Deși nu orice vânzare de terenuri duce automat la obligația de a se înregistra în scopuri de TVA, determinarea caracterului terenului (construibil sau nu) și a scopului tranzacției este esențială pentru stabilirea regimului fiscal aplicabil.
Nu toate vânzările de terenuri atrag obligații de TVA
Un caz recent a adus în atenție situația unei persoane fizice neînregistrate în scopuri de TVA, care a vândut două terenuri intravilane arabile, neconstruibile, cu o valoare cumulată mai mare de 300.000 de lei. Conform Codului Fiscal, dacă terenurile sunt neconstruibile, vânzarea este scutită de TVA, indiferent de sumă.
Statutul de teren construibil sau neconstruibil este stabilit prin certificatul de urbanism. Chiar dacă terenul este intravilan, dacă acesta este declarat agricol sau nu permite edificarea de construcții, este considerat neconstruibil și, astfel, scutit de TVA.
Codul Fiscal face distincția între tranzacțiile ocazionale și activitatea economică. Vânzarea unor terenuri din patrimoniul personal, fără intenție comercială și fără caracter repetitiv, nu reprezintă o activitate economică. În acest caz, veniturile obținute nu sunt luate în calculul plafonului de 300.000 de lei pentru înregistrarea în scopuri de TVA.
Dacă însă vânzările devin frecvente – mai mult de una pe an – sau dacă terenurile au fost cumpărate cu scopul de a fi revândute, autoritățile pot considera că persoana fizică desfășoară o activitate economică, ceea ce duce la obligația înregistrării în scopuri de TVA odată cu depășirea plafonului.
Chiar și în cazul unei activități economice, înregistrarea nu este obligatorie imediat
Chiar și în cazul unei activități economice, dacă toate terenurile vândute sunt scutite de TVA (adică sunt neconstruibile), înregistrarea nu este obligatorie imediat. Cu toate acestea, tranzacțiile respective se includ în calculul plafonului.
În cazul în care, ulterior, persoana fizică vinde un teren construibil, această tranzacție fiind taxabilă, obligația de a se înregistra în scopuri de TVA devine certă.
Astfel, în cazul vânzării a două terenuri neconstruibile în valoare cumulată mai mare de 300.000 lei, persoana fizică nu este obligată să se înregistreze în scopuri de TVA, deoarece terenurile nu sunt supuse TVA-ului și vânzările nu constituie activitate economică.
Însă, dacă în viitor apar tranzacții repetate sau cu terenuri construibile, se va considera că activitatea capătă caracter economic și se vor aplica reglementările fiscale aferente, inclusiv înregistrarea în scopuri de TVA.
