Vânzătorul are obligația legală de a garanta cumpărătorul pentru folosirea liniștită a imobilului
Codul civil prevede că vânzătorul trebuie să garanteze cumpărătorul pentru folosirea liniștită a bunului vândut. Această obligație este cunoscută în drept sub denumirea de garanție contra evicțiunii.
Evicțiunea apare atunci când cumpărătorul pierde total sau parțial dreptul asupra imobilului ori este împiedicat să îl folosească din cauza drepturilor unui terț. Situația poate apărea atunci când există drepturi reale ale altor persoane asupra imobilului, procese în curs sau proceduri de executare silită legate de datorii mai vechi.
În aceste cazuri, vânzătorul este obligat să îl protejeze pe cumpărător și să răspundă pentru prejudiciile produse.
Situația în care apartamentul are ipotecă sau alte sarcini înscrise în cartea funciară
Unul dintre cele mai importante riscuri juridice apare atunci când imobilul este grevat de sarcini, cum ar fi ipoteci sau interdicții.
Ipoteca este un drept real de garanție asupra imobilului, care permite creditorului să urmărească bunul pentru recuperarea datoriei. Pentru a produce efecte față de terți, ipoteca trebuie înscrisă în cartea funciară.
Dacă un apartament este ipotecat și această ipotecă nu este radiată la momentul tranzacției, creditorul poate avea dreptul să urmărească imobilul pentru recuperarea datoriei. În astfel de situații pot apărea proceduri de executare silită.
Din acest motiv, extrasul de carte funciară este unul dintre documentele esențiale care trebuie verificate înainte de cumpărarea unui imobil.
Litigiile privind dreptul de proprietate pot afecta noul proprietar al apartamentului
Uneori, după cumpărarea unui apartament, noul proprietar poate afla că există procese în curs privind imobilul.
Astfel de litigii pot viza revendicarea proprietății, anularea unor contracte anterioare sau conflicte legate de succesiune și drepturile coproprietarilor.
Dacă procesul este anterior vânzării și privește dreptul de proprietate asupra imobilului, rezultatul acestuia poate influența situația juridică a cumpărătorului. În astfel de cazuri devine relevantă garanția contra evicțiunii, iar vânzătorul poate fi obligat să suporte consecințele juridice.
Datoriile fiscale sau cele către asociația de proprietari pot influența situația juridică a apartamentului
Unele datorii sunt legate direct de imobil sau de proprietar și trebuie verificate înainte de tranzacție.
Printre acestea se numără impozitele locale pentru clădiri și terenuri sau datoriile către asociația de proprietari. În practică, la vânzarea unui apartament se solicită de regulă un certificat fiscal care atestă că proprietarul nu are datorii la bugetul local.
De asemenea, notarii cer frecvent o adeverință de la asociația de proprietari privind situația plăților la întreținere.
Aceste documente sunt importante pentru a evita situațiile în care noul proprietar descoperă ulterior obligații financiare legate de imobil.
Datoriile la utilități și când pot afecta noul proprietar al apartamentului
Datoriile la utilități reprezintă una dintre cele mai frecvente probleme descoperite după cumpărarea unui apartament. În majoritatea cazurilor, aceste datorii sunt legate de persoana care a încheiat contractul cu furnizorul.
Contractele pentru energie electrică, gaze naturale sau alte servicii sunt încheiate cu titularul contractului, iar obligațiile de plată aparțin acestuia. În mod obișnuit, noul proprietar nu devine automat responsabil pentru datoriile lăsate de fostul proprietar.
Există însă situații în care pot apărea dificultăți practice. Uneori furnizorii solicită achitarea unor restanțe înainte de încheierea unui nou contract sau de reluarea furnizării serviciilor. În astfel de cazuri, problema trebuie clarificată cu furnizorul sau cu fostul proprietar.
În cazul serviciilor gestionate prin asociația de proprietari, situația poate fi diferită, deoarece unele cheltuieli sunt legate de utilizarea spațiilor comune ale imobilului.
Ce drepturi are cumpărătorul dacă descoperă datorii sau litigii legate de apartament
Dacă apar astfel de probleme după cumpărarea apartamentului, cumpărătorul poate avea mai multe opțiuni juridice.
În primul rând, vânzătorul poate fi notificat cu privire la situația descoperită. În anumite cazuri, acesta poate fi obligat să remedieze problema sau să suporte consecințele juridice.
Dacă problema este gravă și afectează dreptul de proprietate sau utilizarea imobilului, cumpărătorul poate apela la instanță pentru aplicarea garanției contra evicțiunii.
În funcție de circumstanțe, instanța poate dispune despăgubiri sau alte măsuri prevăzute de lege.
Situațiile în care apar datorii sau litigii legate de un apartament sunt relativ rare atunci când verificările sunt realizate corespunzător înainte de tranzacție. Printre verificările esențiale se numără consultarea extrasului de carte funciară, verificarea situației fiscale a proprietarului și solicitarea adeverinței de la asociația de proprietari.
Aceste verificări pot reduce riscul apariției unor probleme juridice după finalizarea tranzacției și contribuie la asigurarea unei tranzacții imobiliare sigure.
