Noile reguli de impozitare nu sunt clare. Gabriel Biriș: Cine va plăti creșterea de cel puțin 6,5 ori a impozitului? Chiriașul!

Modificările recente ale Codului Fiscal au generat nelămuriri în rândul specialiștilor, după ce unele prevederi privind impozitarea clădirilor deținute de persoane juridice au fost modificate sau abrogate. Expertul în fiscalitate Gabriel Biriș a analizat public schimbările și a atras atenția că formularea actuală ar putea duce la interpretări eronate și la distorsiuni în piață. Impactul este unul semnificativ, mai ales pentru sectorul imobiliar și pentru chiriașii care locuiesc în apartamente deținute de firme.

Modificări neclare în Codul Fiscal care ridică semne de întrebare serioase

Într-o analiză publicată recent, consultantul fiscal Gabriel Biriș a declarat că ultimele modificări aduse legislației fiscale ridică semne de întrebare serioase.

„Fac o mărturisire: sunt confuz!”, a scris acesta, explicând pas cu pas motivele pentru care actualul text de lege poate genera confuzii majore în aplicare.

Potrivit explicațiilor sale, s-au majorat impozitele pentru clădirile cu destinație rezidențială deținute de persoane juridice, prin creșterea valorii impozabile de la 1.492 lei/mp la 2.677 lei/mp, ceea ce reprezintă o creștere de aproape 80%.

Expertul subliniază însă că, deși această creștere era previzibilă și parțial justificată prin inflație, problema reală apare din modificările legislative care au însoțit această ajustare.

„S-au mărit impozitele pe clădiri cu destinație rezidențială deținute de persoane juridice, prin creșterea de la 1.492 lei/mp la 2.677 lei/mp (+79,4%, în realitate mai puțin, deoarece oricum creștea cu inflația). Asta e clar.

S-a abrogat alin. (1) de la art. 460, alineat care reglementa cota de impunere (între 0,08 și 0,2%) pentru clădirile rezidențiale deținute de persoane juridice;

S-a păstrat nemodificat alin. (2), care reglementează cota de impunere (între 0,2 și 1,3%) pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane juridice.

Deci, firmele care dețin clădiri rezidențiale nu mai plătesc impozit pe clădiri? Eu așa citesc!
Asta o fi vrut autorul? Nu cred, că tot pachetul ăsta este despre creșteri de impozite, nu despre scutiri….”, a detaliat Biriș.

Această combinație de măsuri lasă loc interpretării că firmele care dețin clădiri rezidențiale ar putea să nu mai fie supuse niciunui impozit pe clădiri — o consecință pe care expertul o consideră improbabilă și neintenționată.

Posibilă eroare legislativă și efecte în lanț asupra pieței imobiliare

Gabriel Biriș atrage atenția că, cel mai probabil, modificarea este rezultatul unei erori de redactare. El consideră că autorii legii au intenționat să unifice tratamentul fiscal pentru toate clădirile deținute de persoane juridice, indiferent dacă sunt rezidențiale sau nerezidențiale, la nivelul de impozitare aplicabil clădirilor nerezidențiale.

„Mai degrabă cred că au greșit legea, că au vrut să unifice tratamentul clădirilor deținute de persoane juridice la nivelul celor nerezidențiale (1,3% + maxim 100%, adică până la 2,6%) și că au uitat să modifice și alineatul (2), care acum se referă doar la nerezidențiale”, a explicat el.

Expertul avertizează că, în loc să se elimine diferențele de tratament fiscal dintre persoanele fizice și cele juridice, modificările actuale le pot amplifica, revenindu-se la situația din perioada de dinainte de 2015.

Dacă intenția legiuitorului a fost aceasta, spune el, este posibil să apară curând o ordonanță de urgență care să corecteze legea, mai ales că se așteaptă și decizia Curții Constituționale privind pachetul fiscal.

Diferențe majore între impozitele datorate de persoane fizice și juridice

Un alt aspect important semnalat de Gabriel Biriș este diferența tot mai mare dintre impozitele pe care le plătesc persoanele fizice și cele juridice pentru același tip de proprietate. În prezent, spune el, în București o persoană fizică plătește o cotă de 0,2% pentru o clădire rezidențială, în timp ce o persoană juridică poate plăti 1,5% — de 7,5 ori mai mult.

„Diferența de impozitul datorat de o persoană fizică și una juridică – pe același apartament – nu va mai fi de 200%, ci de 650% sau chiar 1350%”, a explicat expertul, subliniind disproporția tot mai mare dintre cele două categorii.

El atrage atenția că firmele nu folosesc aceste apartamente pentru activități comerciale, ci le închiriază persoanelor fizice, de aceea costurile suplimentare vor fi, inevitabil, transferate asupra chiriașilor.

„Cine va plăti creșterea de cel puțin 6,5 ori a impozitului? Chiriașul!”, a subliniat Biriș.

Impactul asupra pieței chiriilor și investițiilor imobiliare

Expertul fiscal a reamintit că, în urma modificărilor legislative din 2015, a apărut o piață activă a investițiilor în apartamente pentru închiriere, multe dintre acestea fiind achiziționate „pe firmă”, tocmai datorită unui regim fiscal mai echilibrat.

Anterior, impozitele ridicate făceau imposibilă rentabilizarea investițiilor în locuințe destinate închirierii prin intermediul unei persoane juridice, ceea ce a încurajat practicile informale și lipsa contractelor de închiriere.

„Anterior, acest lucru nu era posibil, impozitul pe clădiri datorat de firme fiind pur și simplu prea mare. Apartamentele de închiriat erau ultra-majoritar ‘pe persoană’, evident, de preferință fără contract”, a precizat el.

Pentru a ilustra impactul concret, Biriș a oferit un exemplu practic: o garsonieră de 30 de metri pătrați în București ar avea o valoare impozabilă de aproximativ 208.000 lei. În cazul unei persoane fizice, impozitul ar fi de 208 lei, însă pentru o persoană juridică ar ajunge la 3.120 lei, față de 416 lei cât este în prezent.

Diferența de 2.700 lei anual se traduce printr-o creștere de aproximativ 225 lei pe lună, adică circa 45 de euro, ceea ce ar putea majora chiriile cu aproximativ 10%.

Expertul concluzionează că, dacă intenția autorităților a fost să elimine impozitul pe clădirile deținute de firme pentru a stimula piața de închiriere, efectul ar trebui clarificat urgent, pentru a evita confuzia și aplicarea eronată a legii.