Reguli la bloc 2026. Administratorul de bloc nu poate fi obligat. Proprietarii de apartamente pot face cerere

Reguli la bloc, 2026. Mulți proprietari cred că administratorul blocului este obligat să le răspundă imediat tuturor cererilor și contestațiilor. Gelu Pușcaș, avocat specializat în dreptul asociațiilor de proprietari, ne explică cum legea și instanțele stabilesc limitele clare între drepturile proprietarilor și atribuțiile administratorului.

Reguli la bloc, 2026. Administratorul nu este obligat să răspundă petițiilor proprietarilor

Reguli la bloc, 2026. Gelu Pușcaș, avocat specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, a explicat că, deși mulți proprietari se adresează administratorului cu solicitări, cereri sau contestații, acesta nu are calitatea de organ de conducere al asociației și nu poate decide în numele acesteia asupra reparațiilor, investițiilor sau altor intervenții.

Potrivit avocatului, Legea nr. 196/2018 nu prevede un termen în care administratorul este obligat să răspundă unei cereri venite din partea unui proprietar. Toate solicitările trebuie îndreptate către asociația de proprietari, iar raportul juridic se stabilește între proprietar și asociație, astfel încât administratorul nu poate fi acționat în instanță pentru a fi obligat să răspundă sau să efectueze lucrări la imobil.

Gelu Pușcaș a subliniat că, atunci când un proprietar se adresează direct administratorului, pierde timp, iar procedura legală trebuie realizată în relație cu asociația de proprietari. Termenul de trei zile prevăzut la articolul 33 alin. 8 din lege se referă doar la eliberarea adeverinței și nu se aplică în cazul solicitărilor proprietarilor.

Tot ceea ce reprezintă procedura contestării și recalculării listelor de plată se regăsește în cartea sa „Contestarea și recalcularea listelor de întreținere”, Editura „Rosetti International”.

„ÎN CÂT TIMP ESTE OBLIGAT ADMINISTRATORUL SĂ RĂSPUNDĂ PETIȚIILOR PROPRIETARULUI?

După cum se poate observa în practică, o bună parte a proprietarilor se adresează cu solicitări, cereri, contestații etc administratorului. Administratorul nu este organ de conducere la nivelul asociației și nici cel care poate decide, în numele și pe seama asociației, reparații, investiții etc.

Legea 196/2018 NU PREVEDE și nu face trimitere la un termen în care administratorul are obligația de a răspunde unei cereri/solicitări venită din partea unui proprietar. Orice fel de cerere, solicitare, contestație se îndreptă către asociația de proprietari.

Neavând obligația de a răspunde pe de o parte, iar pe de altă parte raportul juridic fiind între proprietar și asociația de proprietari, administratorul nu are calitate procesuală pasivă (adică nu poate fi acționat în judecată) pentru a fi obligat să răspundă sau pentru a fi obligat să facă o intervenție la o țeavă spartă sau să repare terasa imobilului.

Atunci când un proprietar are o problemă la nivelul părților comune și se adresează administratorului, pierde timp. Proprietarul trebuie să se adreseze asociației de proprietari și în raport cu aceasta să realizeze procedura legală.

Termenul de 3 zile prevăzut în sarcina administratorului, termen regăsit la art. 33 alin. 8 privește eliberarea adeverinței și nu intră în sfera acestui material.

Tot ceea ce reprezinta procedura contestarii si recalcularii listelor de plata sunt regasite in cartea “Contestarea si recalcularea listelor de intretinere”, autor Puscas Gelu, editura Rosetti International”, este mesajul publicat pe „Consultanta Asociatii Proprietari”.

Instanțele pot limita drepturile unui proprietar dacă afectează vecinii

De altfel, un proprietar nu poate face orice dorește pe proprietatea sa dacă acțiunile lui cauzează inconveniente semnificative vecinilor. Instanțele se bazează pe articolul 630 alin. (1) din Codul Civil, care prevede că, în astfel de situații, judecătorul poate obliga proprietarul la despăgubiri în favoarea celui afectat și poate dispune restabilirea situației anterioare, atunci când acest lucru este posibil.

Aaceste prevederi stabilesc o limită judiciară a dreptului de proprietate, intervenția instanței având scopul de a restabili echilibrul între interesele proprietarilor vecini aflați în conflict. Astfel, instanța poate nu doar să oprească starea de inconvenient, dar și să oblige proprietarul la despăgubiri sau chiar să dispună restabilirea situației anterioare.

„DE CE NU POATE UN PROPRIETAR FACE ORICE DOREȘTE MUȘCHIU’ LUI ÎN RAPORT CU UN ALT PROPRIETAR

Pentru că nu se poate explica mai bine de atât, o scurtă trimitere la reținerea unei instanțe:

“Potrivit art. 630 alin. (1) C.civ., dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil. Aceste dispozitii instituie o limită judiciară a dreptului de proprietate al titularului. În situaţia în care proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său de proprietate, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată este abilitată să intervină în vederea restabilirii echilibrului între interesele celor doi proprietari vecini aflaţi în conflict, putând să îl oblige pe proprietar la despăgubiri în folosul celui vătămat şi să dispună, în funcţie de împrejurări, restabilirea situaţiei anterioare, echitatea fiind fundamentul unor asemenea intervenţii ale judecătorului”.

Pentru cine nu a înțeles, instanța poate limita drepturile unui proprietar la nivel de condominiu, atunci când prin atitudinea sa aduce atingere drepturilor unui alt proprietar. Instanța poate stabili nu doar încetarea stării/incovenientului, poate dispune obligarea la despăgubiri dar poate dispune chiar restabilirea situației anterioare (cei interesați să parcurgă materialul publicat anterior, cel cu pergolele – și vor avea întreaga imagine)”, este mesajul publicat pe „Consultanta Asociatii Proprietari”.