Noua formulă de impozitare a locuințelor. Cele trei metode de stabilire a valorii de piață
Începând cu 1 ianuarie 2026, proprietarii de locuințe din România vor plăti impozite recalibrate pe baza valorii de piață a imobilelor, marcând o schimbare radicală în politica fiscală. Valoarea de piață, și nu valoarea impozabilă fixă ca până acum, va deveni referința oficială.
Cum se va calcula această valoare? Specialiștii în evaluare imobiliară folosesc trei metode consacrate, fiecare cu specificul său, iar proprietarii trebuie să știe cum li se va evalua casa sau apartamentul, scrie legalbadger.org.
Evaluarea oficială, reglementată și obligatorie
Conform Ordonanței Guvernului nr. 24/2011, completată prin Legea nr. 99/2013, estimarea valorii unei proprietăți se face exclusiv de evaluatori autorizați și este consfințită printr-un raport de evaluare. Acesta devine document oficial, utilizabil inclusiv de autoritățile fiscale.
Valoarea de piață este definită ca suma probabilă pentru care un activ ar putea fi tranzacționat între două părți informate, în condiții concurențiale, fără constrângere și după o perioadă rezonabilă de expunere pe piață.
Abordarea din piață cea mai folosită este comparația
Această metodă pornește de la compararea directă a proprietății cu alte imobile similare recent tranzacționate în aceeași zonă sau în condiții similare.
Evaluatorii analizează:
- Prețul mediu pe metru pătrat
- Numărul de camere
- Anul construcției
- Poziția în bloc sau cartier
- Gradul de finisare
Diferențele se ajustează cu coeficienți specifici pentru a obține o valoare corectată, relevantă pentru imobilul evaluat.
Abordarea prin venit pentru proprietăți care generează bani
Se aplică în special în cazul locuințelor închiriate, spațiilor comerciale sau proprietăților cu potențial economic. Valoarea este derivată din veniturile anuale estimate, ajustate prin metode precum:
- Capitalizarea directă (raportul dintre venit și randamentul așteptat)
- Fluxul de numerar actualizat (pentru perioade mai lungi, cu variații de venit)
Această abordare reflectă rentabilitatea economică a imobilului, nu doar caracteristicile sale fizice.
Abordarea prin cost, când lipsesc date din piață
Utilizată ca soluție alternativă, această metodă e preferată în cazul:
- Proprietăților unice, greu comparabile
- Clădirilor noi, fără istoric de tranzacționare
- Imobilelor în zone cu piață imobiliară inactivă
Evaluarea începe cu estimarea costului de înlocuire al clădirii, la care se adaugă:
- Valoarea terenului
- Cheltuieli cu infrastructura
- Costuri de proiectare, avizare și execuție
- Profitul estimat al dezvoltatorului
Din această sumă se scad deprecierile: fizice (uzură), funcționale (plan prost compartimentat), economice (scăderea valorii zonei) și tehnologice (materiale învechite).
Impact fiscal estimat de până la 200 de euro în plus pe an
Ministerul Finanțelor estimează că recalcularea valorii de piață va duce, în multe cazuri, la o majorare a impozitului anual cu până la 200 de euro pentru o locuință urbană de dimensiuni medii. Diferențele vor fi semnificative mai ales în marile orașe și zonele cu prețuri în creștere, cum ar fi Cluj-Napoca, București, Brașov sau Constanța.
Proprietarii care vor să își vândă locuința, să o închirieze sau pur și simplu să își înțeleagă obligațiile fiscale, trebuie să fie conștienți de importanța evaluării profesioniste.
