Piața terenurilor agricole: noi pași spre blocaj
Implicaţiile noii legi care reglementează tranzacţiile cu terenuri agricole extravilane sunt subiect de dezbatere pe agenda publică din agricultură de mai multe săptămâni, dar ultimele evoluţii arată că ne îndreptăm spre un blocaj real al acestei pieţe.
Discuţiile au pornit de la faptul că Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, intrată în vigoare în 11 aprilie 2014, adaugă o birocraţie dificilă şi costisitoare atât pentru proprietarii care doresc să vândă un teren extravilan, cât şi pentru autorităţile publice în raza cărora se află respectivul teren. Chiar dacă actul a fost modificat recent prin Legea nr. 68/2014, publicată în data de 13 mai 2014, nici forma nouă nu simplifică procedura.
Ideea avansată iniţial a fost ca Normele pentru aplicarea legii nr. 17/2014 să fie elaborate în termen de 7 zile de la intrarea în vigoare a actului normativ. Până acum însă, avem doar un proiect, publicat pe site-ul Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, iar forma propusă nu este deloc încurajatoare. Din contră, procedura propusă este costisitoare, anevoioasă şi greu realizabilă într-un termen rezonabil, riscând să creeze un blocaj pe piaţa tranzacţiilor cu terenuri agricole extravilane.
Ce spune noua reglementare
În esenţă, potrivit proiectului de norme metodologice propus, anterior vânzării unui teren agricol extravilan, proprietarul este obligat să înregistreze la primăria din raza unităţii administrativ teritoriale unde se află situat terenul, o cerere prin care să solicite afişarea ofertei de vânzare, împreună cu o serie de documente justificative privind dreptul de proprietate asupra acestuia. Scopul este de a aduce la cunoştinţa preemptorilor, adică persoanelor care au prioritate la achiziţionarea unui astfel de teren, cum sunt coproprietarii, arendaşii, vecinii şi statul român prin Agenţia Domeniilor Statului, intenţia proprietarului de a înstrăina terenul şi oferta de vânzare. În final, preemptorii au posibilitatea să cumpere terenul, cu prioritate, la preţul propus prin oferta de vânzare.
În cazul în care vânzarea terenului s-ar face cu nerespectarea procedurii menţionate, preemptorii ar putea solicita anularea unor astfel de tranzacţii. În cazul în care niciuna dintre persoanele care au prioritate nu este interesată de cumpărarea terenului, primăria va emite o adeverinţă care atestă faptul că s-a parcurs procedura şi că terenul este liber la vânzare la preţul solicitat de vânzător prin oferta de vânzare. Dacă însă unul dintre preemptori îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, calitatea acestuia pentru a cumpăra terenul cu prioritate va fi supusă unei analize amănunţite de către direcţiile pentru agricultură şi dezvoltarea rurală judeţene sau de către direcţia tehnică de specialitate din cadrul ministerului, după caz. În urma acestei analize, fie se va emite un aviz final pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fie se va emite un aviz negativ, în cazul în care persoana respectivă nu deţine calitatea de potenţial cumpărător în condiţiile legii.
Noi atribuţii pentru autorităţile publice
Astfel, pentru punerea în practică a acestei proceduri, normele metodologice includ o serie de atribuţii noi în sarcina primăriilor, a direcţiilor pentru agricultură şi dezvoltare rurală judeţene, respectiv în sarcina direcţiei tehnice de specialitate din cadrul ministerului. De exemplu, primăriile vor prelua cererea de la vânzător, împreună cu oferta şi documentele justificative privind dreptul de proprietate, vor afişa oferta de vânzare la sediul primăriei şi pe site-ul propriu, vor întocmi lista preemptorilor, vor gestiona un registru local de evidenţă a ofertelor de vânzare şi vor comunica dosarele pentru analiză către alte structuri din cadrul ministerului.
Direcţiile pentru agricultură şi dezvoltare rurală judeţene, respectiv direcţia tehnică de specialitate din cadrul ministerului, vor verifica dosarele transmise de către primării, vor afişa pe site-ul propriu ofertele de vânzare, vor organiza şi gestiona baza de date a circulaţiei terenurilor agricole situate în extravilan, vor analiza calitatea preemtorilor care şi-au manifestat intenţia de a cumpăra terenul şi vor emite, după caz, avizul final sau negativ. Lucrurile se complică şi mai tare dacă apar mai mulţi astfel de potenţiali cumpărători. În această situaţie, primăriile vor fi obligate să adopte măsuri organizatorice pentru desfăşurarea la sediul primăriei a procedurilor de alegere a potenţialului cumpărător de către vânzător. Este evident că o astfel de procedură presupune costuri suplimentare pentru bugetul autorităţilor publice, întrucât este nevoie de personal special pentru îndeplinirea atribuţiilor indicate anterior.
Implicaţii pentru proprietarii de terenuri
Pe lângă costurile suplimentare pe care le presupun aceste proceduri pentru toate părţile implicate într-o tranzacţie, vânzarea terenurilor agricole extravilane devine mai anevoioasă pentru proprietar. Anterior depunerii ofertei de vânzare la primărie, acesta va avea cel mai probabil un potenţial cumpărător cu care va negocia un preţ, în concordanţă cu piaţa. În lipsa unei astfel de înţelegeri, în măsura în care preţul din oferta de vânzare este stabilit unilateral de către vânzător, există riscul ca preţul propus să nu fie ancorat în realităţile pieţei şi nici măcar preemptorii să nu îşi exercite dreptul de a accepta oferta de vânzare a terenului. În această situaţie, dacă vânzătorul va reduce preţul, procedura va trebui reluată. Ca atare, în cele mai multe cazuri, o astfel de procedură va fi iniţiată de către vânzător după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare privind terenul în discuţie cu un potenţial cumpărător, cu riscul ca vânzarea să nu fie finalizată, dacă unul dintre preemptori îşi va exercita dreptul de a achiziţiona terenul în discuţie. Nu în ultimul rând, este greu de crezut că această procedură se va finaliza într-un termen rezonabil. Este adevărat că termenele propuse de norme pentru îndeplinirea diverselor etape sunt scurte, însă în lipsa unui efectiv de personal corespunzător, avem îndoieli că aceste termene vor putea fi respectate în practică.
O soluţie de reducere a birocraţiei
O posibilă soluţie ar fi fost ca legea nr. 17/2014 şi normele de punere în aplicare să evite realizarea diverselor etape ale acestei proceduri de către instituţii diferite. De exemplu, ca regulă, primăriile ar fi putut să efectueze direct analiza dosarelor, iar restul structurilor teritoriale şi centrale să aibă un rol minimal, în situaţii cu caracter excepţional.
Costurile ar fi fost similare, pentru că oricum primăriile vor fi nevoite să afecteze personal pentru realizarea atribuţiilor specifice stabilite prin actul normativ, însă ar fi fost evitat timpul pierdut cu transferul dosarelor către alte structuri din cadrul ministerului.
Având în vedere importanţa pe care tranzacţiile cu pământ o au pentru dezvoltarea agriculturii, este crucial ca normele metodologice pentru implementarea legii să nu ducă la blocajul pieţei terenurilor agricole.
Adina Tătaru, avocat bpv GRIGORESCU ȘTEFĂNICĂ Șerban Dumitrescu, avocat bpv GRIGORESCU ȘTEFĂNICĂ
