru bunavointa vanzatorului, care a fost de acord cu micul aranjament. Analistii pietei imobiliare spun ca, pentru case cu o valoare relativ mica (apartamente mai ieftine de 35.000 de dolari), evaluatorul poate accepta diferenta de pret, fluctuatiile existente in prezent la nivelul preturilor din piata fiind in jur de 15% pentru imobile de acelasi tip si situate in aceeasi zona. Mai greu va fi insa pentru cei care isi doresc case mai scumpe.

In varianta ilegala, cand diferenta intre pretul din acte si cel incasat de vanzator este prea mare, evaluatorul bancii este ,,incurajat,, cu o suma de bani pentru a inchide ochii. Pentru un astfel de serviciu, sumele vehiculate in piata pornesc de la 50 de euro. Evaluatorul nu risca doar concedierea, ci si un dosar penal pentru acceptare de mita. Cu cat diferenta de pret este mai mare, cu atat sansele de reusita ale aranjamentului sunt diminuate. Bancile fac adesea mai multe verificari, chiar dupa cea realizata de propriul evaluator, bazandu-se pe grila de preturi pentru diferite zone. Astfel evita sa accepte o garantie neacoperitoare pentru creditul acordat.

Cum iti ,,aranjezi,, veniturile?

Pana nu de mult, salariul obtinut pe cartea de munca era singurul acceptat de banci la contractarea unui credit. De atunci, bancherii si-au mai largit vederile, dar anumite tipuri de venituri raman in continuare excluse. Solutii totusi exista si pentru astfel de situatii.

1.Plata salariului ,,pe firma,,

In general, in aceasta situatie este cel mai greu sa obtii un credit. Totusi, bancile au inceput sa realizeze ca exclud o categorie importanta de clienti, cu venituri mari, dar obtinute, pentru evitarea fiscalitatii ridicate, prin intermediul microintreprinderilor proprii. Solutia: luarea in considerare a 50% din veniturile obtinute sub forma de dividende. Atentie insa: trebuie sa ai activitate pe firma pe cel putin un an in urma.

2. Aranjamente cu angajatorul

Cand angajatul este platit partial pe cartea de munca, partial sub alte forme neacceptate de banca la acordarea creditului (comisioane, venituri pe microintreprindere etc), o intelegere cu angajatorul poate rezolva problema imprumutului nederanjand nici statul. Inainte de acordarea creditului, fie celelalte venituri sunt incluse pentru o perioada pe cartea de munca, fie salariul este majorat temporar pana la nivelul considerat acoperitor pentru rate. Totul este legal, insa pentru a accepta un astfel de aranjament angajatorul isi va recupera, intr-un fel sau altul, de la angajat taxele platite in plus statului sau sumele cu care s-a majorat temporar salariul. Cel care ia un credit trebuie sa tina cont si de aceste lucruri pentru ca, mai tarziu, cu veniturile diminuate, s-ar putea sa aiba dificultati la rambursarea creditului. Totusi, situatia se poate complica daca banca decide sa ceara si declaratia de venit pe anul anterior. r
r
Mici afaceri cu banii banciir
r
Banii obtinuti dintr-un credit bancar pot fi pusi la treaba. Cu ceva curaj si riscuri pe masura plasate unor persoane dragi, iei bani cu o destinatie si ii folosesti pentru alta, sau cu ,,un lant,, de credite iti aranjezi o mica afacere imobiliara sperand ca, peste cativa ani, vei ramane cu mai multe case. r
r
1. Cum intri in ,,afaceri imobiliare,,r
r
De curand, unele banci accepta ca venituri pentru un credit ipotecar inclusiv sumele provenite din contracte de inchiriere. Pe termen lung insa. Teoretic, dupa ce ai obtinut in conditii normale un prim credit, tot ce ai de facut este sa gasesti pe cineva cu care sa inchei un contract de inchiriere pe cel putin trei ani, si sa ai de unde plati impozitele. Veniturile din chirie le folosesti pentru obtinerea unui nou credit ipotecar, iar noua casa cumparata va fi iar inchiriata. r
r
Atentie: acest sistem (ceva mai rar practicat) functioneaza in cazul in care aveti si un salariu relativ mare, pentru ca o parte din acesta va ramane ,,expus,, dupa primul credit, iar la cel de-al doilea va puteti trezi in situatia ca banca nu mai ia in considerare veniturile salariale pentru aprobarea dosarului. Pe de alta parte, aceeasi banca nu acorda unui client doua credite de acelasi fel, ceea ce inseamna ca pentru fiecare nou imprumut trebuie sa mergeti la alta institutie. Oricum, mecanismul este foarte riscant, iar ,,lantul,, de credite nu poate fi prelungit la nesfarsit. Este putin probabil ca cineva il va putea administra fara riscul unor sincope pe parcurs. r
tr
2. Cum faci bani cu casa mameir
r
Parintii au casa, tu nu ai bani. Ai insa nevoie de o suma mai mare de 5.000 de euro, pe care nu o poti obtine printr-un credit pentru nevoi personale. Printr-o tranzactie semi-fictiva, cumperi casa parintilor cu un credit ipotecar (daca iti permit veniturile) fara a intrerupe posesia acestora. In cazul in care locuinta respectiva nu este foarte scumpa este posibila si o combinatie cu metoda pretului supraevaluat (amintita mai sus) pentru a include avansul in credit. Ca avantaje vei obtine o suma consistenta de bani cu o dobanda mai buna decat la imprumuturile de consum si o perioada mare de rambursare. Poti folosi banii fie pentru a-ti cumpara o alta casa care ti-a placut, dar ai caror proprietari nu accepta decat plata cash, fie pentru a face alte investitii. r
r
La o astfel de tranzactie este nevoie de semnatura ambilor parinti. Gandeste-te bine la relatia pe care o ai cu ei! Banca transfera banii direct in contul lor, iar tu poti primi doar ce vor fi acestia dispusi sa iti dea. Pe de alta parte, si casa parinteasca devine a ta, insa ipoteca apartine bancii. Sistemul poate functiona si prin vanzarea-cumpararea unor imobile apartinand altor persoane, cu conditia ca acestea sa fie de incredere. Singurele neacceptate sunt tranzactiile intre soti.r
r
Nu mai ai bani sa platesti creditulr
r
In aceasta situatie te pot aduce cateva din metodele de mai sus, cu precadere cele ilegale. Riscul exista nu numai in cazul creditelor ipotecare de valoare mare, ci si al creditelor de consum prea numeroase, daca pe perioada rambursarii apar mari cheltuieli neprevazute. Rezolvarea poate fi gasita tot la banca.r
r
Rostogolirear
r
Este o metoda celebra de a scapa de o problema de rambursare temporara: iei un credit nou pentru a acoperi altul vechi. Desi poate fi utila pentru depasirea unei perioade scurte de criza, aceasta si-a dus multi dintre adeptii prea infocati in spatele gratiilor.r
r
Cu toate ca are un renume destul de prost, rostogolirea creditelor poate functiona si in conditii legale. Cu un credit de consum nou il poti plati pe cel vechi, daca la un moment dat posibilitatile de rambursare a ratelor ti-au fost date peste cap de cheltuieli neasteptate. Va trebui, insa, sa ai venituri suficient de mari pentru ca banca sa accepte o expunere pe inca un credit.r
r
O rostogolire nu doar foarte riscanta, dar si ilegala, este aceea in care creditul nou se obtine ascunzand bancii expunerea pe primul imprumut. Cei care vor sa riste sanctiunea penala aferenta falsului in declaratii ar fi bine sa nu mearga la o sucursala diferita a aceleiasi banci care a acordat primul credit. Vor fi prinsi inainte de a ajunge la jumatatea formalitatilor. Riscul de a fi prins se diminueaza in cazul in care se incearca obtinerea unui imprumut mai mic de 200 de milioane de lei de la o banca diferita, nu insa si acela de a intra in imposibilitate de restituire.

Te-ar putea interesa și: