Fondul Proprietarea contestă evaluarea terenului aeroportului Băneasa. Este de 11 ori mai mult decât evaluarea anterioară

Franklin Templeton International Services S.À R.L, în calitate de administrator de fond de investiții alternative și administrator unic („Administratorul Fondului”) al Fondului Proprietatea S.A. („Fondul”) este profund nemulțumit de riscul ca în perioada următoare Compania Națională Aeroporturi București (“CNAB”/”Aeroporturi București””) să convoace Adunarea Generală a Acționarilor pentru aprobarea majorării capitalului social, pe baza unei valori excesive si contestate de 3,8 miliarde de lei pentru terenul din interiorul aeroportului Băneasa, adus drept aport în natură la capitalul companiei.

Din anul 2001, când aeroportul Băneasa a primit certificatele de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, și până în prezent, este a treia oară când se inițiază procesul de majorare a capitalului social. Pe baza celei mai recente evaluări aflată în dispută, Fondului Proprietatea i-ar putea fi solicitată o contribuție de 953,7 milioane lei la potențiala majorare de capital, în caz contrar participația sa de 20% urmând a fi diluată la 0,7%, ceea ce echivalează cu o pierdere de valoare de 570 milioane lei pentru acționarii Fondului și piața de capital din România.

„Fondul Proprietatea este extrem de nemulțumit de cel mai recent raport de evaluare pentru terenul aeroportului Băneasa, care a fost realizat într-o manieră evident neprofesionistă și include multe erori fundamentale, ceea ce a determinat Fondul să conteste concluziile sale. Această abordare defectuoasă a dus la o supraestimare masivă a valorii terenului de 3,8 miliarde de lei, o valoare care este de 11 ori mai mare decât evaluarea aprobată anterior.

Fondul a comunicat în mod clar consiliului de administrație interimar al CNAB implicațiile folosirii unei evaluări atât de evident ruptă de realitate pentru efectuarea majorării de capital social, inclusiv riscurile juridice pentru companie și consiliul de administrație. Fondul își va susține drepturile în calitate de acționar minoritar la CN Aeroporturi București și se va opune, prin toate mijloacele legale la dispoziția sa, acestui raport de evaluare, precum și la punerea în aplicare a majorării capitalului social utilizând evaluarea în dispută.

Din nou, acesta este un exemplu de resurse irosite care ar trebui să fie folosite în schimb pentru asigurarea unui serviciu mai bun pentru clienții Companiei Naționale Aeroporturi București. Acest tip de acțiuni creează percepții profund negative în rândul investitorilor existenți și potențiali și ar trebui evitate cu orice preț. Aceasta subliniază nevoia de implementare imediată a legislației privind guvernanța corporativă pentru a selecta un consiliu de administrație independent și profesionist.”, spune ohan Meyer, CEO al Franklin Templeton București și Manager de Portofoliu al Fondului Proprietatea.

Cum s-a ajuns în această situație

Fondul Proprietatea contestă vehement raportul fundamental eronat de evaluare a terenului, realizat în anul 2021, care atribuie acestuia valoarea de 3,8 miliarde lei, în ciuda unui raport de evaluare din anul 2017 aprobat anterior, care stabilise valoarea aceluiași teren la 336 milioane lei. Această discrepanță uriașă în evaluare, care depășește de 11 ori valoarea anterioară, a fost cauzată de utilizarea unor indicatori comerciali nerealiști și inexacți în raportul de evaluare contestat, cum ar fi:

Traficul estimat la 3.118.000 de pasageri / an, deși aeroportul Băneasa a trimis evaluatorului o estimare de 460.000 de pasageri / an, informații ignorate de evaluator. Aeroportul Băneasa a avut în jur de 25.500 de pasageri în 2019 (an pre-pandemic), ceea ce înseamnă că evaluatorul a supraestimat de peste 100 de ori traficul de pasageri, comparând aeroportul Baneasa cu City Airport London și City Airport Belfast.
Veniturile estimate ale aeroportului Băneasa sunt de 30 de ori mai mari decât veniturile medii ale aeroportului în perioada 2014-2020. Este important de reținut că aeroportul a înregistrat constant pierderi cel puțin din 2014.
Evaluatorul nu a inclus niciun flux de numerar negativ estimat până la sfârșitul perioadei de estimare, în 2069. Aceasta înseamnă că a prognozat că terminalul, echipamentele și pista nu vor fi reparate, schimbate sau modernizate timp de aproape 50 de ani.

Pentru a proteja drepturile acționarilor, Fondul Proprietatea a contestat raportul de evaluare a terenului din anul 2021 la Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați (ANEVAR) și a solicitat un raport de verificare a acestui raport, care a fost realizat de un evaluator independent reputat. Conform raportului de verificare, raportul de evaluare conține o serie de neconformități majore care au avut un impact semnificativ asupra rezultatului evaluării, inclusiv:

calculul efectuat ca parte a metodei extracției a omis să scadă valoarea mai multor active cheie care contribuie la generarea de venituri, cum ar fi investițiile în piste și platforme, precum și alte echipamente critice,
erori în metoda de calcul a profitului net și erori în formula de calcul a fluxurilor de numerar nete la dispoziția acționarilor, precum și erori în determinarea ratei de actualizare.

Fondul Proprietatea și statul român reprezentat de Ministerul Transporturilor în calitate de acționari, au aprobat evaluarea anterioară a terenurilor de 336 milioane lei din anul 2017 în data de 6 noiembrie 2018. Fondul a contribuit cu 63,7 milioane lei la majorarea capitalului social, transferând numerarul către Aeroporturi București în data de 18 ianuarie 2019.

Aproape un an mai târziu, la propunerea conducerii companiei, acționarul majoritar a decis pe 24 septembrie 2019 să oprească întreaga procedură de majorare de capital, fără să conteste validitatea raportului de evaluare respectiv, și să returneze numerarul către Fond. De asemenea, este important de reținut că evaluarea din 2021 este făcută la 20 de ani distanță de când compania a primit certificatele de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului.

Conform legii de la acea vreme, majorarea capitalului social ar fi trebuit să se facă imediat după primirea certificatelor și cu mult înainte ca statul român să transfere 20% din acțiunile Aeroporturi București către Fondul Proprietatea.

Pe baza celor de mai sus, Fondul Proprietatea a solicitat în data de 10 septembrie 2021 revocarea consiliului de administrație al Companiei Naționale Aeroporturi București, datorită modului neprofesionist în care a gestionat procesul de evaluare a terenului, cat și relația cu acționarul minoritar. În acest caz, Fondul Proprietatea consideră că membrii consiliului de administrație și-au declinat până în prezent competența și nu au acționat în interesul tuturor acționarilor companiei, evitând asumarea oricărei responsabilități și acționând contrar rolului lor.

Fondul Proprietatea își reafirmă hotărârea de a utiliza toate mijloacele legale de care dispune pentru a proteja valoarea Fondului în interesul tuturor acționarilor săi.