Piața imobiliară din Constanța se află într-un proces de transformare continuă, susținută de dublul rol al orașului – centru portuar și universitar, dar și destinație turistică de litoral. Această caracteristică particulară determină o analiză atentă atât pentru închirierile pe termen lung, cât și pentru cele sezoniere, cu accent pe lunile estivale.
Studiul recent a evaluat randamentele apartamentelor din cartierele principale, comparându-le cu date similare din Varna și stațiunea Nisipurile de Aur. Perioada analizată acoperă intervalul 1 martie 2025 – 31 august 2025, luând în calcul prețurile medii de achiziție și chiriile lunare.
Randamentul apartamentelor și prețurile în Constanța
Rezultatele studiului Imordar24 arată diferențe semnificative între cartierele Constanței, atât ca nivel al chiriilor, cât și ca perioadă necesară pentru recuperarea investiției. În zonele mai puțin centrale, prețurile de vânzare sunt accesibile, dar chiriile mai scăzute reduc atractivitatea.
Spre exemplu, cartierul Abator se află la coada clasamentului, cu un randament de 23 de ani, datorat chiriei reduse de €400, în ciuda unui preț mediu de vânzare de €93.000.
În Mamaia, zona recunoscută pentru turism, situația nu este mult diferită. Randamentul ajunge la 22 de ani, cu un preț mediu de €157.495 și chirii de €525.
Sezonalitatea explică această diferență, deoarece chiriile pe termen scurt pot fi ridicate, dar durata de ocupare rămâne limitată. Palas și Centru Vechi au valori apropiate, de 21 de ani, însă costul ridicat al apartamentelor reduce viteza de amortizare.
Faleza Nord și Tomis 2 sunt cartiere unde randamentele se situează la 20 de ani. Proximitatea față de mare și accesul la facilități mențin interesul cumpărătorilor, dar prețurile peste medie influențează calculele financiare.
În schimb, Inel 1 și Tomis Plus oferă timpi de recuperare de 19 ani, susținuți de prețuri mai rezonabile și cerere stabilă pentru chirii.
Zone atractive pentru investiții imobiliare în Constanța
Un echilibru între prețuri și chirii poate fi observat în cartiere precum Obor și Coiciu, unde randamentul se situează la 18 ani. Aici, apartamentele se vând la valori medii între €107.000 și €114.500, iar chiriile sunt în jur de €600–625. Aceste cartiere rezidențiale oferă o variantă viabilă pentru investitorii care urmăresc stabilitate.
În Tomis Nord și Stadion, amortizarea ajunge la 17 ani. Prețurile de vânzare mai mici, între €92.900 și €100.000, și chiriile de aproximativ €550–575, fac aceste zone atractive pentru cei care doresc investiții cu buget controlat.
Tomis 1 îmbunătățește cifrele, cu un randament de 16 ani, sprijinit de poziția centrală și o chirie medie de €550.
Zona Centrală și Campusul Universitar se află în topul clasamentului. Zona Centrală oferă o amortizare în 15 ani, cu apartamente la €104.200 și chirii de €725.
Campusul se distinge prin cel mai bun randament, de doar 14 ani, datorită chiriilor ridicate de €950, susținute de cererea studențească. Inel 2, cu un preț mediu de €76.000 și chirii de €550, se aliniază aceleiași performanțe, oferind un raport excelent între cost și închiriere.
Analiza comparativă Constanța – Varna
Varna, cel mai important oraș de pe litoralul bulgăresc, atrage tot mai mulți turiști români, însă randamentele imobiliare sunt mai puțin avantajoase.
Studiul arată că perioada medie de amortizare ajunge la 24 de ani, comparativ cu 19 ani în Constanța. Diferența reflectă atât nivelul prețurilor, cât și structura cererii.
În cartiere precum VINS-Cherven ploshtad sau Chataldzha, randamentele depășesc 38–39 de ani, din cauza prețurilor ridicate, de peste €200.000, și a chiriilor reduse, rareori peste €750.
Zonele centrale, precum HEI și Bazar Levski, prezintă valori apropiate, între 36 și 37 de ani. Cu toate că oferă infrastructură bună, cererea pentru chirii nu justifică investițiile mari.
Cartierele cu amortizare mai bună, dar tot peste nivelul Constanței, includ Dolna Traka și Evksinograd, unde timpii variază între 28 și 29 de ani.
În Evksinograd, prețurile ajung la €274.500, iar chiriile depășesc €1000, însă valoarea inițială ridicată limitează randamentul. Pe de altă parte, zonele periferice, precum Avtogara și Galata, au amortizări de 24 de ani, dar la prețuri mai reduse, sub €115.000.
Nisipurile de Aur și alte stațiuni din Bulgaria
Stațiunea Nisipurile de Aur rămâne o atracție turistică de tradiție, însă rezultatele financiare nu sunt spectaculoase. Randamentul aici se situează la 23 de ani, cu un preț mediu al apartamentelor de €106.000 și chirii de aproximativ €450. Sezonalitatea puternică influențează veniturile obținute, reducând eficiența investiției.
Zonele periferice ale Varnei, precum Izgrev, Alen mak sau Asparuhovo, oferă valori similare, între 21 și 23 de ani. Prețurile mai scăzute, sub €105.000, fac aceste cartiere mai accesibile, dar chiriile reduse, de circa €425–450, limitează avantajele. În contrast, Sveti Nikola aduce un randament de 20 de ani, datorat chiriilor mari de €850, în ciuda unui preț sub €100.000.
Cele mai bune rezultate pentru investitori se regăsesc în cartierele Pchelina, Vinitsa și Kaysieva gradina, unde randamentele coboară până la 19 ani.
Prețurile medii variază între €84.000 și €97.800, iar chiriile între €375 și €475. Deși mai bune decât media Varnei, aceste valori nu reușesc să atingă nivelul oferit de Constanța.
Mai multe puteți citi AICI.
