Cu un decalaj de câţiva ani, România începe să urmeze modelul de dezvoltare al Poloniei în materie de centre de afaceri. După dezvoltarea consistentă a Bucureştiului, investitorii imobiliari încep să vorbească tot mai des despre extinderea în marile oraşe ale ţării pe sectorul de birouri.

Dezvoltatorii au construit anul trecut peste 90.000 mp de clădiri din oţel şi sticlă în oraşele secundare, acesta fiind cel mai înalt nivel înregistrat până acum, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Stocul de spaţii de birouri moderne din Cluj, Timişoara, Iaşi şi Braşov era cu 20% mai ridicat la finalul anului trecut, comparativ cu anul precedent şi însuma 584.000 mp. Spre comparaţie, oraşul polonez Katowice, cu o mărime similară marilor centre urbane româneşti, dispune de un stoc de birouri de aproape 400.000 mp.

Chiar dacă deocamdată reprezintă circa 24% din stocul disponibil în Bucureşti, ponderea spaţiilor de birouri din provincie se estimează că va creşte la 32% până la finalul anului viitor.

„Statutul de centru universitar, gradul de educaţie, forţa de muncă specializată disponibilă, similară celei din Capitală, cu bune abilităţi de comunicare în limbi străine, şi potenţialul de dezvoltare pe segmentul clădirilor de birouri sunt considerente pentru care marile companii aleg aceste oraşe“, explică antreprenorul ieşean Iulian Dascălu, care are în administrare opt clădiri de birouri în Iaşi şi Cluj-Napoca, în care lucrează peste 7.500 de angajaţi.

În primul semestru al acestui an, alţi 47.500 de mp de birouri au fost puşi pe piaţă în provincie, iar pentru următoarele 18 luni aproximativ 165.000 mp de spaţii de birouri îşi aşteaptă chiriaşii, potrivit DTZ Echinox. În perioada 2016 – 2017, nivelul livrărilor de spaţii moderne de birouri din principalele oraşe regionale se estimează că va depăşi 210.000 mp.

Nevoie speculată

În 2006, perioadă în care Bucureştiul avea jumătate din stocul de birouri cumulat astăzi de cei patru poli regionali de afaceri ai României, antreprenorul Ovidiu Şandor punea bazele primului proiect modern de birouri din Timişoara. De aproape nouă ani a avut nevoie pentru a finaliza complexul cu cinci clădiri închiriat astăzi de corporaţii precum Bosch, Deloitte sau OMV Petrom. În 2012, timişoreanul a reuşit să-i convingă pe sud-africanii de la New Europe Property Investments (NEPI) de potenţialul acestei pieţe virgine şi i-a cooptat în proiect ca viitori proprietari. În 2015, NEPI a preluat integral proiectul într-o tranzacţie-record pentru piaţa de birouri din afara Bucureştiului, plătind circa 90 mil. euro. De pe urma acestui proiect, sud-africanii încasează anual circa 7,3 mil. euro.

Succesul acestui proiect a determinat cei doi parteneri să continue investiţiile în Cluj-Napoca, unde au finalizat în 2014 şi 2015 două clădiri de birouri şi lucrează la a treia.

„Ce facem noi, împreună cu Ovidiu Şandor, în Cluj-Napoca şi ce a făcut Ovidiu la Timişoara, de la care am cumpărat, a fost o afacere perfectă. Sunt genul de proiecte care schimbă faţa acestor localităţi. Oraşele secundare au fost mai benefice pentru NEPI din totdeauna. La Timişoara şi Cluj-Napoca am speculat o necesitate de birouri, o lipsă de ofertă în sector“, spune Alex Morar, CEO-ul NEPI.

Deşi activitatea de bază a NEPI este dezvoltarea de malluri, Alex Morar spune că este interesat de extinderea prin dezvoltare pe sectorul de birouri în Iaşi, unde mai caută încă oportunităţi de investiţii. „Ne tentează Iaşiul, dar oportunităţile nu sunt la tot pasul. De cumpărat nu avem niciun interes pe zona de birouri“, adaugă managerul.

Datele companiei pe care o conduce arată că cererea din Cluj-Napoca şi Timişoara urmează o traictorie similară celei din marile oraşe din Polonia, Cehia şi Slovacia, beneficiind de statutul de centre universitare care atrag studenţi dispuşi să lucreze pe salarii mai mici decât în Bucureşti.

Febra dezvoltării

Avântul pe care l-au luat cele patru centre regionale de afaceri ale ţării, l-a ambiţionat pe Iulian Dascălu să replice modelul de dezvoltare aplicat în zona comercială şi pe sectorul de birouri. Dorinţa ieşeanului este să construiască în jurul Iulius Mall Timişoara şapte clădiri de birouri cu o suprafaţă de 130.000 mp, printre care şi cea mai înaltă clădire din România (155 de metri înălţime şi 27 de etaje). Momentan lucrează în paralel la primele două clădiri, care vor totaliza o suprafaţă de 31.000 mp.

În replică, Ovidiu Şandor a anunţat că va demara în această toamnă construcţia unei noi clădiri de birouri pe terenul din centrul Timişoarei cumpărat recent de la Ovidiu Tender. El va împărţi dezvoltarea în trei etape, din care prima va pune pe piaţă o suprafaţă de 18.000 mp.

„În ultimii ani, piaţa de birouri din afara Bucureştiului a cunoscut o dezvoltare constantă şi naturală, urmând cererea în creştere din partea companiilor multinaţionale. Vorbim, în special, de companii din domeniul IT&Outsourcing, care şi-au concentrat atenţia pe centrele universitare ale României“, spune Dascălu.

Anul trecut, corporaţiile au închiriat cu 25% mai multe spaţii în provincie decât în 2014, pentru sedii cu o suprafaţă totală de circa 70.000 mp. Din suprafaţa totală de birouri tranzacționată în 2015, Iaşi a reprezentat 35%. Acesta a fost urmat de Cluj-Napoca – 23%, Timişoara – 22% și Braşov – 20%, potrivit DTZ Echinox.

Companiile din sectoarele tehnologie şi telecomunicaţii au continuat să genereze cele mai multe cereri (75% din suprafaţa închiriată), urmate de companiile din domeniile financiar (10%) şi manufactură/industrial (8%).

Totuşi, Dascălu avertizează că, pe termen lung, investitorii trebuie să ţină cont de evoluţia economică a întregii Europe Centrale şi de Est şi să anticipeze nevoile reale de pe acest segment imobiliar. Pentru a diminua riscul investiţiilor sale, el abordează o strategie precaută şi nu construieşte speculativ, ci doar pe baza solicitărilor venite din partea viitorilor chiriaşi.

Riscul supraofertei

În primul semestru al acestui an, cererea totală de spaţii de birouri a atins un nivel aproape similar cu cel înregistrat pe tot parcursul lui 2015. Aproximativ 64.000 mp au fost închiriaţi, iar pentru întreg anul 2016, cererea pentru spaţii moderne de birouri localizate în Cluj, Timişoara, Iaşi şi Braşov este prognozată să atingă o nouă valoare record, potrivit consultanţilor DTZ Echinox.

În acest ritm, riscul apariţiei unei supraoferte este mare. Silviu Savin, partenerul Ascenta Management, firmă ce asigură dezvoltarea afacerilor imobiliare derulate de familia elveţiană Jacobs în România, atrage atenţia asupra faptului că după un ciclu de dezvoltare care durează, de regulă, 2-3 ani şi în care mai mulţi investitori construiesc concomitent, apare o perioadă în care oferta de spaţii depăşeşte cererea. „E posibil să asistăm la o perioadă de pauză până ce piaţa va absorbi construcţiile noi“, spune acesta.

Elveţienii au investit pe fosta platformă Tractorul Braşov circa 30 mil. euro în reamenajarea a 25.000 mp de clădiri de birouri vechi, iar acum încasează anual circa 3 mil. euro de pe urma lor. Planul familiei Jacobs prevede continuarea dezvoltării proiectului Coresi Business Park cu o serie de clădiri în suprafaţă totală de 100.000 mp, pe o perioadă de 8-10 ani. Asta ţinând cont de ritmul actual de închiriere de 7.000 mp până la 10.000 mp pe an.

Potrivit lui Savin, unul dintre argumentele care motivează corporaţiile să deschidă sedii în oraşele secundare este că rata de mutare a angajaţilor este mai mică decât în Bucureşti. Cu alte cuvinte, forţa de muncă din provincie este mai dedicată angajatorilor.

Chiar dacă peste jumătate dintre chiriaşii birourilor din provincie au sedii şi în Bucureşti, sunt unele companii care au ajuns să aibă o activitate mai extinsă în oraşele secundare decât în Bucureşti, în special în sectorul call-center. În plus, sunt corporaţii care au intrat doar în centrele regionale, ocolind complet Capitala, menţionează partenerul Ascenta.

„Sunt firme care fac studii, din care reiese că Bucureştiul este prea scump, prea aglomerat, greu de găsit forţă de muncă loială şi optează pentru alte oraşe. Sunt şi multe cazuri în care decizia legată de localizarea sediului ţine de dorinţa personală a managerilor“, explică Savin.

Tentaţia oportunităţii

Deşi speră la o dezvoltare a oraşelor româneşti similară cu a celor din Cehia sau Polonia, el admite că distanţa de recuperat este mult prea mare, iar corporaţiile se uită atent la costul de mutare înainte să deschidă un nou sediu.

„Dacă eşti o companie germană, la graniţă cu Polonia şi Cehia, îţi este mult mai uşor să lucrezi cu o subsidiară la 100 km depărtare, decât cu una la 1.000 km. Nu cred că vom reuşi să replicăm modelul la aceeaşi dimensiune fără programe clare de atragere a companiilor“, conchide Savin.

Totuşi, tentaţia de a fi printre primii pe o piaţă nouă atrage tot mai mulţi investitori cu renume în bătălia pentru dezvoltarea oraşelor secundare din România. Anul trecut, Vastint România, divizia imobiliară a Inter IKEA, a depus cereri la OSIM pentru înregistrarea mărcilor Business Garden Cluj, Business Garden Constanţa, Business Garden Iaşi şi Business Garden Timişoara. Compania nu a anunţat încă planuri concrete de extindere în aceste oraşe, dar intenţia este clară.  

Rămâne de văzut până la ce nivel vor reuşi să se dezvolte aceste centre regionale de afaceri şi când vor apărea primele corporaţii care să se mute din Bucureşti.

POTENŢIAL Gradul de neocupare al clădirilor de birouri disponibile în oraşele regionale este la jumătate faţă de cel din Bucureşti, ceea ce arată că mai există loc de dezvoltare

584 de mii de metri pătraţi este suprafaţa totală de birouri moderne din Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov, puţin sub stocul zonei metropolitane a oraşului polonez Gdansk

„Investitorii trebuie să ţină cont de evoluţia economică a întregii Europe Centrale şi de Est şi să anticipeze nevoile reale ale segmentului de birouri“
Iulian Dascălu, proprietar Iulius Group
 


„Chiriaşii clădirilor din oraşele de provincie sunt mai mult din zona serviciilor de suport, deoarece dispun de forţă de muncă mai ieftină decât în Bucureşti“
Alex Morar, CEO NEPI


„Sunt companii care se plâng de lipsa disponibilităţii forţei de muncă în oraşele regionale. La un anumit cost salarial se plâng, dar dacă ar schimba puţin acest cost poate ar funcţiona“
Silviu Savin, partener Ascenta Management

Te-ar putea interesa și: