Proprietarul a cerut cheile tuturor spațiilor comune din bloc
Un proprietar dintr-un condominiu a solicitat în instanță să primească cheile tuturor spațiilor considerate comune – de la camera liftului, la terasa imobilului, sediul administrativ și subsol. Cererea a fost motivată prin calitatea sa de coproprietar asupra acestor bunuri comune.
Instanța a fost sesizată pentru a analiza dacă o astfel de cerere are temei legal și dacă proprietarul are un interes direct în obținerea accesului nelimitat. În drept, o cerere este admisibilă doar dacă există un interes concret și este formulată cu bună-credință. Când o solicitare este excesivă, făcută în scop de șicanare sau fără o justificare reală, instanța poate dispune respingerea ei.
În acest caz, judecătorii au stabilit că accesul nelimitat al unui coproprietar în spațiile tehnice nu se justifică și poate chiar periclita siguranța și buna funcționare a imobilului.
Instanța: accesul direct în spațiile tehnice este interzis
În motivarea hotărârii, instanța a precizat clar:
„În ceea ce privește solicitarea de predare a cheilor de la spațiile tehnice (camerele ce adăpostesc motoarele lifturilor, terasa, biroul administrativ, subsolul), instanța constată că acestea sunt destinate exclusiv funcționării imobilului și nu au o utilitate directă pentru reclamant”.
Judecătorii au subliniat că aceste încăperi nu pot fi utilizate de către proprietari decât prin intermediul administratorului sau al firmelor autorizate. Motivul este simplu: accesul direct și necontrolat al oricărui coproprietar ar putea afecta siguranța și buna funcționare a clădirii.
Instanța a luat în considerare și faptul că pârâta – asociația de proprietari – nu s-a opus total utilizării terasei, însă a limitat accesul din motive de securitate, având în vedere existența unor echipamente GSM amplasate pe acoperiș.
„De asemenea, accesul neîngrădit al reclamantului la camera liftului este nejustificată întrucât chiar în cazul unei defecțiuni a liftului reclamantul nu are dreptul să intervină neautorizat”, se mai arată în documentul instanței.
Instanța consideră că interesul proprietarului a fost unul pur teoretic
În continuarea motivării, instanța a analizat dacă există un interes real pentru solicitarea formulată. Concluzia a fost că nu există o nevoie concretă care să justifice dorința proprietarului de a deține cheile acestor spații.
„Instanța apreciază că interesul invocat de reclamant cu privire la obținerea cheilor de acces la spațiile tehnice exprimat și în ședința de judecată din xx.xx.2025 are un caracter mai degrabă abstract și pur teoretic, nu este justificat de o nevoie concretă de a pătrunde în aceste încăperi”.
Mai mult, reclamantul nu a adus niciun exemplu practic care să arate necesitatea unui astfel de acces.
„Reclamantul nu a indicat nicio situație practică sau legitimă care să reclame accesul direct la aceste spații, ci s-a limitat la a afirma un drept generic de coproprietar”.
Prin urmare, instanța a respins solicitarea, considerând că dreptul de proprietate asupra părților comune nu implică, automat, și un drept de folosință liber asupra oricărui spațiu al imobilului.
Spațiile închiriate sau atribuite terților nu pot fi accesate de alți proprietari
Judecătorii au făcut și o precizare importantă cu privire la spațiile atribuite în folosință exclusivă unor terți – de exemplu, camerele închiriate operatorilor de telecomunicații sau unor locatari. Chiar dacă aceste spații sunt părți comune potrivit legii, ele sunt protejate de contracte de închiriere sau de hotărârile adunării generale.
„Cu privire la spațiile atribuite în folosință exclusivă terților (precum camerele închiriate către operatori de telecomunicații sau către anumiți proprietari de apartamente), acestea, deși constituie părți comune în sensul art. 35 din Legea nr. 196/2018 și art. 647 Cod civil, sunt grevate de contracte de închiriere sau de hotărâri ale adunării generale”.
Prin urmare, predarea cheilor către un alt proprietar ar afecta drepturile dobândite legitim de acești terți.
„În aceste condiții, predarea cheilor reclamantului ar aduce atingere drepturilor dobândite de terți cu titlu legitim iar pentru reclamant ar fi o măsură fără o utilitate practică întrucât oricum nu ar avea dreptul legal de a accesa aceste spații”.
Dreptul de folosință asupra părților comune are limite clare
Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în legislația privind asociațiile de proprietari, a subliniat că acest caz merită să fie cunoscut de toți proprietarii și de conducerile asociațiilor.
El atrage atenția că dreptul de folosință asupra părților comune nu este unul absolut, ci poate fi limitat de lege și de deciziile adunării generale. Orice cerere a unui proprietar trebuie să fie justificată, argumentată și să demonstreze un interes real.
„Dreptul de folosință asupra părților comune NU este un drept absolut, ci pot exista limitări. Cererea proprietarului trebuie să aibă o justificare, fundamentare și să existe un interes în formularea unei astfel de cereri”.
Avocatul consideră că diseminarea acestor informații este utilă pentru o mai bună înțelegere a limitelor legale în gestionarea condominiilor.
„Acest material merită distribuit masiv. Doar așa și proprietarii și organele de conducere vor înțelege cât se poate și până unde se poate și care sunt limitările și punctul de vedere al instanței”.
