„Prețurile încep să scadă pentru a reveni la valoarea fundamentală. Valoarea investiționala justă pentru apartamentele vechi (construite înainte de anul 2000) este de 1.000 euro/mp util (față de pretul 1.350 euro/mp util astăzi), în timp ce pentru apartamente noi este de 1.500 euro/mp util (față de prețul de 2.000 euro/mp util astăzi)“, scrie Guda într-o analiză publicată pe pagina sa de Facebook.

Investiția în imobiliare, spun el, ar trebui să genereze recuperarea banilor (prin închirierea spațiului) în maximum 15 ani. Având în vedere prețul de astăzi, investiția se recuperează în 20-25 de ani.

De ce au crescut prețurile

Guda pune creșterea prețului pe faptul că cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ între 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populației de către sectorul bancar pentru achiziționarea unei locuințe a crescut de la 37 mld. lei (final 2012) la 66 mld. lei (final 2017), aproape dublu. De asemenea, salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 lei (anul 2012) la 3.310 lei (anul 2017), deci o majorare de 42%, în condițiile în care inflația cumulată în intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci creșterea puterii de cumpărare a fost de 35%). Dobanzile au fost foarte scăzute în perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuând între 1%-2%), incurajand contractarea de credite in lei.

Programul Prima-Casa a continuat nejustificat, spune Guda, rolul fiind foarte departe de cel declarat inițial. Analistul financiar crede ca au fost anumite interese prin pastrarea acestui program (cresterea preturilor la imobiliare, pentru ca unii sa faca profituri in crestere), in conditiile in care programul „Prima Casa” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate intre timp

Argumente în favoarea ieftinirilor

„Este foarte probabil ca programul Prima-Casa sa fie oprit incepand cu anul urmator (sau sumele acordate o sa fie reduse semnificativ), iar BNR o sa plafoneze gradul de indatorare. Populatia este deja indatorata pe termen lung (20-30 de ani), in conditiile in care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 mld RON in August 2018 (+13% fata de anul trecut), reprezentand 55% din totalul creditelor acordate populatiei (fata de 33% in anul 2012, sau 20% in anul 2008“, arată Guda.

 

Un alt argument ar fi că atât ROBOR 3 luni, cât și inflatia o sa ramana la un nivel destul de ridicat, cel putin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat, anticipează analistul.

Guda previzionează că salariile nu mai pot creste in acest ritm. „Pur si simplu companiile sunt deja sufocate si nu mai pot suporta presiunea cresterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua sa creasca va fi cel minim (abordare populista) si cele din vecinatatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos)“, argumentează el.

Emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria Romaniei si al doilea dupa Siria) si natalitatea scazuta plafoneaza cererea pentru imobiliare, spun Guda De asemenea, noile generatii care intra in campul muncii prefera mobilitatea decat stabilitatea. „Incet, dar sigur, se schimba mentalitatea proprietatii si lumea se orienteaza catre chirie, asa cum se intampla in tarile dezvoltate“.

În opinia sa, oferta continua sa creasca, fiind alimentata de un efect de turma decalat cu realitatea momentului. „In ciuda victimizarii publice (dezvoltatorii se plang de cresterea costurilor cu munca si cu materia prima), costul/mp util de constructie a unui rezidential intr-o zona buna a marilor orase NU depaseste 1.000 euro/mp, in timp ce pretul din piata este de 2.000 euro/mp (includ TVA in ambele, deoarece firma de constructii nu ramane cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este platit de catre clientul final persoana fizica)“, concluzionează Guda.

Analistul recomandă românilor să mai stea cu chirie încă 2-3 ani și asta pentru a plati mai putin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care se plateste dobanda pentru 20-30 de ani.

„Daca ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poti investi in fonduri de investitii cu un randament mediu ponderat de cel putin 5% (randament prin care platesti chiria lunara, deci stai in chirie gratis!)“, sugerează Guda.

Te-ar putea interesa și: