Cristian Stancu, un antreprenor român care și-a construit de la zero propria afacere în domeniu construcțiilor, Maristar Com, a fost unul dintre participanții la masa rotundă „Piața construcțiilor în 2025. Provocări și soluții”, organizată de revista Capital.

Omul de afaceri a adus în cadrul dezbaterii o perspectivă practică, bazată pe experiența concretă acumulată în piața construcțiilor. Cristian Stancu este și administratorul MRS Residence, brandul prin care Maristar activează de 18 ani în domeniul construcțiilor și care are la activ șapte proiecte imobiliare, ce însumează aproape 944 de locuințe, integral livrate, în Ploiești, Sinaia, Otopeni, Băneasa și Sisești. Compania a derulat peste 130 de proiecte civile, industriale și de infrastructură. În prezent, se află în execuție trei proiecte rezidențiale importante, care totalizează 313 unități locative (case și apartamente). Iar alte trei proiecte rezidențiale sunt în stadiu de analiză.

Piața nu a fost reglementată

Cristian Stancu a prezentat și argumentat în cadrul mesei rotunde organizate de revista Capital perspectiva sa, de dezvoltator imobiliar, asupra nivelului de reglementare existent în prezent pe piața construcțiilor din România. Un demers necesar în contextul măsurilor inițiate de legislativ ca urmare a cazului Nordis.

„Piața, din punctul nostru de vedere, nu a fost reglementată. O relație are doi actori, cel puțin, dezvoltatorul și cumpărătorul. În România, oricui îi vine ideea de a dezvolta un ansamblu de imobile o poate face. Nu are nevoie de niciun fel de licențiere, de niciun fel de criterii. Pur și simplu, a luat un teren și se apucă. Problema este când se apucă cineva care nu are experiență. Iar dacă nu are experiență, de unde va ști că oferă un preț corect? Poate că este subevaluat și nu reușește să-l ducă la bun sfârșit. Și atunci apare problema aceasta de a licenția, de a reglementa cumva pe cei care vor vrea să facă treaba asta”, a subliniat Cristian Stancu.

Și dezvoltatorul trebuie să aibă asigurări

În opinia sa, „sănătatea dezvoltatorului” reprezintă un element esențial, care trebuie reglementat. Acesta trebuie să aibă experiență în domeniu, să aibă proiecte realizate.

Însă, la rândul său, și dezvoltatorul imobiliar trebuie să beneficieze de aceste reglementări. „Dezvoltatorul, ca să poată duce la bun sfârșit un proiect, trebuie să fie asigurat cumva, prin aceste reglementări, că și cumpărătorul are resursele necesare, are cum să achite imobilul respectiv. Vă dau un exemplu clar, concret, rezultat în urma războiului din Ucraina. Ne-am trezit cu câteva cazuri, izolate ce-i drept, în care oamenii efectiv au cumpărat, trei-patru, șase-șapte apartamente pentru speculă.(…) Fac speculă – nu au bani să cumpere șapte apartamente. Dar le cumpără pentru că oricum crește prețul. Iar spre final le cesionează. Și atunci ar trebui o reglementare și în acest sens să poată fi asigurat și dezvoltatorul. Să fie o relație win-win”, a explicat Cristian Stancu.

Administratorul MRS Residence consideră că: „Dacă avem reglementat dezvoltatorul cu niște criterii – că știe ceea ce face, știe să își evalueze prețul, știe să o facă corect –, iar de partea cealaltă avem de-a face cu cumpărători care au posibilitatea financiară să poată să achiziționeze, atunci lucrurile vor fi sănătoase.”

Deficiențele limitării de 65%

Un alt exemplu adus în discuție de Cristian Stancu a fost cel al clienților care doresc să achiziționeze locuințe cu plata integrală în avans. O situație care contravine cu cea prevăzută de proiectul de lege aflat în dezbatere, care prevede o limită de 15% a plății la rezervare, 25% în faza de structură/construcție și 25% în faza de instalații.

„Nu știu dacă limitarea de 65% este una corectă. (…) Noi la Ploiești avem foarte mulți oameni care lucrează în petrol sau în diverse domenii care sunt foarte bine plătite afară. Sunt oameni care au bani și care, ca să se protejeze împotriva inflației, insistă să plătească tot prețul. De ce fac treaba asta? Ca să își obțină discount-ul de 8%. Cum îi vom opri? Noi am dus cumva și o campanie să nu li se dea avansurile acestea pentru că ne costă prea mult. Pentru noi costul de finanțare de la bancă este bun. Este mult mai bun decât dacă ne dau ei toți banii în avans. Și atunci am dus o campanie pe încredere: «Aveți încredere să dați toți banii? Haideți să mergem etapizat.» Ne-am gândit și la costuri. Dar ne-au zis: «Dacă nu vreți așa, nu mai cumpărăm»”,a explicat antreprenorul.

Cum se mai face business-ul sănătos?

Propunerea făcută de Cristian Stancu pentru o mai bună stabilire a criteriilor pe care trebuie să le respecte un dezvoltator imobiliar a generat dezbateri pe subiectul pericolului suprareglementării pieței construcțiilor.

Administratorul MRS Residence a argumentat însă că este o măsură utilă, în primul rând, cumpărătorului. „Reglementarea nu ar însemna să limiteze sau să fie doar câțiva dezvoltatori. Ci doar să existe câteva criterii care să asigure cumpărătorul că nu va veni unul care nu are niciun fel de tangență cu domeniul respectiv. Care nu are cum să determine un preț, să își facă niște calcule, să vadă niște riscuri aferente proiectului respectiv.”

Cristian Stancu a subliniat că, astfel, și piața capătă credibilitate. El a dat exemplul unei companii care are de la director de șantier, manager de proiect, la tehnic și care concurează cu o alta care nu are nimic din această structură. „Dacă aveți bani și luați pur și simplu echipe, ca să vă iasă mai ieftin, să ieșiți într-un cost mai bun, unde mai este modelul de guvernanță? Cum se mai face business-ul sănătos?”

Asigurarea, o necesitate critică

Antreprenorul a adus în discuție și un alt aspect critic – cel al asigurării pe zona proiectelor de infrastructură publică.

„Noi desfășurăm și proiecte publice, de infrastructură, în speță lucrăm cu CNAIR. Un exemplu că se poate și care s-a dovedit un real succes de execuție bugetară. Drept dovadă avem ce se vede în societate – autostrăzi inaugurate, șantiere multe. Sunt rezultate clare, concrete, care nu vin întâmplător. Vin ca urmare a unui model de bune practici”, a subliniat Cristian Stancu.

Însă, potrivit acestuia există o mare problemă pe partea de asigurări în această zonă: „Nu găsim asiguratori, nu găsim asigurare. Ai garanție de bună execuție, ai «retention money». Dar nu ai unde să te duci, nu ți se oferă nimic. Nu au plafoane. (…) Pe zona asta de construcții este o reală problemă în România. Și am avut întâlniri și la Ministerul Finanțelor Publice și la CNAIR. Nu găsim. În afară de SGB (Scrisoarea de Garanție Bancară – n.r), nu există. SGB și «retention money».”

SPV-urile sunt necesare

Un alt subiect adus în cadrul dezbaterii a fost cel al SPV-urilor (Special Purpose Vehicles) utilizate de companiile de construcții pentru realizarea proiectelor. (SPV-urile sunt entități juridice separate ale unei companii, create pentru un scop specific.)

„Legat de SPV-uri, sunt un lucru minunat. Băncile te învață ca să faci SPV. Problema nu sunt SPV-urile. Pentru că ele au un acționar. Iar acționarul este fiecare dintre acele SPV-uri. Adică nu pui o rudă îndepărtată ca să fie acționar, tu gândindu-te că eludezi sau că vei face probleme. Ideea este ca să individualizezi. Pentru că, altfel, dacă el este într-o multitudine de alte business-uri, și banca și asiguratorul nu vor individualiza proiectul. Banii se vor mișca pe acolo. Vă spun din practică”, a explicat Cristian Stancu.

În opinia sa, nu SPV-urile reprezintă motivul pentru care dezvoltatorii nu pot beneficia de asigurare. „Problema cu asiguratorii este că nu avem o piață reglementată. Iar statul cred că ar putea să facă mai mult aici. Să vină în zona asta, a construcțiilor în general, să ne ajute. Pentru că altfel, iată, de exemplu, în zona infrastructurii publice vin firmele din Turcia. La ei SGB este, așa cum este în toată lumea, un non-cash. La noi ți-l dau precum un credit de cash. Afară îl emit foarte ușor. Vin cu SGB-ul de afară, din Turcia, și pe baza lui iau alt SGB de aici. Și participă la licitații, dau garanție de bună execuție… Noi suntem defavorizați. Iar dacă ar mai veni o reglementare de genul ăsta și în domeniul rezidențial se va bloca”, a subliniat administratorul MRS Residence.

Economia a suferit

Cristian Stancu a abordat și deficitul de forță de muncă din industria construcțiilor. O problemă constantă, agravată de eliminarea facilităților fiscale acordate acestui sector. „Legat de forța de muncă și toate celelalte componente, mediul privat este chemat să plătească pentru ca să aibă. Dacă vrei un specialist nu poți să-i spui: «Îți plătesc un minim și vino ca să am calitate». Va trebui să plătești. Și așa merg lucrurile în economia reală”, a subliniat antreprenorul.

În finalul mesei rotunde, care a reunit mai mulți deputați implicați în inițiative legislative care privesc piața construcțiilor, Cristian Stancu a evidențiat și un aspect pozitiv, relevant pentru întreaga economie românească: „Este o bucurie că, în sfârșit, s-a terminat ciclul electoral, după un an și jumătate. Economia chiar a suferit de atâta ciclu electoral. În sfârșit, actorii politici sunt puși la masă să discute soluții, să finanțeze lucrările deja contractate. Fie că sunt din «Anghel Saligny» sau din alte programe. Pentru că și firmele și-au făcut o planificare. Și, până la urmă, asta înseamnă dezvoltarea României.”

În opinia sa însă este necesar, ca, pe viitor „să vedem ce fel de alte investiții angajăm și cât ne permitem. Pentru că timp de un an și jumătate nu s-a discutat de nivelul fiscalității în România. Pentru că nu s-a putut, dădea rău la televizor. În România este o fiscalitate atât de joasă, iar noi vrem numai cum este afară. Dar cu ce plătim? Vine cineva cu o baghetă magică? Nu știu, pentru că nu sunt implicat în treaba asta. Dar mă bucur că s-a terminat un ciclu electoral foarte lung. În care societatea reală, băncile și-au cam închis porțile. Și în fața statului român, și a mediul privat. Acum avem un entuziasm că s-a terminat și lucrurile vor intra într-o normalitate”, a concluzionat Cristian Stancu.