Locuințele noi se vor scumpi în mod considerabil odată cu aplicarea noii cote de TVA, care urcă la 21% de la 1 august. Această modificare legislativă afectează în special segmentul de mijloc al pieței, cu implicații directe asupra prețurilor de achiziție și chirii. Conform specialiștilor din domeniu, măsura adâncește problemele existente într-o piață deja tensionată de costuri de construcție în creștere și incertitudini fiscale. În același timp, scăderea numărului de livrări și cererea crescută de închiriere transformă piața imobiliară într-un teren tot mai dificil pentru consumatori.
Majorarea TVA crește prețurile locuințelor noi
Locuințele noi se vor confrunta cu o creștere de preț de mii de euro în urma modificării cotei de TVA. Până la finalul lunii iulie, achizițiile realizate de persoane fizice pentru unități cu valoare sub 600.000 de lei beneficiau de o cotă redusă de 9%.
De la 1 august, această facilitate este eliminată, iar TVA-ul aplicabil devine 21% pentru toate locuințele noi, indiferent de preț.
„Noua modificare a TVA pentru imobiliare va avea un impact direct, cei mai afectați fiind cumpărătorii locuințelor accesibile. De exemplu, pentru un apartament de 100.000 de Euro fara TVA, prețul final va crește cu 12.000 Euro (121.000 vs 109.000). Prețurile unităților noi au avut deja o creștere accelerată în ultimii cinci ani. Conform statisticilor Imobiliare.ro prețurile medii pentru locuințele noi din marile orașe au avut creșteri de la 51% la 94% în marile orașe: București, Timișoara, Iași, Constanța, Cluj-Napoca și Brașov”, explică, pentru Adevărul, Despina Ponomarenco, președintă a Bucharest Real Estate Club (BREC).
Presiunea asupra prețurilor este dublată de scăderea livrărilor în marile orașe, inclusiv în București. Dezvoltatorii semnalează că, la nivel național, numărul noilor unități rezidențiale a scăzut cu 15–20% față de anul anterior.
Creșterea chiriilor, efect direct al scăderii accesului la cumpărare
Locuințele din marile orașe vor atrage tot mai mulți chiriași, pe fondul dificultății de a accesa achiziția. Schimbarea cotei de TVA influențează nu doar costul final, ci și capacitatea de finanțare a clienților. O parte semnificativă a cererii se va reorienta către segmentul de închiriere.
„Ultimul trimestru din 2025 ne va arăta în ce măsura piața va putea absorbi noile creșteri de prețuri. Evoluția prețurilor de vânzare din ultimii cinci ani pentru noile locuințe reflectă raportul dintre cerere și ofertă, precum și dezvoltarea economică a României: investițiile în infrastructură, dezvoltarea marilor centre regionale ca orașe magnet, care atrag noi locuitori din zonele învecinate, mai puțin dezvoltate și creșterea salariilor.
Luând în considerare contextul actual, estimăm că o mare parte din cererea care nu se va mai califica financiar pentru achiziția unui nou apartament se va muta către chirii. Probabil vom vedea în următorii cinci ani creșteri accelerate ale chiriilor, similare cu cele ale prețurilor de vânzare din ultimii cinci ani”, completează președinta BREC.
Costurile ridicate frânează achizițiile în orașele mari
Locuințele din centrele urbane mari devin tot mai inaccesibile pentru tinerii fără economii substanțiale. Costurile de trai cresc în paralel cu cele ale utilităților, iar piața chiriilor se adaptează rapid.
„Cererea pe segmentul de închiriere ar putea crește, în paralel cu o încetinire temporară a achizițiilor, mai ales în rândul tinerilor sau al celor fără avans disponibil. În a doua jumătate a lui 2025, ne așteptăm la o polarizare a comportamentului cumpărătorilor: cei cu resurse și planuri bine conturate au accelerat deja decizia de achiziție până la intrarea în vigoare a noii cote de TVA, în timp ce alții au amânat și au apelat sau vor apela la variante de plată în rate sau opțiuni pentru locuințe în stadiu avansat de execuție, cu predare în 2026–2027”, susține Bogdan Bălașa, manager general Hils Development.
Investițiile în eficiență energetică influențează și ele costurile
Locuințele noi integrează tot mai multe cerințe legate de eficiență, siguranță și conectivitate. Aceste elemente contribuie la creșterea prețurilor, în paralel cu presiunile externe.
„Este important să facem distincția între o corecție de piață și o scumpire cauzată de factori externi, precum fiscalitatea, inflația sau creșterea costurilor de finanțare. Nu asistăm la o supraevaluare, ci la o repoziționare a pieței în funcție de presiunea economică cumulată din ultimii ani. În același timp, proiectele noi trebuie să țină pasul cu cerințele de eficiență energetică, siguranță, conectivitate urbană. Toate acestea implică investiții suplimentare care se reflectă inevitabil în prețul final”, continuă Bălașa.
Segmentul de preț sub 600.000 de lei, cel mai vulnerabil
Locuințele care până recent beneficiau de TVA redus vor înregistra cele mai rapide ajustări de preț. Dezvoltatorii caută echilibrul între menținerea cererii și amortizarea costurilor suplimentare.
„Profitul dezvoltatorilor nu este foarte mare, iar majorarea TVA-ului și alte costuri suplimentare ar fi greu de acoperit. Credem că, pe termen scurt, această majorare ar putea reduce interesul cumpărătorilor, însă piața nu se va opri. În plus, dezvoltatorii vor încerca să găsească un echilibru între preț și cerere pentru a menține piața activă, astfel că această scumpire va fi moderată”, mărturisește Sergiu Mutruc, co-fondator Realist Estate Agency.
Comportamentul cumpărătorilor se schimbă odată cu noile realități
Locuințele sunt evaluate în funcție de facilități, costuri și adaptabilitate la nevoile personale. Specialiștii observă o cerere stabilă, dar mai atent direcționată.
„Nu vedem diferențe mari de negociere, ceea ce arată că piața este echilibrată. Fiecare complex oferă însă utilități și facilități diferite și e firesc ca în funcție de nevoile fiecărui cumpărător agenții imobiliari să facă o analiză mai detaliată și o evaluare corectă. (…) Scumpirea utilităților și a costurilor de trai credem că va influența, într-o oarecare măsură, atât chiriașii, cât și cumpărătorii. În România există locuințe pentru toate bugetele și stilurile de viață, așa că e de așteptat ca unii chiriași și cumpărători să aleagă variante mai accesibile. Totuși, cei mai mulți vor încerca să reducă alte cheltuieli, fără să renunțe la condiții bune de trai”, concluzionează Mutruc.
Preferințele cumpărătorilor se reconfigurează în funcție de spațiu
Locuințele cu două sau trei camere rămân preferatele celor care doresc să achiziționeze sau să închirieze. Studiourile și garsonierele pierd teren în fața unităților mai spațioase.
Potrivit celui mai recent sondaj realizat în 2025 de iO Partners și Storia, interesul pentru achiziția unei locuințe a crescut semnificativ față de 2023, de la 37% la 59%, în timp ce interesul pentru închiriere a scăzut de la 48% la 27%.
Această reconfigurare a cererii este pusă pe seama stabilizării dobânzilor și a percepției că o rată lunară poate fi comparabilă cu chiria. Achiziția este tot mai des văzută ca o soluție de stabilitate, chiar și în rândul celor cu venituri sub 8.000 de lei pe gospodărie.
Clienții interesați să închirieze o locuință în următoarele 12 luni preferă apartamentele cu două camere (41% din total), urmate de studiouri (34%), apartamente cu 3 camere (15%), restul de 10% fiind reprezentat de apartamente mari (4+ camere) și case.
În ceea ce privește achiziția, topul este dominat tot de apartamentele cu două camere (29%), urmate la mică distanță de cele de 3 camere (27%) și de case (25%). Cele mai mici ponderi la au studiourile (11%) și apartamentele mari (8%).
Față de 2023, a crescut interesul pentru apartamentele mari (3+ camere) și case, atât la achiziție cât și la închiriere, în timp ce cererea pentru garsoniere și apartamente cu două camere este în scădere, semn că spațiul și confortul au devenit prioritare.
Totuși, dacă scumpirile generate de TVA vor depăși pragurile de accesibilitate, o parte din această cerere orientată spre cumpărare ar putea reveni, temporar, pe segmentul de închiriere, tendință pe care jucătorii din piață o iau în calcul.
