Două companii ale Primăriei București facturează lunar chiria pentru același spațiu
Mai mulți operatori economici și ONG-uri s-au trezit de ceva timp într-o situație absurdă, total lipsită de logică.
Astfel, li se solicită, în mod constant, să plătească chiria spațiului închiriat al fondului locativ al Municipiul București atât de Administrația Fondului Imobiliar (AFI) cât și de la Compania Municipală Imobiliara București (CMIB).
Analizând actele furnizate de o societate care se află de ceva timp în această piesă veritabilă care se înscrie cu brio în teatrul absurdului, observăm faptul că acesta a încheiat, în timp, mai multe contracte de închiriere cu AFI plătind constant și la timp chiria.
Conform reprezentanților societății, în anul 2018, au primit o notificare din partea AFI prin care li se aducea la cunoştinţă că începând cu lună noiembrie activitățile de facturare și încasare a chiriei datorate au fost delegate pe o perioadă de 5 ani către Compania Municipală Imobiliara București SA (CMIB). La baza notificării stând dispoziţiilor H.C.G.M.B. nr. 538/23.08.2018 prin care s-a aprobat contractul de delegare nr. 1083/28.09.2018. Astfel că CMIB a început să emită facturi lunare pentru chirie și AFI a încetat emiterea acestora, drept pentru care plățile s-au efectuat către CMIB.
Până aici toate bune și frumoase sau, mai bine spus, acoperite legal. Mai puțin de înțeles este de ce trebuie interpusă o companie care să se ocupe de facturare și încasare atâta timp cât AFI administra fondul imobiliar și avea propriul departament de facturare și încasare, inclusiv o casierie care funcționa la sediul acesteia?
Intensitatea piesei începe în anul 2023 când AFI a trimis o nouă notificare prin care chiriașul era înștiințat că respectivul” Contract de delegare” a încetat prin ajungerea la termen, astfel încât îi solicită să plătească chiria către AFI. Reamintim că AFI este semnatarul contractului de închiriere.
Din luna următoare trimiterii notificării și până acum, atât AFI cât și CMIB trimit facturi lunare pentru chiria aceluiași spațiu.
Deși Evenimentul zilei a publicat un articol în data de 15 august 2024, nici Nicușor Dan, fostul primar al Capitalei și nici actualul primar interimar nu au avut timp să se ocupe de această situație absurdă și să aducă la masă cele două instituții subordonate și să pună capăt acestei dispute.
Ai un spațiu închiriat printr-un contract semnat cu AFI, CMIB te notifică să îi plătești chiria
În 2023, AFI a transmis o nouă notificare chiriașilor, anunțând că „Contractul de delegare” a ajuns la termen, astfel încât chiria trebuie plătită din nou către AFI, titularul contractului de închiriere. Însă, din luna următoare, atât AFI, cât și CMIB au continuat să trimită facturi lunare pentru același spațiu.
Am solicitat informații suplimentare și am aflat că această situație nu este singulară: mai mulți chiriași primesc facturi de la ambele entități.
În plus, recent, CMIB a transmis o notificare printr-un e-mail de ”gmail”, semnată de directorul economic, Mariana Badea, prin care solicită plata chiriei în contul său, fără a avea contrasemnătura AFI, asta în condițiile în care informarea transmisa de pe un e-mail de ”gmail” nu reprezintă o încercare de fraudă.
Sfatul unui avocat, ce trebuie să faci în această situație
Pentru a aduce puțină lumină în situația mai sus descrisă am cerut sfatul avocatului Alexandru Enăchescu specializat în domeniul dreptului comercial.
Domnule avocat, așa cum am discutat, două companii din subordinea Primăriei Capitalei, solicită plata chiriei lunare pentru același spațiu. Practic AFI, cu care există semnat contractual de închirieire, cât și CMIB, facturează lunar chiria pentru spațiu și solicită plata acesteia în contul lor. Cunoașteți situația?
Avocat Alexandru Enăchescu: Da, o cunosc. Este o situație relativ des întâlnită pentru că și mie mi s-au adresat pentru clarificări mai mulți dintre chiriașii care au spații închiriate de la Municipiul București. CMIB este una dintre companiile Municipiului București înființate în mandatul doamnei Primar General Gabriela Firea. Cu această ocazie, s-a realizat un Contract de delegare a gestiunii serviciului de interes local privind întreținerea și reparațiile curente ale fondului imobiliar aflat în proprietatea Municipiului București și/sau în administrarea Consiliului General al Municipiului București, în care prin Anexa nr. 1 la HCGMB nr. 538/2018 s-a indicat că această delegare se face pe o durată de 5 ani socotită din luna iulie 2018. Așadar, Contractul de delegare nr. 1083/28.09.2018 invocat de către Compania Mobiliară Municipala București a expirat la 28.09.2023.
În aceste condiții concluzia mea este că CMIB nu mai are în folosință spațiile Mun. București în urma expirării și neprelungirii acestui Contract de delegare a folosinței spațiilor. Tocmai de aceea ulterior, după anul 2023, AFI a intervenit și a solicitat plata chiriei în contul propriu, semnând totodată contracte de închiriere cu chiriaşii.
Care este situația în prezent a acestei Companii?
Avocat Alexandru Enăchescu: Alături de alte Companii înființate în acea perioadă instanța a dispus dizolvarea CMIB deoarece nu au fost înființate în mod legal. Nu voi mai insista pe acest subiect deoarece s-a vorbit și scris mult pe această temă. Ceea ce mulți dintre oameni nu cunosc este faptul că la data de 21.10.2024, Consiliul General al Municipiului București a adoptat o Hotărâre privind dizolvarea și lichidarea Companiei Municipale București S.A. și acordarea unui mandat special reprezentaților Municipiului București în Adunarea Generală a Acționarilor a societății Compania Municipală Imobiliara București S.A. pentru a realiza dizolvarea acestei entități. Conform acestei Hotărâri, Municipiul București, prin Consiliul General al Municipiului București, în calitate de acționar majoritar al societății Compania Municipală Imobiliara București S.A., a aprobat dizolvarea și lichidarea societății Compania Municipală Imobiliara București S.A. în temeiul art. 227 alin. 1, lit. b şi lit. d din Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale.
Subliniez că pe perioada lichidării CMIB SA nu poate face alte activități cu excepția celor necesare pentru dizolvare și lichidare. În concluzie se poate trage concluzia că pretinderea și încasarea chiriei nu face parte dintre acțiunile specifice dizolvării și lichidării.
Cunoașteti daca există litigii în care CMIB a cerut obligarea vreunui chiriaș la plata chiriei în aceste condiții? Ce concluzie se poate trage?
Avocat Alexandru Enăchescu: Nu cunosc să existe vreun litigiu în care CMIB să fi cerut obligarea vreunui chiriaș la plata chiriei în aceste condiții. Bănuiesc că cei de la CMIB cunosc faptul că instanţa le-ar respinge o asemenea cerere și ar genera costuri inutile.
O posibilă explicație este aceea că angajații CMIB încearcă să își asigure în această manieră fonduri cât mai multe pentru salariile lor, pentru a amâna momentul în care să fie concediați prin intrarea în incapacitate de plată și finalizării dizolvării și lichidării CMIB.
Ce trebuie să facă chiriașii care primesc Notificări de plată a chiriei din partea CMIB?
Avocat Alexandru Enăchescu: În niciun caz nu trebuie să plătească chiria către CMIB, dacă nu are contract semnat cu aceasta, deoarece această entitate nu este creditoarea chiriei în temeiul argumentelor de mai sus. Chiria este datorată în mod legal către AFI. Doar AFI, persoana juridică cu care este semnat contractul de închiriere poate delega o altă entitate juridică să încaseze chiria așa cum a și făcut în cazul CMIB pe perioada Contractului de delegare. După expirarea contractului de delegare sau amendarea acestuia atribuția de a încasa chiria a revenit la AFI.
Si dacă sunt chiriași care au achitat chiria către CMIB, ce se întâplă în acestă situație?
Avocat Alexandru Enăchescu: În primul rând ar trebui să plătească chiria la AFI, să nu riște încetarea contractului de închiriere și evacuarea sa din spațiu. Am analizat mai multe contracte și în acestea nu există nicio clauză legată de plată către CMIB a chiriei.
Totodată, ar trebui să notifice CMIB că refuză la plată factura și prin SPV și direct pentru a putea demonstra ulterior acest lucru.
Pe de altă parte, dacă au plătit chiria către CMIB ar trebui să solicite acestei entități să le returneze sumele plătite iar în cazul în care refuză restituirea sumelor achitate ar trebui să acționeze în judecată această entitate pentru recuperarea sumelor achitate în mod nedatorat.
Problema este că CMIB este în curs de dizolvare și nu știm dacă la finalul procesului va mai exista această entitate și dacă va mai fi solvabilă. În subsidiar poate fi formulată și plângere penală pentru înșelăciune deoarece se poate vorbi de o inducere în eroare a chiriașilor pentru plata chiriei deși aceasta nu era datorată lor. Urmează ca organele de anchetă penală care sunt învestite cu o asemenea plângere să dea o soluție în funcție de probele administrate, de la caz la caz.
Totuși, cum ar putea afla un chiriaș care a plătit chiria către CMIB dacă aceasta a fost plătită mai departe către AFI și astfel I se stinge obligația de plată?
Avocat Alexandru Enăchescu: În cazul în care ați achitat chiria către CMIB, solicitați un extras de cont și o confirmare scrisă privind transferul sumelor către AFI. Doar astfel vă puteți asigura că obligația contractuală a fost stinsă.
