Atunci cand prin Legea nr. 10/2001 a fost stabilit termenul limita de 14 martie 2003 pentru depunerea cererilor de retrocedare, cei mai optimisti se asteptau ca situatia juridica a imobilelor preluate abuziv in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 sa se clarifice o data pentru totdeauna, prin repunerea acestora in posesia proprietarilor de drept. Insa cererile de constatare pe calea procedurii contencioase a dreptului de proprietate au continuat sa fie depuse si dupa acest termen. Fostii proprietari au emis pretentii bazandu-se pe asa-numita actiune in constatare, si pe actiunea in revendicare. “In aceste conditii, nu poti vorbi despre siguranta circuitului civil al imobilelor”, spune avocatul Sebastian Gutiu, colaborator la Schoenherr & Asociatii. Ce inseamna acest lucru pentru cineva care a cumparat sau vrea sa achizitioneze un imobil din categoria celor nationalizate? “Riscul de a pierde titlul de proprietate, daca intre timp apare fostul proprietar si castiga cladirea pe cale civila”, raspunde Markus Piuk, avocat coordonator la Schoenherr & Asociatii.

Iata de ce atat investitorii imobiliari, cat si mediul juridic, se asteptau ca noua lege a proprietatii sa dea o solutie finala relatiei dintre cererile de restituire bazate pe Legea 10/2001, 18/1991 si 1/2001 si actiunea in constatare, respectiv actiunea in revendicare. Markus Piuk spune ca, din cauza situatiei existente, inainte de perfectarea unei tranzactii imobiliare este nevoie de un adevarat “tur de forta” pentru verificarea situatiei juridice a cladirii respective. Mai intai, trebuie sa vezi daca la primarie exista inregistrata o cerere de retrocedare. Aici, lucrurile par destul de simple, pentru ca exista o evidenta la zi. Problemele apar atunci cand iti dai seama ca trebuie sa mergi pe firul istoric al proprietarilor, practic, pe intregul lant al celor care ar putea sa vina la un moment dat sa-si ceara drepturile. In Germania, Ungaria, Polonia sau Republica Ceha este suficient sa obtii un extras de Carte Funciara, nemafiind necesar sa verifici intregul istoric al imobilului. In Romania, insa, acest extras nu prea conteaza daca la usa apare fostul proprietar cu o actiune in revendicare. “Din punctul de vedere al unui austriac, prin noua lege a proprietatii nu a avut loc cea mai importanta schimbare a procedurilor privind Cartea Funciara, si anume, faptul ca inscrierea in acest registru sa aiba efect constitutiv asupra drepturilor reale”, explica Markus Piuk. De altfel, Piuk si-ar dori ca cineva sa-i explice care sunt, de fapt, avantajele sistemului actual de Carte Funciara din Romania, in care, spune el, “inscrierea in Cartea Funciara a unui drept real are doar efect declarativ si, cu putina imaginatie, acelasi drept real poate fi acordat de doua ori”.

Toate aceste neclaritati bulverseaza investitorii straini. “Ei nu inteleg cum este posibil ca in Romania, dupa 16 ani, sa persiste aceste incertitudini in domeniul imobiliar. Normal ca se uita la situatia din tarile vecine, unde astfel de probleme au fost clarificate si unde, repet, pentru cumpararea unui imobil este nevoie doar de un simplu extras de Carte Funciara”, comenteaza avocatul austriac.
Sa presupunem ca vreti sa cumparati un imobil situat intr-o zona istorica, cum ar fi Lipscani, din Capitala. Legea proprietatii nu prevede o modalitate care sa asigure investitorul (care vrea sa achizitioneze cladirea si sa o renoveze), in privinta dreptului de proprietate asupra imobilului. In Germania, de exemplu, exista o lege speciala care incurajeaza investitiile imobiliare in fosta RDG, unde investitorul este protejat de o cerere de restituire a proprietatii in care investeste, in timp ce fostul proprietar primeste o despagubire justa, in baza unei proceduri administrative simplificate.
Teodor Frolu este unul dintre cei care au investit in zona Lipscani, unde, intr-un imobil vechi, dar renovat, se afla doua firme la care este co-actionar. In acelasi timp, Frolu este si membru fondator al Asociatiei Investitorilor din Centrul Istoric, care reuneste 30 de firme. Valoarea totala a investitiilor realizate de acestea depaseste zece milioane de euro. “Marea problema o reprezinta garantia ca investitia pe care o faci va fi sigura. Garantiile pentru o investitie sunt generate de statutul clar al proprietatii”, afirma Frolu. El spune ca, din informatiile pe care le are, 30% din imobilele aflate in centrul istoric au fost retrocedate, in vreme ce o proportie similara se afla in procese de stabilire a dreptului de proprietate. Pe de alta parte, Primaria Capitalei doreste sa refaca intreaga zona, iar una dintre primele masuri a fost restrictionarea accesului autovehiculelor. Insa banii din fondurile locale nu se pot duce decat pentru o parte dintre cladiri, probabil cele aflate la AFI (Administratia Fondului Imobiliar) si catre lucrari de infrastructura. Pentru restul, nu se stie cum se va rezolva problema, in conditiile in care proprietarii actuali nu pot fi obligati sa repare cladirile. Solutia pentru refacerea celorlalte imobile, multe aflate in paragina, ar fi atragerea de investitori privati. Care, insa, nu vin, pentru ca nu au siguranta ca banii cheltuiti nu se duc pe apa Sambetei.



“Prin noua lege, nu a avut loc cea mai importanta schimbare a procedurilor privind Cartea Funciara, si anume, efectul constitutiv al inscrierii in acest registru asupra drepturilor reale.”

Markus Piuk,

avocat coordonator Schoenherr & Asociatii







“Marea problema o reprezinta garantia ca investitia pe care o faci va fi sigura. Garantiile pentru o investitie sunt generate de statutul clar al proprietatii.”

Teodor Frolu,

membru fondator al Asociatiei Investitorilor din Centrul Istoric




MULTE REVENDICARI, PUTINE SOLUTIONARI


La nivelul Bucurestiului, sunt inregistrate 40.500 de dosare de restituire in baza Legii 10/2001. Legea proprietatii, publicata in Monitorul Oficial in data de 22 iulie, prevede ca imobilele preluate in mod abuziv de stat, de organizatiile cooperatiste sau de orice alte persoane juridice in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, precum si cele preluate de stat in baza Legii nr. 139/1940 asupra rechizitiilor si nerestituite, se restituie in natura. Termenul de depunere a actelor doveditoare a fost eliminat, prevazandu-se numai ca pana la data solutionarii notificarii pot fi depuse numai actele doveditoare ale dreptului de proprietate, ale calitatii de asociat sau actionar al persoanei juridice si orice alte inscrisuri necesare evaluarii pretentiilor de restituire. Cei ce nu pot primi imobilele in natura vor fi despagubiti prin acordarea de actiuni la societatile incluse in Fondul Proprietatea.