România se situează, în opinia ING Real Estate, în clasa de ţări cu risc major pentru investiţiile în real estate. Atât randamentele încă mari, cât şi dimensiunea pieţei trezesc însă interesul investitorilor.
După ce, în urmă cu două săptămâni, piaţa a fost zguduită de scandalul cererii de faliment a Yapitek, ulterior aplanat, prezentul aduce noi tensiuni în real estate. Antrepriza Generală de Construcţii Carpaţi (AGCC), constructorul proiectelor Vitan Platinum Towers şi West Park Militari, este încolţită de creditori. Conform recuperatorului de creanţe Urban & Asociaţii, creditorii Strabag, Novexim International şi Besta Group au cerut deschiderea procedurii falimentului împotriva AGCC. Datoriile companiei s-ar ridica la 1,5 milioane de euro. Contractul dintre Grupul Platinum şi AGCC se întinde pe o perioadă de trei ani, iar până în prezent a fost plătit un avans considerabil. Conform reprezentanţilor grupului Platinum, în situaţia în care AGCC nu va rezolva diferendul financiar cu creditorii, se va apela la serviciile altui constructor, pentru a se limita întârzierea lucrărilor. AGCC nu a comentat această informaţie până la închiderea ediţiei, dar reprezentanţii Besta Group ne-au confirmat existenţa unei acţiuni în justiţie contra AGCC, pentru recuperarea unei datorii de 700.000 lei. Acest gen de scandal poate reprezenta un indiciu pentru investitori. Riscurile nu ţin neapărat de propriul management, ci pot apărea şi din relaţiile cu firmele partenere. De altfel, compania de consultanţă şi audit PricewaterhouseCoopers a reclamat opacitatea mediului de afaceri românesc, în condiţiile în care accesul investitorilor la informaţiile din piaţă sunt decisive în reuşita unui proiect.
Concernul Trigranit dezvoltă, în Bucureşti, proiectul Esplanada şi, prin compania de investiţii Polus, centrele comerciale Polus Cluj-Napoca şi Constanţa, investiţiile totale fiind de peste 1,2 miliarde de euro. În riscurile din piaţă, Lorant Varga, CEO al companiei, introduce şi amestecul politicii în economie, alături de lipsa de transparenţă. „În estul Europei, în general, există o lipsă de transparenţă politică şi administrativă şi un amestec al politicii în economie“, spune acesta. În opinia grupului de investiţii Immorent, factori de risc ce pot afecta investiţiile sunt: situaţia juridică a proprietăţilor şi selectarea unor contractori generali ce desfăşoară un număr mare de lucrări. Acestea determină presiuni legate de necesarul de forţă de muncă. Alt risc din piaţă este legat de creşterea continuă a costurilor şi procesul lent de dezvoltare a infrastructurii şi urbanismului. Finanţarea unui proiect implică, la rândul ei, câteva riscuri, de la creşterea dobânzii de referinţă, până la diminuarea continuă a ratelor de capitalizare.
Amplasamentul, un factor de cele mai multe ori decisiv
Există, însă, şi opinii conform cărora riscurile nu sunt chiar atât de mari. „Având în vedere calitatea investiţiilor dezvoltate de noi, nu cred că riscăm foarte mult“, spune Doina Mircioiu, director al companiei Andami, firmă care dezvoltă proiectul Magnolia Corbeanca, iar pentru anul viitor intenţionează să construiască ansamblul de vile Magnolia Tamaş şi un complex de blocuri în Pantelimon, cu peste 1.000 de apartamente. Investiţiile totale în real estate ale Andami vor depăşi 60 de milioane de euro.
Shai Mor, fostul vicepreşedinte al Neocity Grup, companie ce are programate, în România, investiţii de peste un miliard de euro până în 2009, consideră, la fel ca şi Mike Lloyd, fost CEO al Băneasa Investments, că cel mai important element al unei dezvoltări imobiliare este locaţia aleasă. „Nu poţi construi într-o zonă selectă un imobil lipsit de personalitate, cu finisaje banale etc. Până la urmă, cel mai mare risc este să nu-ţi poţi vinde proiectul“, spune Mor. „Întotdeauna am spus că în real estate cele trei elemente de bază sunt locaţia, locaţia şi locaţia“, afirmă şi Lloyd.
Pe piaţă există dezvoltatori care nu iau atent în calcul riscurile ce apar în evoluţia unui proiect. „Eu spun de mult că vor apărea şi eşecuri, riscurile sunt multe şi evitarea lor cere multă atenţie“, spune preşedintele UNIM, Gabriel Zamfir. Cum se explică totuşi apetenţa investitorilor pentru piaţa românească? Foarte simplu. Cumpărătorii tradiţionali, precum Immoeast, tind să se implice în dezvoltare, prin diverse parteneriate, pentru a diminua riscurile investiţiilor într-o piaţă plină de oportunităţi, dar cu randamente în scădere.
Pe piaţa imobiliară est-europeană, conform unui studiu al PricewaterhouseCoopers, cel mai mic grad de risc este întâlnit în cazul Varşoviei şi Budapestei. În ciuda unei evoluţii superioare ale acestui sector, Bucureştiul este considerat, încă, un oraş relativ riscant pentru investitori.
Riscuri pentru investitori
Conform reprezentanţilor Cushman & Wakefield Activ Consulting, printre riscurile investiţiilor imobiliare se află:
FINANŢARE:
– Ratele de capitalizare aflate într-un proces de continuă descreştere.
– Riscul de creştere a dobânzii de referinţă şi, implicit, a ratei dobânzii la credite.
NEOCUPARE:
– Majorarea stocului pe toate segmentele pieţei va conduce la o creştere a ratei de neocupare şi presiuni pe nivelul chiriilor cu tendinţe de scădere.
– Existenţa unui număr crescut de proiecte de calitate îndoielnică.
– Lipsa infrastructurii şi a unor planuri de dezvoltare urbanistică şi sistematizare.
COSTURI:
– Creşterea costurilor de construire (materiale de construcţii, manoperă etc).
– Preţuri nejustificat de mari pentru terenuri şi locuinţe.
Riscuri de ţară
RIDICAT România este considerată de ING Real Estate ca o ţară riscantă pentru investiţiile imobiliare. Alături de ţara noastră, în această categorie mai intră şi Turcia (ţară cu o evoluţie explozivă în real estate), Rusia (unde condiţiile economice şi sociale sunt încă neclare), Argentina, Filipine, Vietnam, China, Brazilia sau India.
MEDIU Statele din estul şi centrul Europei, cum ar fi Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia şi Slovenia, alături de Grecia sau Mexic, sunt situate în categoria ţărilor cu risc mediu.
SCAZUT Riscuri scăzute pentru investitori apar în general în ţările dezvoltate, precum Statele Unite, Marea Britanie, Spania, Olanda, Austria etc.
Contează vânzările
«Nu poţi construi într-o zonă selectă un imobil lipsit de personalitate, cu finisaje banale. Până la urmă, cel mai mare risc din real estate este să nu-ţi poţi vinde proiectul.»
Shai Mor, fost vicepreşedinte Neocity Grup
