Reguli la bloc 2025. Ce nu are voie să facă un administrator de bloc

Reguli la bloc 2025. Este esențial ca locuitorii de la bloc să fie bine informați despre ce nu are voie să facă un administrator și cum își pot proteja drepturile. Una dintre cele mai importante interdicții este luarea deciziilor semnificative fără acordul Adunării Generale.

Administratorul nu poate lua decizii singur cu privire la investiții importante, cum ar fi înlocuirea centralei termice, lucrările de reabilitare sau angajarea unor firme pentru diverse servicii. Astfel de inițiative trebuie discutate și aprobate într-o adunare legală a proprietarilor.

De asemenea, administratorul nu are dreptul să angajeze firme sau persoane fizice fără un mandat clar din partea comitetului executiv sau a Adunării Generale. Semnarea contractelor pentru servicii precum curățenie, reparații, pază sau altele trebuie să fie aprobată colectiv.

De asemenea, este interzisă reținerea unor sume de bani fără o justificare clară. Administratorul nu poate percepe comisioane ascunse, penalități nejustificate sau alte sume care nu au fost aprobate printr-o hotărâre oficială a asociației de proprietari.

Obligațiile unui administrator de bloc

O altă obligație esențială este transparența financiară. Administratorul are obligația de a afișa lunar, la avizier, lista cheltuielilor, detaliind toate sumele și calculele corespunzătoare fiecărui apartament. Orice lipsă de transparență în gestionarea fondurilor comune este considerată o abatere gravă.

De asemenea, administratorul trebuie să mențină o evidență contabilă corectă, să arhiveze toate chitanțele și să furnizeze rapoarte financiare ori de câte ori acestea sunt solicitate de locatari sau de cenzor. Refuzul de a oferi acces la aceste documente este considerat un abuz.

Administratorul nu are voie să blocheze sau să refuze verificările efectuate de cenzor sau de comisia de cenzori, aceștia având dreptul legal de a analiza documentele contabile și de a verifica modul în care sunt gestionate fondurile asociației.

În cazul în care administratorul oferă servicii contra cost, cum ar fi fotocopierea documentelor sau alte intermedieri, acestea trebuie să fie aprobate prealabil de către asociație și justificate corespunzător. Perceperea unor sume suplimentare fără acordul locatarilor este considerată ilegală.

Administratorul nu are dreptul să modifice, după cum dorește, modul de repartizare a cheltuielilor. Calculul întreținerii trebuie să fie realizat în conformitate cu cotele-părți de proprietate și regulamentele interne, nu în funcție de preferințele personale ale administratorului.

Ce poți face în cazul unui abuz

Dacă există suspiciuni de nereguli sau abuzuri din partea administratorului, primul pas este depunerea unei cereri scrise prin care se solicită explicații și acces la documentele asociației, conform prevederilor Legii 196/2018.

Această lege garantează fiecărui proprietar dreptul de a verifica actele contabile și justificările cheltuielilor. În cazul în care administratorul refuză să colaboreze, următorul pas constă în sesizarea comitetului executiv sau a președintelui asociației, care sunt responsabili de solicitarea de lămuriri și, dacă este cazul, pot propune demiterea administratorului.

O altă opțiune eficientă este cererea unui control din partea cenzorului sau a comisiei de cenzori, acolo unde această structură există. Conform legii, cenzorul trebuie să răspundă solicitărilor în termen de 30 de zile.

În cazul în care neregulile continuă, se poate iniția procedura de schimbare a administratorului. Pentru aceasta, este necesar să se strângă semnăturile a cel puțin 20% dintre proprietari, pentru a convoca o Adunare Generală extraordinară, unde se va putea vota numirea unui nou administrator. În paralel, se poate depune o plângere la Direcția de Relații cu Asociațiile de Proprietari din cadrul primăriei de sector. Plângerea trebuie să conțină faptele semnalate, însoțite de dovezi, cum ar fi copii ale cererilor refuzate, lipsa documentelor sau fotografii ale avizierului neactualizat.

În cazurile grave, când există suspiciuni de delapidare sau fals în acte, este recomandat să se formuleze o plângere penală la Poliție sau să se inițieze o acțiune în instanță civilă. Aceste acțiuni pot fi întreprinse fie individual, fie în numele asociației de proprietari.