F amilia Dumitru şi-a cumpărat în 2007, prin credit bancar, o casă cu teren în judeţul Prahova. Soţul lucra în străinătate unde câştiga peste 2.500 de euro pe lună iar soţia avea un loc de muncă într-o instituţie de stat din România. Valoarea creditului a fost de 100.000 de euro, iar proprietatea a fost evaluată la timpul res­pectiv la 130.000 de euro, mai mult decât acoperitor. Timp de aproape trei ani, totul a mers perfect, iar soţii Dumitru au reuşit să-şi plătescă lună de lună rata de 700 de euro.

Odată cu adâncirea crizei economice, soţul şi-a pierdut locul de muncă din străinătate revenind în România pe un salariu cu mult mai mic, iar soţiei i-au scăzut veniturile cu 25%. Împreună, reuşeau să câştige lunar sub 1.000 de euro faţă de peste 3.000 cât erau veniturile în momentul contractării creditului. În mod natural, au apărut şi primele probleme cu plata ratei. Au mers la bancă şi au cerut ajutor: o refinanţare, o perioadă de graţie sau, măcar, o reeşalonare a creditului. Profilul lor nu s-a potrivit pentru niciuna dintre cele trei soluţii. De refinanţare nu se mai putea discuta pentru că valoarea garanţiei scăzuse de la 130.000 de euro la sub 80.000, nefiind suficientă nici măcar pentru acoperirea principalului.

Acordarea unei perioade de graţie le-a fost refuzată pe motiv că serviciul soţului nu oferea o perspectivă stabilă, iar de reeşalonare nici măcar nu se putea pune problema din moment ce creditul fusese luat iniţial pe o perioadă mai degrabă excepţională, adică 35 de ani. Au ajuns la 90 de zile fără a plăti rata şi au intrat în tăvălugul procedurii de executare silită.  Deşi restanţele la creditele de locuinţă sunt infinit mai puţine decât cele la împrumuturile de nevoi personale, în România, putem număra totuşi câteva mii de situaţii în care clienţi ai băncilor sunt în pericol de a-şi pierde locuinţa pentru că nu au achitat rata timp de cel puţin trei luni. Mii de cazuri Dumitru.  Alte câteva zeci de mii de  persoane înregistrează cel puţin o restanţă de 30 de zile la plata ratelor, fapt care arată că acoperă efortul lunar cu dificultate, până la acumularea unei restanţe de 90 de zile (care permite băncii  declanşarea procedurii de executare) nemaifiind decât un pas.

 

Băncile nu se grăbesc să vândă garanţiile

Un lucru pe care orice client ajuns în situaţia de a nu mai putea plăti ratele trebuie să îl ştie este acela că băncile sunt, mai mult de nevoie decât de voie, foarte deschise în a identifica soluţii, altele decât scoaterea la vânzare a proprietăţii imobiliare constituite drept garanţie la credit. O recunoaşte chiar preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor (ARB), Radu Graţian Gheţea. „Executarea silită în acest moment este din ce în ce mai greoaie şi, din păcate, clienţii ştiu acest lucru. Nimeni nu cumpără, fabrici, uzine, ferme, nici măcar apartamente. Băncile trebuie să găsească soluţii pentru salvarea clienţilor“, spune şeful ARB. Mai clar nu se putea, iar „situaţia din teren“ nu face decât să confirme spusele bancherilor.

Potrivit lui Liviu Fenoghen, preşedintele Asociaţiei Profesionale a Executorilor Bancari, băncile obţin în urma licitaţiilor doar 50-60% din valoarea rezultată în urma raportului de evaluare a garanţiei. Atenţie, este vorba despre evaluarea făcută în momentul scoaterii la licitaţie, nu despre valoarea iniţială a ipotecii. Dacă am compara, de exemplu, cu preţul din 2008, am ajunge la sub 35% din valoarea garanţiei, ceea ce constituie o dovadă clară a faptului că băncile nu au motive serioase să se grăbească cu executarea silită. Mai mult decât atât, o simplă privire aruncată asupra anunţurilor publicate pe site-urile băncilor ne arată că lumea nu se înghesuie să cumpere. O recunosc şi specialiştii direct implicaţi. „Când reuşim să vindem, vindem după ce-a de-a treia licitaţie. Aproape niciodată nu vindem de la prima“, ne spune şeful corpului de executori al unei bănci de top din România. Menţionăm că, dacă imobilul nu se vinde de la prima licitaţie, la a doua, preţul de pornire va fi cu 25% mai mic decât preţul din evaluare. De la a treia înfăţişare, banca este obligată deja să accepte cel mai bun preţ oferit.

Cum merge procedura

Până la punctul la care se declanşează procedura de executare silită, parcursul restanţierului la creditul de locuinţă este acelaşi cu cel al datornicului la împrumutul de consum fără ipotecă. După 10-15 zile de la scadenţă, va începe să primească telefoane, scrisori, SMS-uri care îl vor anunţa că are de plătit rata. După 30 de zile, va intra în baza de date a Biroului de Credit, de unde va ieşi fie la solicitarea băncii (caz foarte rar întâlnit în practică), fie automat, după patru ani. În toată această perioadă, îi va fi aproape imposibil să mai obţină un credit, fie el şi de refinanţare. Alte scrisori, alte SMS-uri, alte telefoane. După ce se împlinesc însă cele 90 de zile, traseul clientului cu credit ipotecar va fi altul decât cel al clientului cu credit de nevoi personale. În primul rând, şansele ca el să ajungă de pe mâna băncii pe cea a companiilor specializate în recuperarea creanţelor sunt mult mai reduse. Având în vedere că au totuşi o garanţie la credit, băncile consideră că pot recupera, dacă nu toată valoarea împrumutului, măcar o parte importantă a acestuia, şi de aceea evită, în general, să le vândă acesta.

Dacă aleg să treacă la următorul pas, este tribunalul. Banca va cere executarea silită a datornicului în baza contractului de credit. Dacă tribunalul va emite încuviinţarea executării silite a garanţiei, corpul de executori bancari va trece la valorificarea efectivă a bunului. Garanţia este evaluată şi se stabileşte preţul de pornire a licitaţiei. Anunţul de scoatere la vânzare a imobilului trebuie afişat, potrivit legii, la judecătoria care a dat încuviinţarea de executare, va trebui publicat într-un ziar cu audienţă naţională şi, de asemenea, va trebui afişat la adresa imobilului ce urmează a fi vândut. Mai departe, se va desfăşura prima licitaţie. Se pot prezenta doar persoanele care au depus, în prealabil, o garanţie de 10% din valoarea de evaluare a bunului. Dacă imobilul nu se vinde de la prima înfăţişare, procedura se reia  de la publicarea anunţurilor. În plus, potrivit noului Cod civil, debitorul restanţier trebuie să fie anunţat înainte cu 15 zile de declanşarea procedurilor de executare silită. În cele 15 zile, debitorul are posbilitatea de a achita sumele restante fără repercusiuni ulterioare. Orice omisiune de la paşii expuşi mai sus constituie un motiv temeinic de a contesta executarea silită. Cu un avocat eficient, există  şanse reale  de a suspenda executarea silită. În practica judiciară, au existat destule situaţii de acest tip. Bunul nu s-a vândut, la a treia licitaţie banca va fi obligată să accepte cel mai bun preţ oferit. Atenţie, la licitaţie poate participa inclusiv datornicul, care are astfel ocazia să-şi răscumpere locuinţa, la un preţ mai bun, dacă a reuşit să facă rost de bani între timp. În privinţa bunurilor pe care banca le poate scoate la vânzare, răspunsul este unul trist: orice bun. Potrivit legii, dacă vânzarea locuinţei ipotecate nu acoperă datoria, banca are dreptul să scoată la vânzare şi alte bunuri ale debitorului, de exemplu, alte imobile, terenuri sau automobile.

Soluţii alternative: negocieri „post-executare“

Chiar şi după ce a fost declanşată procedura de executare silită, chiar şi după ce locuinţa ipotecată a fost scoasă la vânzare şi chiar după ce a avut loc prima licitaţie, încă mai există loc de negociere. Familia Dumitru s-a aflat în această situaţie de care a trecut, până la urmă, cu bine. „Am avut un caz (n.red. – familia Dumitru) în care am ajuns la o înţelegere cu debitorul după ce fusese declanşată procedura de executare silită. La prima licitaţie nu s-a prezentat nimeni. La a doua licitaţie s-a prezentat chiar debitorul care ne-a anunţat că poate achita o parte din sumă. Am acceptat şi debitorul a plătit în mai multe rate. Încă mai plăteşte pe măsură ce face rost de bani“, spune un executor bancar. Familia Dumitru este însă un caz fericit pentru că a reuşit să obţină banii, dar şi să se reabiliteze financiar pentru a relua plata ratelor. Dacă, totuşi, nu mai există nicio posibilitate de a mai putea achita ratele lunare şi sunteţi deja consolat cu pierderea locuinţei, tot mai este ceva de făcut pentru a diminua pierderile. Băncile acceptă, şi chiar propun clienţilor cu probleme, să îşi vândă în nume propriu locuinţa, fără a mai declanşa procedura de executare silită.
Economiile pe care clientul le poate face ajung la 15-20% din valoarea proprietăţii. „Economiile provin din faptul că respectivul client nu mai este nevoit să plătească toate cheltuielile aferente scoaterii la licitaţie a bunului. În plus, el nu mai este nevoit să achite dobânzi penalizatoare în cazul în care judecătorii întârzie să dea decizia pentru începerea procedurii de executare silită“, spune un executor bancar. Înainte de a face solicitarea către bancă, clientul aflat în postura de a renunţa la locuinţa achiziţionată prin credit trebuie să îşi găsească un cumpărător. Singura condiţie impusă de reprezentanţii băncii este ca respectivul client să obţină un preţ cel puţin egal cu valoarea datoriei. „Procedura în sine este foarte simplă. Practic, clientul nu trebuie decât să facă o cerere către executorul bancar prin care solicită permisiunea de a vinde singur bunul. Dacă aduce dovada că preţul pe care l-a obţinut acoperă creanţa, nu are decât să vândă respectivul apartament“, spune executorul. Există şi o variantă pentru norocoşii cu sânge rece. „Dacă nu s-a declanşat procedura de executare silită  timp de trei ani de la sistarea plăţii ratelor,  atunci creditul se prescrie. În schimb, dacă sunteţi în executare silită, atunci banca vă poate urmări ani de zile“, spune senatorul Iulian Urban, fondatorul unei societăţi specializate în recuperarea creanţelor. Cu alte cuvinte, dacă reuşiţi să convingeţi banca să vă amâne, de exemplu, plătind o mică parte din rată, aveţi şanse, ce-i drept reduse, dar totuşi şanse, de a scăpa definitiv.
În concluzie, posibilităţile de a ajunge la un deznodământ cel puţin convenabil sunt cu mult mai variate decât în cazul împrumuturilor de consum. Prin urmare, şi şansele de a scăpa  rezonabil din capcană sunt şi ele semnificative. Capital reia însă afirmaţia din episoadele trecute ale serialului dedicat restanţierilor. Singura posibilitate de scăpa „nevătămat“ de datorii este aceea de a le achita la timp. Sau de a nu lua deloc împrumuturi dacă veniturile nu vă permit.