Se îngroașă gluma cu întreținerea! Poate asociația să ne bage mâna-n buzunar fără să ne întrebe?
Pe fondul creșterii constante a prețurilor la utilități și al inflației care afectează gospodăriile din România, întreținerea locuințelor a devenit un subiect tot mai sensibil pentru proprietari.
Tot mai des, locatarii se întreabă: poate asociația de proprietari să impună, fără consultare, majorarea contribuțiilor lunare? Legea oferă un răspuns clar și detaliat.
Cadru legal cu prevederile legii nr. 196/2018
Legea nr. 196/2018, care reglementează înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, stabilește norme stricte privind modul de luare a deciziilor care afectează financiar membrii unei asociații. Potrivit acesteia, nici președintele, nici comitetul executiv nu au dreptul de a decide unilateral majorarea întreținerii, indiferent de motivele invocate.
Modificarea cotelor de contribuție lunară – cunoscută popular sub numele de „majorare a întreținerii” – se poate face doar printr-o hotărâre a Adunării Generale a proprietarilor. Aceasta trebuie să fie adoptată cu respectarea cvorumului prevăzut de lege (de regulă, prezența a cel puțin jumătate plus unu dintre membrii asociației) și a votului majoritar.
În plus, hotărârea trebuie consemnată într-un proces-verbal oficial, semnat de președintele asociației și contrasemnat de secretar, astfel încât să existe o evidență clară și transparentă a deciziilor adoptate.
Situațiile care justifică legal creșterea întreținerii
În practică, există mai multe motive care pot justifica legal majorarea întreținerii, însă toate necesită aprobarea Adunării Generale:
- Creșterea tarifelor la utilități – în cazul în care furnizorii de apă, gaze sau energie electrică majorează prețurile, asociația are obligația de a reflecta aceste costuri în calculul întreținerii. Totuși, modificarea trebuie comunicată în mod transparent membrilor și aplicată numai în baza documentelor justificative (facturi emise de furnizori).
- Lucrări de reparații, întreținere sau modernizare – fie că este vorba despre reabilitarea fațadelor, înlocuirea lifturilor sau alte lucrări majore, acestea trebuie aprobate de Adunarea Generală, însoțite de devize și planuri de execuție. Cheltuielile suplimentare nu pot fi impuse fără acordul proprietarilor.
- Costuri administrative suplimentare – angajarea unui administrator profesionist, majorarea salariilor personalului (de exemplu, femeia de serviciu, instalatorul), achiziția de echipamente necesare întreținerii (scule, unelte) sau creșterea taxelor contabile trebuie, de asemenea, aprobate colectiv și motivate în scris.
Transparența este esențială: orice decizie trebuie comunicată în prealabil, discutată și aprobată în cadrul unei adunări organizate, cu respectarea procedurilor legale.
Ce pot face locatarii dacă decizia privind întreținerea este luată fără consultare
Dacă întreținerea este majorată fără să se facă convocarea Adunării Generale sau fără obținerea acordului majorității, proprietarii au dreptul de a contesta această decizie în instanță. Potrivit legii, fiecare membru al asociației are dreptul:
- să fie informat complet și clar despre cheltuielile care justifică majorarea pentru întreținerea locatarilor;
- să consulte documentele justificative (facturi, devize, contracte);
- să solicite anularea deciziei ilegale în instanță, dacă aceasta a fost luată în lipsa unei adunări generale sau contrar votului colectiv.
În plus, nerespectarea procedurilor legale poate atrage răspunderea președintelui sau a comitetului executiv, care riscă să fie trași la răspundere civilă sau chiar penală în cazuri grave (de exemplu, dacă se dovedește utilizarea frauduloasă a fondurilor).
Importanța organizării regulate a Adunărilor Generale
Pentru a evita conflictele și neînțelegerile, asociațiile de proprietari trebuie să organizeze Adunări Generale periodice, cel puțin o dată pe an, conform legii. În cadrul acestor întâlniri se discută:
- raportul de activitate al comitetului executiv;
- bugetul de venituri și cheltuieli;
- propunerile pentru reparații, investiții sau modificări ale valorii întreținerii;
- alegerea sau revocarea membrilor comitetului și a cenzorilor.
O Adunare Generală bine organizată, cu informarea completă a proprietarilor și luarea deciziilor prin vot, contribuie la transparența activității asociației și la încrederea locatarilor.
