Aproape 40% dintre locuințele vândute în București în mai au fost cumpărate cu numerar

Peste 3.300 de locuințe au fost tranzacționate în București în luna mai 2025, iar aproape patru din zece au fost achitate integral în numerar. Capitala rămâne locomotiva pieței rezidențiale din România, depășind la un loc Timișoara, Iași, Brașov, Cluj-Napoca și Constanța.

Cu 3.388 de locuințe individuale tranzacționate în luna mai, Bucureștiul își confirmă poziția dominantă pe piața imobiliară națională, înregistrând un volum de tranzacții care depășește cu 63% totalul celor realizate în principalele cinci orașe regionale la un loc Timișoara, Iași, Brașov, Cluj-Napoca și Constanța.

Acestea au raportat cumulat doar 2.145 de tranzacții, potrivit datelor analizate de Fortim Trusted Advisors, companie membră a Alianței BNP Paribas Real Estate.

Această discrepanță evidențiază nu doar dimensiunea pieței bucureștene, ci și particularitățile sale: o cerere susținută, o putere de cumpărare superioară și un interes crescut din partea investitorilor, în special în contextul în care peste 15.000 de locuințe noi se află în diferite etape de dezvoltare.

„Bucureștiul și Timișoara se numără printre cele mai dinamice piețe rezidențiale din România în acest moment, beneficiind de prețuri medii încă competitive, mai scăzute comparativ cu orașe precum Cluj-Napoca și Brașov.

Capitala are avantajul unei puteri de cumpărare ridicate, cea mai mare din țară, precum și un interes crescut din partea investitorilor, cu peste 15.000 de locuințe noi aflate în dezvoltare“, explică Costin Nistor, Managing Director la Fortim Trusted Advisors.

Investitorii cu lichidități, în scădere în București doar 39% din achiziții sunt cash

Una dintre cele mai relevante concluzii ale raportului este ponderea în scădere a achizițiilor imobiliare realizate cu bani cash în Capitală. În luna mai, doar 39% dintre locuințele tranzacționate în București au fost plătite integral, restul fiind achiziționate cu ajutorul creditelor ipotecare.

„În București, procentul cumpărătorilor care achiziționează locuințe cu bani cash a ajuns la 39%, în scădere față de anii anteriori”, punctează Costin Nistor.

El subliniază și o tendință clară: retragerea treptată a micilor investitori, cei care în perioada 2020–2022 dominau piața prin achiziții directe, deseori cu scop speculativ. În 2022, peste 50% dintre tranzacții se făceau fără finanțare bancară, un prag care a fost constant erodat de incertitudini macroeconomice, inflație, randamente în scădere și instabilitate fiscală.

Timișul domină în provincie, dar cu o dependență clară de creditul ipotecar

Dacă Bucureștiul se detașează prin volum și capitalizare, Timișoara își consolidează poziția ca principal pol imobiliar regional. Județul Timiș a înregistrat cea mai mare pondere de achiziții realizate prin credit ipotecar circa 75% dintre cumpărători au apelat la finanțare bancară în luna mai.

Această realitate financiară este explicabilă prin profilul cumpărătorului din vestul țării: predominant local, activ pe piața muncii, dar cu un acces mai restrâns la numerar comparativ cu Bucureștiul sau Clujul. Tot în topul județelor cu o dependență ridicată de creditare se mai regăsesc Brașovul (71%) și Clujul (aproape 70%).

La polul opus se află județul Iași, unde aproape 44% dintre locuințe au fost achiziționate fără credite, un procent chiar mai mare decât cel raportat în Capitală. Diferențele subliniază caracterul distinct al piețelor regionale și modul în care profilul cumpărătorului — fie el investitor, localnic sau expat — modelează dinamica financiară a tranzacțiilor.

Scădere accentuată a pieței în aprilie, cu Bucureștiul pe minus 28%

Deși luna mai a venit cu volume ridicate de tranzacționare în București, datele ANCPI indică un declin generalizat al pieței imobiliare în România. În luna aprilie, la nivel național s-au înregistrat aproximativ 12.500 de tranzacții, cu 18% mai puține decât în aprilie 2024. Bucureștiul a fost principalul responsabil pentru această scădere, raportând doar 3.400 de vânzări — un declin de 28% față de aceeași lună a anului trecut.

Situația s-a prezentat mai echilibrat în alte județe-cheie: Cluj a scăzut cu 7%, Constanța cu 13%, Ilfov cu 15%, iar Timișul a fost singurul dintre marii jucători care a înregistrat o creștere (+2%), depășind pragul de 900 de tranzacții.

Pentru o imagine mai clară a tendinței, analiza trimestrială (februarie – aprilie 2025) relevă un total de aproape 41.000 de tranzacții la nivel național, în scădere cu 6,5% față de anul trecut. În acest context, Constanța iese în evidență cu o creștere de aproape 24%, urmată de Cluj (+12%) și Timiș (+1%).

Capitala, în schimb, a înregistrat o scădere de aproximativ 10%, ajungând la 12.000 de tranzacții numerar în cele trei luni. Astfel, deși rămâne lider absolut ca volum, Bucureștiul dă semne clare de încetinire semnalele unei piețe care începe să se așeze după anii agitați post-pandemie.

Ipotecile active, indicator de încredere sau fragilitate

Un alt semnal important privind comportamentul pieței este dat de dinamica ipotecilor active. Luna aprilie 2025 este prima din acest an în care numărul de ipoteci active a scăzut față de anul precedent: 7.400 la nivel național, cu 5% mai puține decât în aprilie 2024.

Scăderea abruptă a fost cauzată în special de București, unde numărul ipotecilor active a scăzut cu 20%, la puțin peste 2.000. În restul țării, imaginea este mai nuanțată: creșteri semnificative în Ilfov (+45%), Timiș (+16%) și Cluj (+12%), semn că, în ciuda incertitudinilor, creditarea se menține solidă în zonele cu cerere reală.

Pe ansamblul ultimelor trei luni, ipotecile active sunt în creștere cu 6%, iar Bucureștiul revine ușor pe plus (+3%), semn că investitorii și end-userii nu au abandonat complet finanțarea bancară. Excepții negative sunt înregistrate în Constanța (-28%) și Iași (-49%), două piețe unde volatilitatea este mai pronunțată.