Regulă pentru proprietarii de apartament. O greșeală te poate costa scump dacă nu respecți legea

Proprietarii apartamentelor situate la parterul blocurilor pot fi tentați să amenajeze o a doua intrare în locuință, prin construirea unui balcon și montarea unei uși cu acces direct din exterior. Deși această soluție poate fi practică, realizarea ei implică respectarea unor reguli legale și tehnice. În funcție de lucrările efectuate, pot fi necesare autorizații de construire, documentații tehnice, avize și acorduri din partea asociației de proprietari sau a coproprietarilor direct afectați.

Apartamentul de la parter poate avea două intrări

Mulți români care locuiesc la parter au ales să își amenajeze un balcon și să monteze o ușă prin care să intre direct în apartament. În aceste situații, unii proprietari folosesc noul acces din balcon și păstrează închisă ușa inițială, care face legătura cu scara blocului.

Spațiul din dreptul intrării obișnuite poate fi folosit ulterior pentru amenajarea unei încăperi suplimentare. Totuși, existența unei a doua intrări nu înseamnă că toate lucrările asociate sunt automat permise. Legalitatea depinde de natura intervențiilor, de regimul juridic al spațiului și de respectarea cerințelor tehnice și urbanistice.

Existența a două căi de acces într-un apartament nu este interzisă automat

În principiu, existența a două căi de acces într-un apartament nu este interzisă automat. Problemele juridice apar atunci când realizarea celei de-a doua intrări presupune modificarea fațadei blocului, construirea unui balcon, transformarea unei ferestre în ușă sau intervenții asupra elementelor structurale ale clădirii.

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții stabilește condițiile în care pot fi realizate intervenții asupra clădirilor și lucrările pentru care este necesară autorizația de construire.

Prin urmare, proprietarii nu pot decide unilateral să deschidă o nouă intrare prin peretele exterior al blocului fără să verifice regimul legal al lucrării. Faptul că apartamentul se află la parter nu oferă automat dreptul de a modifica fațada sau de a construi un balcon cu acces direct din exterior.

Înainte de începerea lucrărilor, trebuie verificat dacă intervenția propusă necesită autorizație și ce documente sunt obligatorii în cazul concret.

Ce aprobări sunt necesare pentru construirea unui balcon cu ușă

Primul pas pentru proprietarul care dorește să construiască un balcon sau să transforme o fereastră existentă într-o ușă de acces este să solicite informații de la serviciul de urbanism al primăriei.

În funcție de proiect și de situația imobilului, procedura poate presupune obținerea mai multor documente:

• Certificatul de urbanism, prin care sunt indicate condițiile urbanistice și cerințele aplicabile proiectului;
• Autorizația de construire, atunci când lucrările intră în categoria celor pentru care legea impune acest document;
• Documentația tehnică întocmită de specialiști, necesară pentru descrierea și fundamentarea intervenției;
• Acordurile asociației de proprietari și ale proprietarilor direct afectați, în cazurile prevăzute de lege;
• Avizele solicitate prin certificatul de urbanism, în funcție de caracteristicile lucrării și de situația clădirii.

Dacă intervenția afectează structura de rezistență, fundația sau alte elemente importante ale imobilului, sunt necesare verificări tehnice suplimentare. În același timp, proiectul trebuie să respecte regulile urbanistice aplicabile zonei și clădirii.

Documentele necesare nu sunt identice în toate situațiile. Acestea depind de tipul lucrărilor propuse și de condițiile stabilite de autoritățile competente.

Unii proprietari aleg să folosească exclusiv intrarea nouă din balcon

Unii proprietari aleg să folosească exclusiv intrarea nouă din balcon și să păstreze închisă ușa care face legătura cu scara blocului. În aceste condiții, spațiul din dreptul intrării inițiale poate părea potrivit pentru amenajarea unui mic dormitor, a unui birou sau a unui dressing.

Închiderea ușii nu înseamnă însă că holul poate fi transformat automat într-o cameră suplimentară. Înainte de efectuarea modificărilor, trebuie verificat dacă spațiul respectiv face parte integral din proprietatea individuală și dacă schimbarea compartimentării este permisă.

Dacă lucrările presupun intervenții asupra pereților, instalațiilor comune sau altor părți ale clădirii, pot fi necesare aprobări suplimentare.

De asemenea, noua încăpere trebuie să respecte cerințele aplicabile locuințelor în privința iluminatului natural, ventilării și siguranței în utilizare.

O altă problemă apare dacă spațiul pe care proprietarul dorește să îl transforme în cameră face parte din proprietatea comună a blocului. Într-o asemenea situație, acesta nu poate fi ocupat sau transformat unilateral într-o încăpere privată.

Ce prevede legea în privința modificării fațadei blocului

Fațada și anumite elemente structurale ale unei clădiri pot face parte din proprietatea comună a coproprietarilor. Din acest motiv, realizarea unei noi intrări nu reprezintă doar o decizie privind amenajarea interioară a apartamentului.

Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și administrarea condominiilor stabilește reguli referitoare la proprietatea comună și la intervențiile asupra acesteia.

În funcție de natura lucrării, pot fi necesare acorduri din partea coproprietarilor și respectarea procedurilor prevăzute de legislație. Proprietarul trebuie să verifice atât condițiile referitoare la autorizarea lucrărilor, cât și regimul juridic al părților din clădire asupra cărora intervine.

De asemenea, faptul că o ușă de acces a fost montată cu mai mulți ani în urmă nu demonstrează, prin el însuși, că lucrarea a fost autorizată. Proprietarii care au deja o asemenea amenajare ar trebui să verifice documentele aferente intervențiilor efectuate.

Ce riscuri există dacă amenajezi o intrare fără autorizație

Executarea fără autorizație a unor lucrări pentru care legea impune obținerea acestui document poate atrage amenzi și alte măsuri legale. În funcție de situație, autoritățile pot solicita intrarea în legalitate sau desființarea lucrărilor. De aceea, proprietarii ar trebui să verifice cerințele aplicabile înainte de a începe construirea unui balcon sau amenajarea unei intrări cu acces direct din exterior.

Primăria poate oferi clarificări privind documentele necesare și procedura de urmat. În plus, un arhitect sau un specialist în construcții poate evalua fezabilitatea proiectului și poate verifica dacă intervențiile propuse afectează structura imobilului.