Daniel Tudor ne spune cum se poate calcula rentabilitatea investițiilor imobiliare
Mulți dintre cei interesați de piața imobiliară se concentrează doar pe aprecierea prețurilor apartamentelor sau pe venitul din chirie pe care îl pot obține. Daniel Tudor subliniază însă că investitorii adevărați urmăresc un alt parametru: randamentul anual mediu compus, cunoscut și sub acronimul CAGR.
„Care ar fi fost randamentul tău dacă investeai într-un apartament acum 10, 15 sau 25 de ani?
Mulți oameni se uită doar la cât a crescut prețul unui apartament.
Unii la cât pot lua chirie.
Dar investitorii adevărați întreabă altceva:Cât am câștigat în fiecare an, în medie?” este întrebarea pe care orice investitor ar trebui să și-o pună înainte de a lua decizii financiare majore, explică Tudor.
Acest indicator arată, în mod simplu, cât de profitabilă este o investiție pe termen lung, oferind o imagine mai clară decât simpla comparație a prețurilor.
Analiza realizată de antreprenor indică faptul că, dacă un apartament își dublează valoarea în 10 ani, randamentul mediu anual este de aproximativ 7,2%. În cazul în care creșterea se realizează în doar șapte ani, randamentul mediu anual ajunge la aproximativ 10%. Această diferență evidențiază importanța duratei investiției asupra performanței financiare.
Percepția asupra randamentelor în imobiliare poate fi înșelătoare
Tudor atrage atenția asupra unei capcane frecvente întâlnite în percepția publicului față de investițiile imobiliare: mulți investitori judecă succesul unei investiții doar după creșterea abruptă a prețului într-o perioadă scurtă. Aceasta poate crea impresia unui randament foarte mare, însă realitatea pe termen lung poate fi diferită.
„Randamentele mari din ultimii ani ți se par mari, nu? Pentru că au fost obținute în perioade mai scurte → deci sunt «comprimate» în timp”.
Astfel, un câștig aparent impresionant obținut pe termen scurt nu reflectă neapărat performanța reală pe termen lung.
Pe de altă parte, menținerea unei proprietăți pe o perioadă mai lungă de timp poate părea că reduce randamentul anual. Totuși, aceasta nu diminuează efectul cumulativ al investiției.
Dacă un proprietar menține un randament constant de 5-7% pe an timp de 10-20 de ani, se manifestă ceea ce Daniel Tudor numește „magia dobânzii compuse”. Aceasta demonstrează că răbdarea și perseverența în investițiile imobiliare sunt elemente cheie pentru succesul pe termen lung.
Venitul din chirie și reinvestirea lui
Pe lângă aprecierea prețului, venitul din chirie reprezintă un factor important pentru creșterea profitabilității unei investiții. Daniel Tudor explică faptul că un apartament închiriat poate genera încă 4-5% pe an.
„Iar dacă reinvestești chiria (în bursă sau într-un alt imobil), CAGR-ul tău total explodează,” precizează antreprenorul.
Această strategie combină două surse de venit – aprecierea proprietății și fluxul de numerar constant – pentru a maximiza randamentul global. Tudor compară această metodă cu o „mașină de făcut bani”, evidențiind că profitul real apare atunci când ambele componente sunt integrate într-un plan coerent de investiții.
În același timp, el subliniază că nu există investiții perfecte. Există însă investiții bine documentate, care permit investitorilor să gestioneze riscurile și să obțină profituri constante. Această abordare presupune analiză riguroasă și planificare pe termen lung, nu reacții impulsive la evoluțiile pieței.
El mai menționează că, raportată la venituri, piața imobiliară din 2024 a fost cea mai accesibilă din 1999 încoace, oferind oportunități pentru investitori bine pregătiți și informați.
