„Nu se mai caută confortul în suprafaţă, ci în facilităţi de genul transportului, al parcului şi al magazinelor din apropiere. Piaţa este complet diferită faţă de acum zece ani. Ne-am întors la apartamente apropiate foarte mult de suprafaţa apartamentelor comuniste. Apartamentele de două, trei sau patru camere se încadrează între 55 şi 90 mp. Oamenii au înţeles că nu au de ce să plătească spaţiul excedentar pe care, de cele mai multe ori, nu îl folosesc. Au înţeles că sunt costuri mari să întreţii astfel de spaţii“, a spus Mihaela Pană.

Ea se referă la apartamentele încadrate de specialişti în categoria premium, identificate după amplasarea în zone precum Aviaţiei sau Barbu Văcărescu – Floreasca. În cazul locuinţelor premium plus, situaţia este diferită. Lipsa terenurilor din zonele caracteristice acestui tip de apartamente, respectiv Kiseleff, Primăverii şi Dorobanţi, face ca atât preţul, cât şi suprafaţa lor să fie mai mare.

În aria extinsă a apartamentelor de lux, brokerii Cushman au identificat circa 1.000 de apartamente aflate în diferte stadii de construcţie la finalul anului 2016 care ar urma să fie finalizate în următorii doi ani. În primul trimestru au fost terminate deja lucrările la 140 de apartamente premium şi premium plus, volum de patru ori mai ridicat faţă de cel din perioada similară a anului anterior. Conform estimărilor companiei, doar anul acesta se vor livra pe piaţă în jur de 600 de apartamente de lux.

Greşelile trecutului

„Oamenii au început să cumpere în acelaşi mod ca în 2006-2007 dacă ne uităm la vânzările în fază de proiect. Criza a durat mult. Unii investitori au dispărut şi cei care aveau bani nu au achiziţionat. Efervescenţa de acum se bazează pe nevoile acumulate în ultimii nouă ani. Cererea a revenit în forţă“, spune Pană. Aproximativ 40% din unităţile de lux care ar urma să fie predate în 2017 şi 2018 au fost deja cumpărate.

„Diferenţa faţă de trecut este că astăzi nu mai este atât de mare riscul pentru că avansul plătit este mult mai mic şi restul banilor se dau la finalizarea lucrărilor. Oamenii plătesc cash la valori mari, la care obţin reduceri, iar la valori mai mici se preferă creditul“, adaugă consultantul imobiliar.

 

Anul 2016 a fost un an atipic, comparativ cu anii precendenți și perioada următoare, atât din punct de vedere al unităților livrate (doar 35 de apartamente), cât și al tipologiei apartamentelor. Majoritatea unităților livrate în decursul anului 2016 (mai mult de 90%) sunt apartamente cu trei sau patru dormitoare.

Analizând proiectele aflate în construcție, ce urmează a fi livrate în perioada 2017-2018, 60% dintre unități sunt apartamente cu două sau trei dormitoare. De asemenea, numărul unităților care oferă doar un dormitor a crescut semnificativ, față de anul 2016.

Zona Primăverii înregistrează în continuare cel mai ridicat nivel de preț – 3.500 euro/mp construit, în timp ce în zonele Aviației și Floreasca, prețurile variază între 1.700 și 1.950 euro/mp construit.

Mihaela Pană mai spune că preţurile au crescut în ultimul an cu 5-7% şi previzionează că îşi vor continua parcursul ascendent în cazul apartamentelor de până în 200.000 de euro.

 

Atracţie pentru investitori

Chiar dacă majoritatea unităţilor de lux aflate acum în construcţie sunt achiziţionate de persoane care vor să locuiască în ele, sunt şi investitori care cumpără pachete de circa zece apartamente cu scopul închirierii lor. La o investiţie de 100.000 – 120.000 de euro se poate obţine o chirie medie de 550-600 de euro pe lună, ceea ce oferă un randament al investiţiei de 6-7%, net superior dobânzilor bancare sau titlurilor de stat.

În privinţa dezvoltatorilor de blocuri cu apartamente de lux, aceştia sunt în principal antreprenori români, familiari cu piaţa şi pregătiţi să îşi asume riscul de a aştepta uneori o perioadă dublă faţă de cea previzionată iniţial pentru obţinerea autorizaţiilor de construire, fiind vorba de zone protejate sau cu monumente istorice în preajmă. Dacă dezvoltatorii interesaţi de zona premium plus construiesc blocuri cu regim mic de înălţime şi cu maxim 12 apartamente, în cazul celor concentraţi pe segmentul premium al pieţei se ajunge la blocuri mai înalte, cu sute de apartamente. De regulă, prima categorie de investitori se finanţează din capitalul propriu şi din vânzarea apartamentelor, în timp ce a doua categorie apelează şi la bănci, ca o plasă de siguranţă, în caz că rămân o perioadă fără capital, spune Pană.


Te-ar putea interesa și: