Proprietarii de locuințe, cât și cei care doresc să achiziționeze o locuință se confruntă cu dificultăți majore

Proprietarii de locuințe, dar și românii care intenționează să cumpere un imobil, se confruntă cu diferențe majore în funcție de zona în care locuiesc sau doresc să investească.

Prețurile locuințelor din România au continuat să crească în ultimul trimestru al anului 2024, însă într-un ritm mai redus față de lunile anterioare.

Cu o creștere de aproximativ 4%, piața autohtonă s-a situat sub media Uniunii Europene, dar și mult sub valorile înregistrate în state vecine precum Bulgaria sau Ungaria.

Totuși, în termeni reali – adică ajustați cu rata inflației – România a înregistrat o scădere de 4%, una dintre cele mai mari din Uniune.

Această evoluție este pusă pe seama presiunii inflaționiste și a dezechilibrelor structurale din sector. În paralel, veniturile disponibile ale populației au crescut ușor mai rapid decât prețurile, ceea ce a condus, teoretic, la o îmbunătățire a gradului de accesibilitate.

Cât durează să-ți cumperi un apartament în România

Durata medie estimată pentru achiziționarea unui apartament cu două camere s-a redus la nivel național de la 9 ani la 7,8 ani.

În București, datorită salariilor mai ridicate, această perioadă este și mai scurtă – circa 6,9 ani. Calculul BNR ia în considerare prețul mediu declarat în contractele de vânzare-cumpărare și venitul net mediu, după deducerea cheltuielilor de subzistență egale cu salariul minim net (2.363 lei în decembrie 2024).

Acești indicatori nu reflectă însă întotdeauna realitatea, deoarece multe familii nu dispun de economii, iar accesul la credit este restricționat pentru o bună parte a populației.

Repartizarea locuințelor finalizate în ultimii ani diferă considerabil de la un județ la altul. În timp ce unele zone au înregistrat o dublare a numărului de unități rezidențiale livrate, altele au cunoscut o încetinire vizibilă a ritmului de construire.

Diferențele se reflectă și în prețurile de vânzare: în trimestrul al patrulea din 2024, un metru pătrat de locuință costa, în medie, 4.506 lei în Botoșani, în timp ce în București valoarea urca până la 8.235 lei. De asemenea, evoluția prețurilor pe parcursul anului nu a fost uniformă la nivel național.

Tipul imobilului și localizarea acestuia influențează decisiv tarifele, cele mai mari fiind observate în cazul apartamentelor situate în blocuri din zonele urbane mari.

Construcții multe, dar cerere mai mare și probleme de infrastructură

Costurile tot mai mari ale materialelor de construcție au influențat decisiv evoluția pieței în ultimii ani. Începând cu a doua parte a anului 2022, ritmul scumpirilor la materiale s-a sincronizat cu cel al prețurilor locuințelor.

Totuși, lucrările de construcție pentru clădirile rezidențiale au scăzut cu aproximativ 12% în perioada aprilie 2024 – martie 2025.

Chiar și în aceste condiții, numărul tranzacțiilor imobiliare a crescut ușor, cu 1,5%, susținut în special de județele din afara Capitalei. Constanța și Ilfov au înregistrat cele mai mari avansuri ale tranzacțiilor, cu +22,5%, respectiv +16,5%.

Cluj, Florești și Apahida – lideri în construcții rezidențiale

După București, județul Cluj a fost campion la construcția de locuințe în ultimul deceniu. Cele mai multe au fost ridicate în municipiul reședință, dar și în localitățile apropiate, precum Florești, Apahida și Baciu.

Această expansiune a fost alimentată de migrarea populației dinspre orașe spre zonele periurbane, în căutarea unor spații mai mari și a prețurilor mai accesibile.

Cu toate acestea, autoritățile locale nu au reușit să țină pasul cu dezvoltarea urbană accelerată, iar lipsa infrastructurii a generat numeroase probleme pentru noii locuitori.

Suburbanizarea neplanificată și presiunea pe școli și transport

Fenomenul de migrare spre suburbii a devenit tot mai vizibil în ultimii ani, alimentat de prețurile ridicate din orașe și nevoia de spațiu suplimentar. Totuși, localitățile din proximitatea marilor orașe nu dispun de infrastructura necesară pentru a susține această creștere.

„Lumea a plecat în masă spre suburbii. Primarii din aceste localități au fost fericiți pentru că au avut oportunitatea să le dezvolte, dar sosirea lor a venit la pachet cu o serie de probleme”, a explicat Robert Santa, sociolog și director de cercetare în cadrul Rethink România.

Potrivit acestuia, multe școli din zonele suburbane sunt deja supraaglomerate, fiind frecventate în special de populația veche a localităților.

Nou-veniții preferă să-și trimită copiii la școlile din oraș, acolo unde, în unele cazuri, procesul educațional se desfășoară chiar și în trei schimburi.

„În primul rând infrastructura deficitară.  Degeaba a ajuns ca suburbia ta să fie la fel de populată ca o reședință de județ, pentru că tu ai un număr foarte mic de școli și capacitate școlară redusă. De multe ori, școlile din suburbii sunt frecventate mai ales de populația veche, rurală a suburbiei, de populația din vatra satului, dar nu neapărat și de nou-veniți care își trimit copiii la școală în oraș.

București nu are o rețea de trenuri suburbane sau metropolitane care să lege aceste suburbii de oraș, motiv pentru care apar dificultăți cu transportul, cu accesul la diverse servicii publice. Deci, practic am avut un fenomen de sub-urbanizare a l`americaine, dar nu am avut și infrastructura a l`americaine”, mai spune ea.

Supraaglomerare și fond locativ învechit: un tablou îngrijorător

Doar 20% din locuințele existente în România au fost construite după 1990. Suprafața medie locuibilă este de 41 de metri pătrați, mult sub media Uniunii Europene, care se situează la peste 90 de metri pătrați.

Deși 96% dintre români sunt proprietari, mulți trăiesc în spații mici și în clădiri vechi, adesea fără dotări moderne.

„Suntem proprietari, dar deținem o bojdeucă mică, adică o locuință veche și cu o suprafață foarte mică”, declara Ionuț Dumitru, economistul-șef al Raiffeisen Bank.

Aproape jumătate dintre români trăiesc în locuințe supraaglomerate, un procent dublu față de media europeană. Totodată, mulți tineri aleg să locuiască alături de părinți până după vârsta de 30 de ani, în lipsa unei alternative accesibile.

„Faptul că tu ai oameni care la peste 30 de ani nu au părăsit casa părintească este profund problematic pentru o societate”, spune Robert Santa.

Sistemul de creditare: o opțiune inaccesibilă pentru majoritatea tinerilor

Obținerea unui credit ipotecar rămâne o provocare pentru mare parte a populației tinere. Salariile mici, birocrația și cerințele stricte ale băncilor fac ca doar o mică parte din clasa de mijloc să poată accesa un astfel de împrumut.

Chiar și în cazul programelor guvernamentale, precum „Prima Casă”, achiziția unei locuințe implică eforturi financiare pe termen lung.

Un credit pentru o locuință înseamnă adesea blocarea unui salariu mediu pe o perioadă de până la 30 de ani, o povară greu de susținut în condițiile actuale.

În lipsa unor soluții sustenabile, presiunea pe marile orașe va continua să crească, iar locuirea decentă va rămâne un obiectiv greu de atins pentru mulți români.