Blocuri cu mai multe scări. Proprietarii plătesc reparațiile și la scara vecină. Lege în România pentru costurile comune

O postare recentă a avocatului Gelu Pușcaș a readus în atenția proprietarilor din blocurile cu mai multe scări o situație des întâlnită: contribuția la reparațiile efectuate la o altă scară decât cea în care locuiesc. Subiectul, de interes pentru milioane de proprietari din asociațiile de locatari, este reglementat clar de Legea 196/2018, care stabilește că toate costurile pentru părțile comune ale imobilului trebuie suportate proporțional de toți membrii asociației.

Legea tratează blocul ca un singur condominiu, nu ca scări separate

Avocatul Gelu Pușcaș a explicat, într-o postare pe rețelele de socializare, că foarte mulți proprietari îl întreabă de ce trebuie să suporte costurile unor reparații efectuate la o altă scară din același bloc. Răspunsul, spune el, este simplu: legea nu face distincție între scările unui bloc atunci când acestea aparțin aceleiași asociații de proprietari.

Conform Legii nr. 196/2018, dacă imobilul are mai multe scări, dar formează o singură asociație, întregul condominiu este considerat o unitate indivizibilă din punct de vedere al părților comune.

Acest lucru înseamnă că orice cheltuială pentru reparații, întreținere sau modernizare a acoperișului, subsolului, liftului ori instalațiilor comune este suportată de toți proprietarii, proporțional cu cota indiviză aferentă fiecăruia.

„Dacă blocul are mai multe scări, dar formează o singură asociație de proprietari, atunci răspunsul este simplu: legea spune că suntem cu toții responsabili pentru părțile comune”, a precizat avocatul Gelu Pușcaș.

Specialistul a subliniat că această regulă se aplică indiferent dacă defecțiunea apare la scara unde locuiește proprietarul sau la una alăturată. Astfel, un proprietar de la scara A va contribui, prin cota sa indiviză, și la cheltuielile generate de o lucrare efectuată la scara B, atâta timp cât asociația este unică pentru întregul bloc.

Ce înseamnă „cota indiviză” și cum se calculează contribuția fiecăruia

Pentru a înțelege de ce legea impune această împărțire a costurilor, trebuie clarificat conceptul de „cotă parte indiviză”. Aceasta reprezintă partea de proprietate comună care revine fiecărui apartament din bloc — o fracțiune de drept asupra elementelor comune ale clădirii, cum ar fi acoperișul, fundația, pereții exteriori, conductele principale sau spațiile tehnice.

„Cota indiviză este partea ta din proprietatea comună. Nu o vezi direct, dar o deții prin faptul că ești proprietar în condominiu”, a explicat Gelu Pușcaș.

Astfel, toate costurile cu reparațiile părților comune se împart între locatari în funcție de această cotă, nu în funcție de scară. De exemplu, dacă o asociație cuprinde patru scări, iar una dintre ele necesită lucrări la lift sau la acoperiș, întreaga asociație va suporta cheltuiala, împărțită proporțional conform cotei fiecărui proprietar.

Hotărârile contrare legii pot fi anulate

Mulți proprietari încearcă să evite astfel de cheltuieli prin hotărâri adoptate în adunările generale, stabilind ca „fiecare scară să-și plătească singură reparațiile”. Totuși, avocatul atrage atenția că o asemenea decizie este nulă de drept.

„O hotărâre prin care se decide ca ‘fiecare scară să-și plătească singură reparațiile’ este nulă de drept, chiar dacă se votează în adunarea generală. Legea e clară”, a subliniat el, citând articolele 85 și 75 alineatul 3 din Legea 196/2018.

Prin urmare, dacă o asociație adoptă o astfel de hotărâre, aceasta poate fi atacată și anulată în instanță. Singura modalitate legală prin care scările pot funcționa independent din punct de vedere financiar este desprinderea lor în asociații separate, fiecare cu propriul statut, cont bancar și documente contabile distincte.

„Vrei reguli diferite? Atunci e nevoie de desprinderea scărilor în asociații separate – altfel, toți plătim pentru partea comună, indiferent de scară”, a explicat avocatul.