Băncile încep să evite creditele garantate cu ipoteci pe locuinţe foarte vechi. Deşi continuă să fie evaluate la valori de piaţă ridicate, ele au valori tehnice tot mai mici, afectate de uzură, pe care evaluatorii par însă să le ignore.

Dacă în urmă cu doi-trei ani evaluările imobiliare erau, conform membrilor pieţei, cu cel puţin 10% inferioare valorii pretinse de proprietari, în prezent, evaluatorii folosesc ca principală metodă preţurile de vânzare ale unor locuinţe asemănătoare. Diferenţa dintre valoarea tehnică reală a unui imobil şi cea de vânzare s-a adâncit astfel tot mai mult în timp, rapoartele evaluatorilor contribuind astfel la menţinerea unor preţuri artificiale pe piaţă.

„Valoarea estimată de evaluator se bazează în principal pe preţurile de tranzacţionare consemnate pe piaţă pentru proprietăţi comparabile. Dacă tranzacţia se derulează în condiţiile definiţiei valorii de piaţă, nu ar trebui să existe o diferenţă prea mare între preţul de tranzacţionare şi valoarea estimată de către evaluator“, spune pentru Capital Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR). Cu alte cuvinte, uzura produsă de vechime şi de lipsa întreţinerii a unor proprietăţi este anulată complet de faptul că pe piaţă există încă cerere. „Având în vedere oferta mai redusă faţă de cerere, fenomenul reducerii preţurilor din cauza vechimii nu se aplică la proprietăţile rezidenţiale, aşa cum se aplică la piaţa auto, de exemplu“, continuă Vascu.

De altfel, mai mulţi jucători din piaţă reclamă faptul că proprietăţi modernizate, izolate şi cu instalaţii noi sunt vândute la preţuri apropiate de cele aflate în situaţii critice care au nevoie de investiţii urgente. Teoretic, un imobil are o durată de viaţă cuprinsă între 40 şi 60 de ani. Acest aspect nu este luat întotdeauna în considerare de către evaluatori, care permit lansarea pe piaţă a unor preţuri exorbitante, bazate doar pe exemplul vecinului de stradă sau a unui amic a cărui proprietate s-a vândut bine. „Una dintre cauze trebuie căutată şi în faptul că oamenii au obţinut aproape gratis apartamente după 1989 şi nu au conştiinţa valorii unui bun, atâta vreme cât l-au primit cadou de la stat“, susţine Ilias Papageorgiadis, managing director al companiei imobiliare More Invest International.

Un studiu de piaţă dat publicităţii la sfârşitul anului trecut de compania de consultanţă imobiliară Colliers Internaţional arată că, în 2007, s-au vândut în premieră mai multe apartamente noi decât vechi. Practic, pe piaţa imobiliară au fost tranzacţionate 3.100 de apartamente noi, faţă de 2.752 de locuinţe amplasate în blocuri construite înainte de 1989.

Ipoteci riscante pentru bănci

Chiar dacă, în conformitate cu spusele analiştilor, peste o treime din tranzacţiile de locuinţe noi au fost făcute de investitori, interesul pentru acestea a crescut, tendinţă ce va continua şi în 2008. De altfel, mai mulţi experţi remarcă faptul că şi instituţiile de creditare au început să aibă rezerve în a acorda credite pentru cumpărarea de apartamente vechi, din cauză că valoarea tehnică a acestora scade. În astfel de condiţii, apare riscul ca şi preţul acestora să se diminueze în anii următori.

Situaţia poate determina scăderea profitabilităţii produselor bancare. Mai mult, riscă să provoace pierderi băncilor care se vor afla în situaţia de a trebui să recupereze de la rău platnici sumele datorate prin vânzarea apartamentelor folosite ca ipotecă. „Sunt deja situaţii în care instituţiile bancare au decis să nu mai accepte ca ipotecă imobile cu vechime mare. E simplu de înţeles şi de ce. Analiştii băncilor au observat că, având în vedere durata mare de timp a rambursării creditului, există riscuri serioase ca banca să piardă bani“, a declarat, pentru Capital, analistul imobiliar Radu Zilişteanu. De altfel, acesta consideră că preţurile apartamentelor din blocurile vechi vor stagna sau chiar vor începe să scadă începând cu sfârşitul acestui an.

Această situaţie a fost remarcată şi de Ruxandra Cleciu, preşedinta Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), ea avertizând că există pericolul ca băncile să piardă bani în cazul în care locuinţele vechi încep să-şi piardă valoarea.

O altă modalitate prin care se poate îngreuna contractarea unui credit ipotecar pentru o locuinţă veche este creşterea avansului minim, la un nivel care să asigure instituţiei bancare garanţia că vânzarea produsului său de creditare va fi profitabilă.

Moduri de evaluare

Metoda comparatiei directe
Este cea mai folosită şi constă în estimarea valorii imobilului prin analizarea pieţei, spre a găsi proprietăţi similare, şi a compara apoi aceste proprietăţi cu cea care trebuie evaluată. Se aplică rareori la proprietăţi cu destinaţie specială, pentru că pe piaţă se vând puţine asemenea proprietăţi.

Metoda costului
Reprezintă estimarea diferenţei pe care o percepe cumpărătorul între proprietatea imobiliară evaluată şi o clădire nou construită cu o utilitate optimă. Se estimează costul de construcţie, o replică sau un înlocuitor pentru o structură existentă, din care se scade apoi deprecierea (uzura) proprietăţii evaluate, estimată la data evaluării.

Metoda randamentului
Consideră proprietatea ca o investiţie generatoare de venituri. Aceasta se achiziţionează ca investiţie, iar din punctul de vedere al investitorului, capacitatea de a aduce profit este un element esenţial, care influenţează valoarea proprietăţii.

Scump, foarte scump

Apartamentele vechi au pierdut anul trecut, pentru prima dată, bătălia cu cele noi, în ceea ce priveşte numărul de tranzacţii. Totuşi, în ciuda calităţii net inferioare, locuinţele vechi rămân mai accesibile românilor datorită veniturilor mici şi vitezei reduse cu care sunt livrate pe piaţă noile proiecte rezidenţiale.

Tip locuinţă Preţ minim Preţ maxim
  (în euro)
Garsonieră 60.000 115.000
2 camere 75.000 175.000
3 camere 97.000 260.000
4 camere 100.000 365.000

Sursă: anunţuri online