Analiza pieței Industrial & Logistics România 2026: cifre-cheie și context de piață pentru chiriașii din București-Ilfov

Pentru un director de logistică, supply chain sau operațiuni care evaluează o decizie de spațiu în perioada următoare, 2026 a adus o schimbare de fond față de ultimii doi ani: piața nu mai este definită de lipsa de opțiuni, ci de nevoia de a alege corect dintre ele. După o perioadă în care disponibilitatea redusă limita marja de negociere a chiriașilor, jumătatea lui 2026 aduce un context mai echilibrat, cu implicații directe asupra bugetului, calendarului de relocare și criteriilor care ar trebui să stea la baza unei decizii de ocupare.(P)

Analiza de mai jos, realizată de specialistii echipei Industrial & Logistics CBRE Romania, sintetizează principalele evoluții ale pieței și explică ce înseamnă acestea, în practică, pentru companiile care caută spații industriale și logistice în zona București-Ilfov.

Cum arată piața la jumătatea anului 2026 – principalele repere

Contextul pieței s-a schimbat semnificativ față de 2025. Iată ce contează pentru un director de logistică, supply chain sau operațiuni care evaluează o decizie de spațiu în următoarele 12 luni:

• Piața se relaxează. Rata de neocupare la nivel național a urcat la 5,97% (Q2 2026), pe fondul unui volum record de livrări; în București, vacancy-ul a ajuns la 6,1% (247.400 mp), după doi ani în care disponibilitatea spațiilor moderne a fost extrem de redusă.
• Oferta accelerează. Circa 653.000 mp de spații logistice și industriale sunt estimați să fie livrați în 2026, aproape dublu față de 2025 (342.000 mp). Bucureștiul a concentrat 79% din noile livrări din prima jumătate a anului.
• Cererea rămâne puternică. În H1 2026 au fost tranzacționați 458.000 mp, inclusiv 14 tranzacții cu suprafețe de peste 10.000 mp, ceea ce indică o cerere susținută de nevoi reale de ocupare, nu de mișcări speculative.
• Chiriile se mențin stabile. Chiria de referință (headline rent) rămâne la 4,75 EUR/mp/lună; chiria medie a crescut cu 2,4% an pe an, până la 4,35 EUR/mp/lună.
• Preleasing-ul rămâne relevant (39% din take-up în H1 2026), dar ponderea a scăzut față de nivelul excepțional din Q1 2026 (61%), semn că tot mai mulți chiriași optează pentru spații disponibile imediat.
• Contextul macro s-a schimbat. Creșterea PIB pentru 2026 a fost revizuită în scădere la 0,6%, iar inflația este estimată la 8,8% pentru 2026, ceea ce poate influența deciziile de investiții și expansiune.
• Autostrada A0 redesenează harta dezvoltării logistice. Semi-inelul sudic (51 km, operațional din iulie 2025) deschide noi oportunități în zone periurbane din Ilfov și stimulează dezvoltarea unor subpiețe care până acum au fost insuficient valorificate.
• Trei priorități pentru Q3 2026: calculează costul total de ocupare (TCO), alege coridorul logistic potrivit (A1/A2/A0) și fundamentează deciziile pe date de piață actualizate.

Cifre-cheie pentru România și București-Ilfov

Piața industrială și logistică din România intră în a doua jumătate a anului într-o nouă etapă. Potrivit unui raport CBRE Romania, după o perioadă marcată de oferta limitată și un grad redus de neocupare (sub 4%), livrările consistente de spații din 2026 au început să echilibreze raportul dintre cerere și oferta. Chiar dacă interesul chiriașilor rămâne ridicat, contextul actual oferă mai multă flexibilitate în negocieri, iar diferențele dintre subpiețe devin tot mai importante. Din analiza pieței logistice România 2026, acestea sunt principalele repere care definesc piața la jumătatea anului.

Cum arată piața la jumătatea anului 2026 – principalele repere

Contextul pieței s-a schimbat semnificativ față de 2025. Iată ce contează pentru un director de logistică, supply chain sau operațiuni care evaluează o decizie de spațiu în următoarele 12 luni:

• Piața se relaxează. Rata de neocupare la nivel național a urcat la 5,97% (Q2 2026), pe fondul unui volum record de livrări; în București, vacancy-ul a ajuns la 6,1% (247.400 mp), după doi ani în care disponibilitatea spațiilor moderne a fost extrem de redusă.
• Oferta accelerează. Circa 653.000 mp de spații logistice și industriale sunt estimați să fie livrați în 2026, aproape dublu față de 2025 (342.000 mp). Bucureștiul a concentrat 79% din noile livrări din prima jumătate a anului.
• Cererea rămâne puternică. În H1 2026 au fost tranzacționați 458.000 mp, inclusiv 14 tranzacții cu suprafețe de peste 10.000 mp, ceea ce indică o cerere susținută de nevoi reale de ocupare, nu de mișcări speculative.
• Chiriile se mențin stabile. Chiria de referință (headline rent) rămâne la 4,75 EUR/mp/lună; chiria medie a crescut cu 2,4% an pe an, până la 4,35 EUR/mp/lună.
• Preleasing-ul rămâne relevant (39% din take-up în H1 2026), dar ponderea a scăzut față de nivelul excepțional din Q1 2026 (61%), semn că tot mai mulți chiriași optează pentru spații disponibile imediat.
• Contextul macro s-a schimbat. Creșterea PIB pentru 2026 a fost revizuită în scădere la 0,6%, iar inflația este estimată la 8,8% pentru 2026, ceea ce poate influența deciziile de investiții și expansiune.
• Autostrada A0 redesenează harta dezvoltării logistice. Semi-inelul sudic (51 km, operațional din iulie 2025) deschide noi oportunități în zone periurbane din Ilfov și stimulează dezvoltarea unor subpiețe care până acum au fost insuficient valorificate.
• Trei priorități pentru Q3 2026: calculează costul total de ocupare (TCO), alege coridorul logistic potrivit (A1/A2/A0) și fundamentează deciziile pe date de piață actualizate.

Cifre-cheie pentru România și București-Ilfov

Piața industrială și logistică din România intră în a doua jumătate a anului într-o nouă etapă. Potrivit unui raport CBRE Romania, după o perioadă marcată de oferta limitată și un grad redus de neocupare (sub 4%), livrările consistente de spații din 2026 au început să echilibreze raportul dintre cerere și oferta. Chiar dacă interesul chiriașilor rămâne ridicat, contextul actual oferă mai multă flexibilitate în negocieri, iar diferențele dintre subpiețe devin tot mai importante. Din analiza pieței logistice România 2026, acestea sunt principalele repere care definesc piața la jumătatea anului.

Indicator	Final 2025	Q1 2026	H1 2026 / Q2 2026
Stoc modern România (mil. mp)	8,17	8,26	8,51
Rata de neocupare națională	3,8%	4,42%	5,97%
Rata de neocupare București	~3,5% (est.)	~1,1% / 43.000 mp	6,1% / 247.400 mp
Tranzacții totale H1 (TLA)	>1 mil. mp/an	235.500 mp	458.000 mp
Pre-lease (% din take-up)	44%	61%	39%
Chirie prime cerută (EUR/mp/lună)	4,75	4,75	4,75
Chirie medie (EUR/mp/lună)	N/A	4,35	4,35 (+2,4% an/an)
Livrări estimate 2026 (mp)	342.000 (2025 actual)	471.000 (pipeline)	~653.000 total 2026
Yield prime	7,5%	7,5%	7,5%
Creștere PIB România 2026F	+4,8% (2025)	N/A	0,6% (revizuit în scădere)
Inflație CPI România 2026F	7,3% (2025)	N/A	8,8% (în creștere)

 

Ce înseamnă vacancy de 6% pentru un chiriaș din București-Ilfov? 

În 2023-2024, când vacancy era sub 4%, un chiriaș care căuta 10.000 mp în București avea puține opțiuni disponibile și, de multe ori, era nevoit să aleagă din oferta existentă, nu neapărat spațiul care răspundea cel mai bine nevoilor lui. 

La jumătatea lui 2026, contextul s-a schimbat. Stocul vacant în București a ajuns la 247.400 mp dintr-un total de 4,07 milioane mp, oferind chiriașilor mai multă flexibilitate în procesul de selecție și negociere. Spațiile prime cu specificații moderne și acces direct la coridoarele logistice A1/A2/A0 rămân competitive și sunt tranzacționate rapid. În schimb, spațiile din subpiețe secundare și cele cu specificații mai vechi sunt mai ușor de accesat și pot oferi condiții comerciale mai avantajoase decât în ultimii doi ani. 

Definiții utile

Vacancy rate: ponderea spațiilor vacante în stocul modern total.

Prime rent: chiria de listă pentru cele mai performante spații din piață (locație, specificații, acces).

Pre-lease (pre închiriere): contract semnat pentru un spațiu aflat în dezvoltare, înainte de livrare.

TCO (Total Cost of Occupancy): costul total al ocupării unui spațiu, care include nu doar chiria, ci și costurile operaționale, taxele și alte cheltuieli asociate.

București-Ilfov 2026: ce contează în alegerea unei locații, dincolo de chirie

Coridoare și noduri logistice: A1, A2, A0

Decizia de localizare pentru spații industriale logistice București aproape de autostrăzi nu se rezumă la distanța față de Capitală. Fiecare coridor logistic răspunde unor nevoi operaționale diferite, iar distribuția actuală a stocului modern din București reflectă această ierarhie: vestul (A1) concentrează cea mai mare parte a ofertei, nordul, aproximativ o treime, iar sudul și estul câștigă teren pe măsură ce apar noi dezvoltări. 

 

• A1 Vest este coridorul logistic dominant, cu peste jumătate din stocul modern al Bucureștiului. Accesul direct la autostrada A1 si la DN7, apropierea de coridorul european de transport și prezența celor mai mari parcuri logistice transformă această zonă în prima opțiune pentru distribuția naționale și internațională. Km 13 si km 23 pe A1 concentrează cele mai mari proiecte și cei mai activi dezvoltatori. Forța de muncă este mai căutată în această zonă, iar opțiunile de spațiu, deși mai numeroase decât pe alte axe, sunt rapid absorbite pe segmentul prime.
• A2 Est este preferată de companiile care operează fluxuri către Constanța și port, din e-commerce și retail, cu nevoie de acces rapid către zona metropolitană est. Ferestrele de livrare către centrul București sunt mai largi decât pe A1, iar bazinele de forța de muncă sunt diferite.
• A0 este factorul care schimba ecuatia in 2026. Semi-inelul sudic, operațional din iulie 2025, conectează direct autostrăzile A1 si A2, eliminând necesitatea tranzitării orașului. Astfel, mai multe localități din Ilfov devin alternative competitive pentru dezvoltări logistice, iar investițiile se concentrează tot mai mult în jurul noilor noduri rutiere. 

Ce ar trebui să analizezi înainte de alegerea unei locații

Pe lângă nivelul chiriei, există o serie de factori care influențează eficiența operațională pe termen lung:

• Timpul real de tranzit (nu doar distanța în kilometri) către centrul Bucureștiului și către principalele puncte de livrare.
• Restricțiile de tonaj pe drumurile de acces, mai ales pentru TIR-urile de 40 de tone.
• Accesul angajaților la transport public sau posibilitatea organizării unui serviciu de shuttle.
• Bazin de forță de muncă în raza de 10 km: salariul minim național este 795 EUR/lună, dar costul real al forței de muncă (13,6 EUR/oră, printre cele mai competitive din UE) variază semnificativ între subpiețe.
• Accesul la noduri vamale pentru operatori cu fluxuri cross-border.

Calitatea spațiului în 2026: ce merită evaluat înainte de semnarea contractului

Costul real al ocupării unui depozit nu este dat doar de chiria lunară. Specificațiile tehnice ale clădirii pot influența eficiența operațională, consumul de energie și costurile de exploatare pe întreaga durată a contractului. Cinci criterii tehnice diferențiază un spațiu bun de unul care generează probleme în următorii doi sau trei ani:

1. Înălțime liberă 10-12 metri: standardul pentru depozitare pe verticală și compatibilitate cu echipamente automate.
2. Putere electrică instalată: minimum 0,6 kVA/mp disponibil și posibilitate de upgrade, plus pregătire structurală pentru panouri fotovoltaice (PV).
3. Configurație docurilor de încărcare și a curții: număr de docuri raportat la volumul de inbound/outbound zilnic, tip nivelatoare (hidraulice), adâncime curte pentru manevre TIR.
4. Performanță ESG: reflectată prin certificări precum BREEAM sau LEED, iluminat LED cu senzori de mișcare, monitorizarea consumului pe zone.
5. Flexibilitate contractuală: drepturi de extindere, opțiuni de subînchiriere parțială, clauze de încetare adaptate evoluției afacerii.

Ce rămâne valabil, dincolo de cifrele unui singur semestru

Piața industrială și logistică din București-Ilfov intră în a doua jumătate a lui 2026 cu un profil diferit de cel al ultimilor doi ani: ofertă în creștere, chirii stabile, dar cu presiune inflaționistă în fundal și o infrastructură rutieră (A0) care redesenează echilibrul dintre subpiețe. Pentru un chiriaș, asta înseamnă mai multă libertate de alegere, dar și mai multă responsabilitate în a analiza corect criteriile care contează cu adevărat: nu doar chiria pe metru pătrat, ci coridorul logistic potrivit, calitatea tehnică a spațiului și costul real de ocupare pe toată durata contractului.

Cifrele prezentate mai sus oferă radiografia momentului. Rămâne, însă, întrebarea esențială pentru orice decizie de relocare sau extindere: cum transformi acest context de piață într-o decizie fundamentată, nu doar într-o oportunitate observată la timp – un calcul care ține cont de costul total de ocupare – nu doar de chiria afișată -, de coridorul logistic potrivit profilului operațional și de o evaluare tehnică reală a spațiului, nu doar de suprafață și preț.

CBRE Industrial & Logistics Romania reprezintă atât chiriași, cât și proprietari, iar în proiectele de ocupare acționează ca advisor cu acces la întreaga piață: toți dezvoltatorii relevanți, inclusiv spații care nu sunt listate public, oportunități de pre-lease și proiecte Build-to-Suit (BTS). Spre deosebire de un broker care promovează doar propriul portofoliu, CBRE nu deține și nu operează spații industriale, ci oferă consultanță independentă, bazată pe o evaluare obiectivă a tuturor opțiunilor disponibile. Echipa asistă clienții pe tot parcursul procesului, de la definirea cerințelor și analiza pieței până la negocierea contractului și predarea

spațiului. Mai multe detalii despre serviciile dedicate chiriașilor (Occupier Services) sunt disponibile pe pagina CBRE Industrial & Logistics România.

Surse: CBRE Research, Romania I&L Market Q2 2026; CBRE Research Q1 și Q2 2026 Figures.

Sursa foto: Magnific.com