Dreptul de proprietate nu este absolut. Ce spune legea?
Legea nr. 196/2018 reglementează în mod clar drepturile și obligațiile proprietarilor care dețin apartamente în condominii. Conform dispozițiilor în vigoare, fiecare proprietar își poate folosi spațiul locativ, însă doar în condițiile respectării destinației acestuia și a normelor legale.
Astfel, deși modificările sau îmbunătățirile aduse unui apartament intră în sfera dreptului de proprietate, ele nu pot afecta structura de rezistență, siguranța clădirii sau instalațiile comune.
Pentru orice lucrare care necesită autorizație de construire, proprietarul are obligația de a notifica președintele asociației de proprietari și de a furniza documentația necesară, astfel încât modificarea să fie înscrisă în cartea tehnică a construcției și în evidențele asociației. Această etapă este obligatorie și nu poate fi omisă, indiferent de natura lucrării.
Intervențiile asupra pereților sau instalațiilor comune
Dacă un proprietar dorește să intervină asupra pereților care separă două apartamente, acordul scris al vecinului este indispensabil. Această condiție se aplică inclusiv în cazul pereților care nu fac parte din structura de rezistență, dar care despart două unități locative distincte. Legea prevede că este necesară o expertiză tehnică și autorizație de construire emisă de autoritatea locală competentă, potrivit Legal Badger.
În situațiile în care se intervine asupra unui perete comun cu spațiile de uz general – cum ar fi casa scării, subsolul sau coridoarele – este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor. Doar după modificarea acordului de asociere, pe baza unei expertize tehnice și cu obținerea autorizației, asemenea lucrări pot fi efectuate legal.
Pentru modificările care privesc instalațiile comune, cum ar fi rețelele de apă, gaze, electricitate sau telecomunicații, legea cere o documentație tehnică emisă de furnizorul de utilități. Aprobarea poate fi dată fie de comitetul executiv, cu acordul tuturor proprietarilor afectați, fie de adunarea generală, cu majoritate calificată. În orice caz, vecinii afectați trebuie informați și trebuie să își exprime acordul în scris.
Schimbarea destinației la apartamente: reguli și limite
Schimbarea destinației unui apartament – de exemplu, din locuință în spațiu comercial – nu se poate realiza decât cu avizul comitetului executiv și cu acordul scris al tuturor vecinilor de pe verticală și orizontală.
Legea cere în plus și încheierea unei convenții care detaliază tipul de activitate, modul de calcul al cheltuielilor comune și alte condiții specifice. Această convenție trebuie depusă la asociația de proprietari și devine parte integrantă a acordului de asociere.
Riscurile modificărilor neautorizate: amenzi, daune și chiar închisoare
Executarea de lucrări neautorizate poate duce la consecințe grave, mai ales dacă pun în pericol structura clădirii sau siguranța locatarilor. Legea nr. 10/1995 prevede sancțiuni penale pentru lucrările care afectează stabilitatea construcției, cu pedepse ce pot ajunge până la 10 ani de închisoare, în funcție de gravitatea faptei.
Dacă intervențiile neautorizate nu constituie infracțiune, acestea pot fi sancționate contravențional cu amenzi de până la 100.000 de lei.
Vecinii afectați pot solicita în instanță oprirea lucrărilor, desființarea acestora, accesul pentru expertiză și, după caz, despăgubiri materiale și morale. Acțiunile în justiție pot fi demarate chiar și după finalizarea lucrărilor, dacă se constată prejudicii sau riscuri.
