Piața terenurilor agricole: noi pași spre blocaj

Discuţiile au pornit de la faptul că Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, intrată în vigoare în 11 aprilie 2014, adaugă o birocraţie dificilă şi costisitoare atât pentru proprietarii care doresc să vândă un teren extravilan, cât şi pentru autorităţile publice în raza cărora se află respectivul teren. Chiar dacă actul a fost modificat recent prin Legea nr. 68/2014, publicată în data de 13 mai 2014, nici forma nouă nu simplifică procedura.

Ideea avansată iniţial a fost ca Normele pentru aplicarea legii nr. 17/2014 să fie elaborate în termen de 7 zile de la intrarea în vigoare a actului normativ. Până acum însă, avem doar un proiect, publicat pe site-ul Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, iar forma propusă nu este deloc încurajatoare. Din contră, procedura propusă este costisitoare, anevoioasă şi greu realizabilă într-un termen rezonabil, riscând să creeze un blocaj pe piaţa tranzacţiilor cu terenuri agricole extravilane.

Ce spune noua reglementare

În esenţă, potrivit proiectului de norme metodologice propus, anterior vânzării unui teren agricol extravilan, proprietarul este obligat să înregistreze la primăria din raza unităţii administrativ teritoriale unde se află situat terenul, o cerere prin care să solicite afişarea ofertei de vânzare, împreună cu o serie de documente justificative privind dreptul de proprietate asupra acestuia. Scopul este de a aduce la cunoştinţa preemptorilor, adică persoanelor care au prioritate la achiziţionarea unui astfel de teren, cum sunt coproprietarii, arendaşii, vecinii şi statul român prin Agenţia Domeniilor Statului, intenţia proprietarului de a înstrăina terenul şi oferta de vânzare. În final, preemptorii au posibilitatea să cumpere terenul, cu prioritate, la preţul propus prin oferta de vânzare.

În cazul în care vânzarea terenului s-ar face cu nerespectarea procedurii menţionate, preemptorii ar putea solicita anularea unor astfel de tranzacţii. În cazul în care niciuna dintre persoanele care au prioritate nu este interesată de cumpărarea terenului, primăria va emite o adeverinţă care atestă faptul că s-a parcurs procedura şi că terenul este liber la vânzare la preţul solicitat de vânzător prin oferta de vânzare. Dacă însă unul dintre preemptori îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, calitatea acestuia pentru a cumpăra terenul cu prioritate va fi supusă unei analize amănunţite de către direcţiile pentru agricultură şi dezvoltarea rurală judeţene sau de către direcţia tehnică de specialitate din cadrul ministerului, după caz. În urma acestei analize, fie se va emite un aviz final pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fie se va emite un aviz negativ, în cazul în care persoana respectivă nu deţine calitatea de potenţial cumpărător în condiţiile legii.

Noi atribuţii pentru autorităţile publice

Astfel, pentru punerea în practică a acestei proceduri, normele metodologice includ o serie de atribuţii noi în sarcina primăriilor, a direcţiilor pentru agricultură şi dezvoltare rurală judeţene, respectiv în sarcina direcţiei tehnice de specialitate din cadrul ministerului. De exemplu, primăriile vor prelua cererea de la vânzător, împreună cu oferta şi documentele justificative privind dreptul de proprietate, vor afişa oferta de vânzare la sediul primăriei şi pe site-ul propriu, vor întocmi lista preemptorilor, vor gestiona un registru local de evidenţă a ofertelor de vânzare şi vor comunica dosarele pentru analiză către alte structuri din cadrul ministerului.

Direcţiile pentru agricultură şi dezvoltare rurală judeţene, respectiv direcţia tehnică de specialitate din cadrul ministerului, vor verifica dosarele transmise de către primării, vor afişa pe site-ul propriu ofertele de vânzare, vor organiza şi gestiona baza de date a circulaţiei terenurilor agricole situate în extravilan, vor analiza calitatea preemtorilor care şi-au manifestat intenţia de a cumpăra terenul şi vor emite, după caz, avizul final sau negativ. Lucrurile se complică şi mai tare dacă apar mai mulţi astfel de potenţiali cumpărători. În această situaţie, primăriile vor fi obligate să adopte măsuri organizatorice pentru desfăşurarea la sediul primăriei a procedurilor de alegere a potenţialului cumpărător de către vânzător. Este evident că o astfel de procedură presupune costuri suplimentare pentru bugetul autorităţilor publice, întrucât este nevoie de personal special pentru îndeplinirea atribuţiilor indicate anterior.

Implicaţii pentru proprietarii de terenuri