Administratorul de bloc are un rol esențial în gestionarea unui imobil, dar există anumite acțiuni pe care nu le poate întreprinde, conform legii. Mulți proprietari nu sunt la curent cu aceste reglementări, iar acest lucru poate duce la riscuri financiare și juridice.
Dacă nu vrei să fii păcălit, este important să știi ce drepturi ai și ce acțiuni sunt interzise unui administrator de bloc.
Ce nu are voie să facă un administrator de bloc
Un administrator de bloc are responsabilități clare, dar există și limite pe care nu le poate depăși. Printre aceste limitări se numără faptul că nu poate lua decizii majore fără acordul prealabil al Adunării Generale.
De exemplu, orice schimbare semnificativă, precum înlocuirea centralei sau reabilitarea clădirii, trebuie aprobată de toți proprietarii. Este crucial ca fiecare locatar să aibă posibilitatea de a-și exprima opinia cu privire la astfel de investiții.
De asemenea, administratorul nu poate angaja firme sau persoane pentru servicii de întreținere fără mandat explicit din partea asociației.
Așadar, orice contract semnat pentru curățenie, reparații sau pază trebuie să fie aprobat de comitetul executiv sau de Adunarea Generală. Aceasta este o măsură care asigură transparența și controlul asupra fondurilor asociației.
Interdicții financiare și de transparență
O altă interdicție importantă se referă la utilizarea fondurilor asociației de proprietari. Administratorul nu poate transfera bani între conturi sau utiliza fondurile pentru scopuri personale.
Fiecare cheltuială trebuie justificată, iar orice operațiune financiară trebuie aprobată de comitetul executiv. În plus, administratorul nu are voie să rețină sume de bani „în plus” fără o justificare clară.
Acesta nu poate încasă comisioane ascunse sau penalități care nu sunt aprobate în prealabil de către Adunarea Generală.
În ceea ce privește transparența, administratorul are obligația de a publica lunar lista cheltuielilor. Aceste informații trebuie să fie afişate la avizierul imobilului, iar proprietarii trebuie să aibă acces la detaliile financiare ale asociației.
Lipsa de transparență sau refuzul de a prezenta aceste informații poate duce la suspiciuni și chiar la sancțiuni legale.
Obligații legale de gestionare a documentelor
Un alt aspect esențial în gestionarea unui imobil este ținerea evidenței contabile corecte. Administratorul trebuie să păstreze o evidență clară a tuturor încasărilor și plăților, iar toate documentele justificative, cum ar fi chitanțele, trebuie să fie păstrate.
Aceasta este o obligație legală, iar administratorul nu poate refuza să prezinte aceste rapoarte la cererea locatarilor sau a cenzorilor.
Mai mult, administratorul nu are voie să interzică locatarilor accesul la documentele asociației. Proprietarii de apartamente au dreptul de a consulta actele contabile și deciziile asociației oricând au nevoie de clarificări.
În plus, cenzorii sau comisia de cenzori au dreptul să verifice activitatea administratorului și să constate eventualele nereguli. Refuzul de a permite această verificare poate duce la sancțiuni severe.
Modificarea cheltuielilor, un act interzis
Administratorul nu poate modifica repartizarea cheltuielilor sau a cotelor-părți pentru întreținere după bunul său plac. Cheltuielile se calculează în conformitate cu regulamentul asociației și cu cotele-părți stabilite de Adunarea Generală.
Acestea nu pot fi modificate de administrator în funcție de preferințele personale. Orice schimbare a modului de calcul al cheltuielilor trebuie să fie aprobată de locatari și să respecte reglementările interne ale asociației.
