În majoritatea dosarelor se invocă neachitarea chiriei faţă de proprietar. O parte din retaileri apelează la soluţia insolvenţei, ca măsură protectivă, înainte ca proprietarii de malluri să se sesizeze în instanţă. Situaţia a devenit mai acută anul trecut, din cauza scăderii puterii de cumpărare a populaţiei, cu impact direct asupra vânzărilor derulate de retaileri.
Consultanţii imobiliari locali sunt de părere că în acest an cei mai atacaţi în instanțe vor fi retailerii locali, care nu au nici experienţa şi nici susţinerea brandurilor internaţionale. „În rândul retailerilor internaţionali există susţinere. Aceştia îşi permit să stea pe minus o perioadă mai lungă de timp și în plus au capacitatea să îşi rodeze stocurile“, susţine Răzvan Gheorghe, managing director, Cushman&Wakefield.
Omul de afaceri ieşean Iulian Dascălu, supranumit regele mallurilor, spune că nu este adeptul apelării în justiţie, însă admite că sunt situaţii în care nu există altă soluţie. „Sunt puţine cazuri în care insolvenţa a dus la o reorganizare de succes, motiv pentru care apelând la această variantă nu scapi de problema recuperării datoriilor“, consideră Dascălu.
Metodă de intimidare
Procesele comerciale sunt foarte sinuoase şi se întind, în cele mai bune cazuri, pe o perioadă de doi ani. De cele mai multe ori, proprietarii de centre comerciale apelează la acestă metodă după ce au fost amânaţi în repetate rânduri cu plata chiriei. Ajunşi la tribunal, aceştia sunt conştienţi că solicitarea insolvenţei nu este o metodă eficientă de recuperare a datoriilor în timp util, însă speră că presiunea juridică îi va face pe chiriaşi să cedeze.
„E greu de crezut că ar constitui o cale prin care să îţi recuperezi rapid banii datoraţi. Dacă vrei să-l sperii pe chiriaş, să-l determini să-ţi plătească, poate fi un argument. Nu sunt de părere că procedura insolvenţei trebuie folosită aşa, dar mulţi fac lucrul acesta“, a declarat Arin Stănescu, preşedintele Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insolvenţă din România (UNPIR). Acesta avertizează însă creditorii care apelează la această variantă că termenele de judecată se fixează peste trei-patru luni, în cazul tribunalelor din provincie, şi peste un an, în cazul celui din Bucureşti. Chiar dacă se poate solicita un termen mai apropiat, un proces comercial are trei etape – fondul, apelul şi recursul, care se întind pe o perioadă de minimum doi ani. „Fiecare proprietar de mall are o abordare proprie cu privire la aceste probleme şi eu cred că în acest an se va ajunge totuşi la un dialog cu chiriaşii. Bineînţeles că vor apărea mereu situaţii în care eşti obligat să apelezi la instanţele de judecată. Nu cred că solicitarea insolvenţei este o soluţie pentru a-ţi recupera datoriile. Avem şi noi unul sau două cazuri de acest fel în toată reţeaua, însă nu sunt adeptul acestei metode“, a mai spus Iulian Dascălu.
Nu de aceeaşi părere este Răzvan Gheorghe, care consideră că războiul va continua şi în acest an, pentru că de ambele părţi ale baricadei sunt probleme de comunicare.
„Probabil că acest război va continua şi în acest an, pentru că sincer să fiu există o oarecare tradiţie la retailerii români în a refuza orice fel de dialog. Pe de altă parte, sunt şi proprietari inflexibili. Când nu există înţelegere, se ajunge la situaţii de genul acesta. Eu, personal, sunt în favoarea proprietarilor, deoarece chiriaşii trebuie să respecte un contract la care s-au angajat. Au vrut să facă afaceri, să facă afaceri. Dacă nu sunt în stare, să se angajeze la IMGB. Şi falimentul este o soluţie“, conchide directorul Cushman&Wakefield.
Cursa proceselor
Campionul proceselor este, fără îndoială, proprietarul City Mall. În decurs de doi ani, mallul a reuşit să intenteze 57 de acţiuni în justiţie, majoritatea îndreptate către chiriaşii proprii. E drept că această tactică nu l-a dus prea departe, de vreme ce, în noiembrie anul trecut, centrul comercial a fost declarat falimentar. Pe locul doi, se situează mallul omului de afaceri Dan Adamescu, Unirea Shopping Center. Fiind cel mai vechi proiect comercial de pe piaţă a avut şi timp să se lupte în justiţie cu 31 de companii. Trebuie menţionat însă că majoritatea covârşitoare a dosarelor datează din ultimii doi ani.
Liberty Center este un alt centru comercial al cărui proprietar a început să simtă fiorii falimentului încă din luna mai 2010, dată la care Tiago Mall Oradea a intrat în incapacitate de plată. Centrul comercial din Rahova a ajuns în justiţie cu 25 de dosare, dintre care 18 sunt somaţii de plată.
Folosirea instanţei ca metodă de intimidare a chiriaşilor este cel mai evidentă în cazul Băneasa Shopping City, prezentă pe rolul Tribunalului Bucureşti cu 15 dosare. În majoritatea cazurilor, cererile sunt soluţionate prin renunţarea creditorului. Deschis abia la finalul anului 2009, AFI Palace Cotroceni a avut timp să intenteze 13 procese. Proprietarii centrului comercial nici nu ascund faptul că au fost obligaţi să renunţe la 33 de chiriaşi în decurs de un an. „Noi ne aşteptam să înlocuim cam 15% din retailerii cu care am încheiat contracte, însă acest lucru nu s-a întâmplat. Procesul de înlocuire a retailerilor neperformanţi este unul fără oprire şi face parte din îmbunătăţirea activităţii proiectului“, a declarat Israel Visel, managerul mallului din Cotroceni. În prezent, mallul are 33-34 de magazine goale, dintr-un total de 310 unităţi disponibile. Israel Visel a mai precizat că retailerii care au părăsit mallul au fost înlocuiţi cu alţii care, în unele cazuri, plătesc o chirie chiar mai mare.
Printre cei mai notorii retaileri atacaţi în instanţă de proprietarii mallurilor din Bucureşti se numără grupul LPP Fashion – care administrează activitatea brandurilor Reserved, Cropp Town şi House, Fashion Retail Group – deţinut de Octavian Radu – care are în franciză brandurile Debenhams şi Aldo, ETP Trading – deţinută de Răzvan Petrovici – care are în franciză brandurile Celio, Etam şi Minelli, Steilmann, TNT, Costa Coffee, dar şi retaileri locali, precum Jolidon sau TinaR.
Reversul medaliei
Valul de dosare în instanţă nu are însă mereu aceeaşi direcţie, sunt şi cazuri în care proprietarii de centre comerciale sunt cei asaltaţi de procese. Cel mai bun exemplu este Grand Arena din Berceni, pe numele căruia au fost intentate 40 de dosare. Cererile provin, în principal, de la companiile care au lucrat la construcţia mallului, dar şi de la fostul administrator – compania franceză Cegis Imobiliare.
În cazul centrelor comerciale din provincie, situaţia este inversată. Dat fiind faptul că puterea de cumpărare în oraşele mai mici a fost şi mai afectată decât în Bucureşti, retailerii şi-au făcut singuri bagajele şi au părăsit o serie de locaţii. Pentru a preîntâmpina un val de plecări, Argo Real Estate, proprietarul Suceava şi Sibiu Shopping City, a operat anul trecut reduceri ale chiriilor care totalizează 3,5 milioane de euro. Motivaţia companiei este legată de dorinţa de a păstra o rată de ocupare cât mai mare în cele două centre comerciale, respectiv 96-97%. Fondul de investiţii este conştient că nici în acest an nu va reuşi să-şi crească veniturile din chirii. În centrele comerciale cu o rată de neocupare mare şi cu trafic slab, chiriile au rămas neschimbate, retailerii plătind oricum o chirie procentuală din încasări, spun consultanţii Colliers International. Însă, în cazul mallurilor cu performanţe s-a înregistrat o uşoară scădere a nivelului chiriei, mai ales în centrele care nu oferiseră reduceri sau care au devenit ameninţate de proiecte noi care se adresau aceleiaşi zone de atracţie.



160 de dosare au deschis proprietarii mallurilor din Bucureşti, majoritatea pe numele retailerilor care au întârzieri cu plata chiriei
30% este rata de succes a dosarelor de insolvenţă, ca medie europeană, însă în România aceasta este mult mai scăzută

Sunt puţine cazuri în care insolvenţa a dus la o reorganizare de succes, motiv pentru care apelând la această va­riantă nu scapi de problema recuperării datoriilor.
Iulian Dascălu, proprietarul Iulius Group

Te-ar putea interesa și: