Piaţa imobiliară din România este puternic influenţată de modificarea TVA aplicată tranzacţiilor imobiliare din 2007. Noua reglementare aduce atât obligaţii, cât şi noi oportunităţi.

Una dintre cele mai importante modificări este scutirea de TVA pentru vânzarea proprietăţilor imobiliare aflate în posesie de mai mult de doi ani, a terenurilor neconstruibile, precum şi leasingul imobiliar. De această facilitate pot beneficia atât societăţile pentru care TVA reprezintă un cost (cum ar fi băncile, firmele de asigurare, instituţiile publice), cât şi persoanele fizice ce achiziţionează astfel de proprietăţi de la persoane juridice. În cazul achiziţionării imobilelor noi, deşi scutirea de TVA nu se aplică, totuşi, costurile cu TVA pot fi evitate în condiţiile în care se ia în calcul alternativa leasingului imobiliar, urmat de cumpărarea fără TVA a proprietăţii respective, după cel puţin doi ani de la încheierea contractului de leasing. În acest moment, pe piaţa imobiliară se practică o soluţie de evitare a taxării cu TVA pentru imobile noi care contravine normelor legale în vigoare şi care poate genera obligaţii de plată a TVA pentru vânzător. Astfel, investitorii dezvoltă proiecte imobiliare atât pe numele unor persoane fizice, cât şi juridice, vânzarea efectuându-se în funcţie de calitatea cumpărătorului.

Un paradox pentru plătitorii de TVA din imobiliare

În situaţia în care părţile implicate într-o tranzacţie imobiliară (închiriere, leasing sau vânzare) sunt persoane juridice înregistrate şi plătitoare de TVA, care au drept de deducere integral, scutirea achitării TVA se poate dovedi un dezavantaj. De ce? Pentru a evita aceste plăţi, care sunt un inconvenient, legea permite taxarea acestor tranzacţii, cu obligativitatea depunerii unei notificări prealabile la autorităţile fiscale. Aici, companiile sunt obligate să acorde o atenţie deosebită formalităţilor necesare în contextul în care absenţa notificării poate avea consecinţe negative (costuri cu TVA) atât pentru vânzător / societate de leasing, cât şi pentru cumpărător / beneficiar. Mai mult, aplicarea scutirii de plată a TVA pentru tranzacţiile imobiliare poate genera costuri suplimentare pentru vânzător sau societatea de leasing.

Astfel, taxa pe valoarea adăugată aferentă clădirilor achiziţionate, construite sau modificate înainte de 2007 şi care fac subiectul unor tranzacţii imobiliare după data aderării trebuie ajustată pe o perioadă de cinci ani. În ceea ce priveşte imobilele achiziţionate, construite sau modificate după 2007 este necesar ca ajustarea să se facă pe o perioadă de 20 de ani. Prin urmare, ea va reprezenta un cost suplimentar pentru vânzător / societatea de leasing ce trebuie luat în considerare la momentul stabilirii preţului cu care se efectuează tranzacţia imobiliară.

Dezvoltatorii au scăpat de prefinanţarea TVA

Dezvoltatorii de proiecte imobiliare sunt jucătorii cei mai favorizaţi de aplicarea noilor reglementări cu privire la TVA. Astfel, începând cu data aderării, aceştia nu mai sunt nevoiţi să prefinanţeze taxa pe valoarea adăugată aferentă lucrărilor de construcţii. Totuşi, şi în acest caz trebuie acordată o atenţie specială de către cei implicaţi în astfel de operaţiuni.

Legea este destul de restrictivă în ceea ce priveşte categoriile de lucrări de construcţii montaj pentru care aceste măsuri de simplificare a fiscalităţii se pot aplica. În plus, Ministerul Economiei şi Finantelor (MEF) intenţionează să elimine această facilitate începând cu luna ianuarie a anului viitor. În consecinţă, societăţile care dezvoltă proiecte imobiliare sunt forţate să ţină cont de prefinanţarea TVA pentru proiectele ale căror lucrări de construcţii urmează a fi desfăşurate începând cu anul 2008.

Conform Patronatului Societăţilor de Construcţii, reducerea cotei taxei pe valoarea adăugată este necesară şi în cazul lucrărilor de construcţii, consolidare sau reabilitare a locuinţelor. Această facilitate poate determina scăderea preţurilor de vânzare, facilitarea achiziţionării de locuinţe, creşterea volumului de investiţii în imobiliare etc.

Tranzacţii încurajate

România încurajează tranzacţionarea de imobile mai vechi de doi ani, pentru care TVA aplicată este 0.

Ţara TVA
Bulgaria 20%
Cehia 19%
Ungaria 20%
Polonia 22%
Germania 19%
Marea Britanie 17,5%
România 0%
SURSA: PricewaterhouseCoopers

DIFERENŢE Deosebirea dintre România şi majoritatea ţărilor comunitare este legată de faptul că, la noi, plătitorii de TVA pentru lucrările de construcţii nu beneficiază de nici o facilitate, exceptând developerii. Aceştia nu sunt nevoiţi să prefinanţeze TVA pentru proiectele unde se lucrează deja sau vor fi demarate până la sfârşitul acestui an.

TRANZACŢII Vânzarea sau cumpărarea de proprietăţi pe piaţa autohtonă este favorizată de autorităţi, de la începutul acestui an fiind introdusă cota zero de TVA pentru tranzacţiile cu proprietăţi deţinute de mai mult de doi ani.