Evenimente Abonamente Comunicate
CITEŞTE ŞI

Piaţa de capital

Românii ar putea fi impozitaţi în funcţie de evoluţia pieţei imobiliare

Autor: | | 6 Comentarii | 4987 Vizualizari

Guvernul şi Parlamentul lucrează, în paralel, la două acte normative care urmăresc introducerea noţiunii de impozitare a clădirilor nerezidenţiale la valoarea lor de piaţă. O astfel de practică ar putea aduce primăriilor încasări triple, într-o perioadă în care bugetele lor au avut de suferit de pe urma tăierii impozitului pe venit la 10%.

Încă de anul trecut, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice (MDRAP) a lansat un draft de proiect ce vizează realizarea unui „Cod al finanţelor publice locale“, în care un capitol este dedicat impozitării clădirilor. Proiectul a fost trimis la mai multe primării din ţară şi la Asociaţia Municipiilor din România, parcurs în care a fost consultant şi de Adrian Vascu, fostul preşedinte al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR) şi managing partener al companiei de evaluări Veridio. Acesta a prezentat revistei Capital principalele propuneri din document.

Intenţia guvernanţilor este ca rapoartele de evaluare, care stau la baza calculării impozitului pe clădiri, să se realizeze exclusiv prin metoda evaluării valorii de piaţă.  Actul guvernului, neintrodus încă în dezbatere publică, face referire la clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice. Modelul actual prevede aplicarea cotelor de impozitare la o valoare ce ţine cont de costul maxim de construcţie al clădirii.

„Structurile asociative ale administraţiei publice locale au propus introducerea unui nivel unic de impozitare (la nivel naţional) asupra căruia consiliul local din fiecare unitate administrativ-teritorială să stabilească dacă aplică sau nu o cotă adiţională. Acest aspect va fi dezbătut în cadrul grupului de lucru, constituit la nivelul MDRAP, pentru elaborarea noului Cod al finanţelor publice locale“, se arată într-un comunicat al ministerului.

Un proiect similar a fost introdus în circuitul parlamentar de doi deputaţi PNL. La începutul lunii trecute, actul a intrat în dezbaterea comisiile de specialitate din Camera Deputaţilor. Acesta propune calcularea impozitului pe clădirile nerezidenţiale deţinute doar de persoanele juridice printr-o abordare de piaţă.

Principala problemă, identificată de Vascu în cazul ambelor iniţiative, este că legile în vigoare nu permit evaluare unei clădiri separat de terenul pe care se află aceasta. Evaluatorul sugerează legiuitorilor impozitarea proprietăţii imobiliare, nu doar a clădirilor, dacă vor să introducă noţiunea de valoare de piaţă.

„Nu se poate vorbi de valoarea de piaţă a motorului unei maşini. Într-un astfel de sistem, oamenii ar fi puşi în dificultatea de a estima această valoare. Evaluezi proprietatea imobiliară şi scazi terenul, dar cât costă terenul de sub Palatul Victoria? Când o clădire este pusă pe un teren şi împreună generează nişte chirii şi o valoare de piaţă, nu se poate despărţi clădirea de teren“, explică fostul preşedinte ANEVAR.

 

În funcţie de destinaţia clădirii

Proiectul deputaţilor oferă posibilitatea primăriilor să stabilească cotele de impozitare în funcţie de destinaţia clădirii. Mai exact, pentru clădirile nerezidenţiale deţinute de firme şi utilizate pentru activităţi în domeniul agricol se aplică o cotă de 0,4%. Pentru proprietăţile utilizate în turism, în sectorul cercetării şi dezvoltării, învăţământului sau serviciilor de sănătate, în sectorul producţiei şi livrării de bunuri şi servicii, altele decât din domeniul agricol, primăriile poate alege o cotă cuprinsă între 0,2% şi 1,3%. Sistemul actual de impozitare a clădirilor nerezidenţiale permite alegerea unei singure cote din intervalul 0,2% şi 1,3%, care se aplică uniform pentru toate firmele.

Vascu susţine ideea deputaţilor, deoarece oferă mai multă libertate primăriilor în a stabili cotele de impozitare în funcţie de industriile pe care vor să le încurajeze.

Impactul valorii de piaţă

Ideea impozitării proprietăţilor imobiliare după valoarea lor de piaţă nu este nouă. Ea a fost sugerată iniţial de fostul premier Dacian Cioloş în 2016. Atunci s-a discutat ideea trecerii la un sistem de impozitare bazat pe valoarea de piaţă a imobilelor pentru a creşte veniturile la bugetele locale, în contextul în care nu exista perspectiva unor transferuri semnificative de bani de la bugetul central către cel al primăriilor.

Introducerea unui astfel de sistem în România ar însemna, la o primă vedere, legarea bugetelor primăriilor de ciclurile pieţei imobiliare, ceea ce ar crea o fluctuaţie anuală a veniturilor administraţiei. Vascu este de părere că încasările pot fi reglate din creşterea sau scăderea cotei de impozitare, în funcţie de evoluţia pieţei imobiliare. Totuşi, el spune că politicienii nu vor susţine un proiect care presupune majorarea cotelor de impozitare, deoarece influenţează electoratul.

Avocatul Gabriel Biriş consideră impozitarea clădirilor la valoarea de piaţă  drept antieconomică şi iraţională, doarece este legată de calitatea construcţiei şi ar descuraja investiţiile în clădiri de calitate. În plus, oscilaţiile valorii de piaţă ar afecta atât predictibilitatea afacerilor, cât şi cea a bugetelor locale. Avocatul sesizează că valoarea de piaţă a unei clădiri depinde şi de calitatea chiriaşilor, a contractelor şi a garanţiilor, pe care statul nu ar trebui să pună impozite.

 

Sugestia sa este extinderea asupra clădirilor nerezidenţiale a sistemului de calcul a valorii impozabile pentru apartamentele deţinute de persoanele fizice, care funcţionează excelent, potrivit lui Biriş.

Impozite triple

Astăzi, proprietarii celor 2,53 de milioane de metri pătraţi de spaţii de birouri, funcţionale la nivel de Bucureşti, varsă anual în vistieria primăriilor de Sector circa 31,8 mil. euro, în timp ce mallurile şi parcurile de retail, care totalizează o suprafaţă de 1,1 milioane de metri pătraţi, sunt impozitate anual cu 23,7 mil. euro, potrivit calculelor Capital realizate pe baza datelor furnizate de compania de consultanţă imobiliară JLL. Dacă s-ar opta pentru impozitarea la valoarea de piaţă, proprietarii acestor active ar trebuie să scoată cel puţin încă pe atâţia bani pentru a-şi achita dările către primării.

Spre exemplu, Globalworth, cel mai mare proprietar de imobile de birouri din ţară, plăteşte anual un impozit de circa 3,76 mil. euro pe proprietăţile sale, potrivit estimărilor Capital. Dacă s-ar aplica o cotă maximă de impozitare de 1,3% la valoarea de piaţă a imobilelor de birouri din portofoliul companiei, suma datorată de aceasta primăriilor s-ar ridica la 11,8 mil. euro, mai mult decât triplu faţă de cât trebuie să plătească acum.

 

În cazul AFI Palace Cotroceni, cel mai mare mall din ţară, proprietarii au anunţat public că plătesc aproximativ două milioane de euro pe an sub formă de impozit pe proprietate. În noul sistem, la o cotă de 1,3% aplicată la valoarea de piaţă a mallului, stabilită la 501,5 mil. euro, rezultă că proprietarul ar plăti 6,5 mil. euro, adică tot mai mult decât triplu faţă de valoarea actuală.

Capital a estimat nivelul impozitelor pe baza taxei de administrate plătită lunar de chiriaşii acestor imobile. Impozitul pe clădirile cu destinaţie de birouri şi retail are o pondere de circa 30-35% în taxa de administrare, potrivit Marianei Stamate, şefa departamentului de Property Management al JLL Romania. La nivelul Bucureştiului, valoarea medie lunară a taxei de administrare specifice clădirilor de birouri este de 3,5 euro/mp, astfel că impozitul lunar datorat poate fi estimat la circa 1,05 euro/mp. În cazul centrelor comerciale şi al parcurilor de retail din Bucureşti, taxa de administrare plătită lunar de chiriaşi variază între 6 şi 8 euro/mp, de unde rezultă un cost mediu cu impozitarea spaţiilor de retail de 1,8 euro/mp/lună.

 

Atenţie la rapoarte

Începând din 2016, impozitul pe clădiri datorat de persoanele juridice se calculează prin aplicarea unei cote asupra valorii de impozitare determinate dintr-un raport de evaluare semnat de un evaluator autorizat ANEVAR, conform Codului Fiscal.

Astfel, românii care desfăşoară activităţi economice trebuie să depună la primărie până cel târziu în 31 martie 2018 un raportul de evaluare al imobilului în care funcţionează în vederea stabilirii cuantumului de impozitare, doar dacă valoarea proprietăţii nu a fost actualizată în ultimii trei ani, asta pentru a evita plata unui impozit majorat.

Primăriile aplică imobilelor cu destinaţie rezidenţială o cotă de impozitare cuprinsă între 0,08% şi 0,2%, iar celor cu destinaţie nerezidenţială o cotă cuprinsă între 0,2 şi 1,3%.

Pentru anul 2017, evaluare proprietăţilor se depune în intervalul 1 ianuarie – 31 martie 2018. Dacă se depăşeşte acest termen, impozitele vor fi majorate. Cotele de impozitare cresc la 5% pentru persoanele juridice care nu-şi fac evaluarea o dată la trei ani.

Cotele au fost schimbate şi pentru persoanele fizice. Până în 2015 cota de impozitare pentru persoanele fizice care deţineau clădiri cu destinaţie rezidenţială era de 0,1%, deci, automat, veniturile obţinute de primării se pot dubla prin aplicarea unei cote de 0,2%.  În acelaşi timp, în cazul persoanelor juridice care deţin clădiri cu destinaţie rezidenţială, cota lor de impozitare s-a redus de la 1,5% la 0,2%, la fel ca în cazul persoanelor fizice.

Acest articol a fost publicat în numărul 11 al revistei Capital, diponibil la chioşcuri în săptămâna 19-25 martie 2018

Capital - Comenteaza
Capital - Twitter
Printeaza

Alte articole

SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.

EVZ

Doctorul Zilei

Animal Zoo

EVZ Monden

Ziare.com

DCNews

Stirile Kanal D

AutoBild

Economica.net

Agrointeligenta

StiriDiaspora.ro

Capital - Articole similare

SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.

LASA UN COMENTARIU

Caractere ramase: 1000

NOTA: Va rugam sa comentati la obiect, legat de continutul prezentat in material. Orice deviere in afara subiectului, folosirea de cuvinte obscene, atacuri la persoana autorului (autorilor) materialului, afisarea de anunturi publicitare, precum si jigniri, trivialitati, injurii aduse celorlalti cititori care au scris un comentariu se va sanctiona prin cenzurarea partiala a comentariului, stergerea integrala sau chiar interzicerea dreptului de a posta, prin blocarea IP-ului folosit. Site-ul Capital.ro nu raspunde pentru opiniile postate in rubrica de comentarii, responsabilitatea formularii acestora revine integral autorului comentariului.