Anul trecut, cele mai mari fonduri de pensii din Canada, Africa de Sud, Danemarca şi Polonia au făcute plasamente imobiliare de sute de milioane de euro în România, direct sau prin intermediul investitorilor imobiliari ai căror acţionari sunt. Aceştia au fost motivaţi de randamentele de 6-8% ce pot fi obţinute în România, indicatori superioari celor de pe pieţele mature. Comportamentul acestui tip de investitori, orientat pe termen lung, transmite un sentiment de stabilitate şi acţionează ca un garant pentru noi investitori.

Totuşi, România se confruntă cu o mare piedică în atragerea numelor  noi pe piaţa imobiliară. Când prezintă străinilor oportunităţile de investiţii din ţară, brokerii se lovesc cu recurenţă de întrebarea: Fondurile de pensii româneşti unde investesc?

„Vă puteţi imagina cam ce reacţie au atunci când li se spune că este ilegal să plasezi în imobiliare banii fondurilor de pensii din România. Ce spune asta despre încrederea autorităţilor române în sectorul acesta? Cum să le explicăm noi că statul român preferă să se finanţeze şi să oblige la achiziţia de titluri de stat pentru că este comod şi că, de fapt, această decizie nu are legătură cu stabilitatea acestui activ“, spune Silviana Petre Badea, National Director, Head of Capital Markets în cadrul JLL Romania.

Legea care reglementează activitatea fondurilor de pensii administrate privat din România interzice clar investiţiile în piaţa imobiliară sau în instrumente cu expuneri imobiliare, cum sunt obligaţiunile ipotecare, în produse structurate sau complexe, precum şi în fonduri de hedging sau vehicule de investiţii similare.

Activitate limitată

Spre deosebire de ţările occidentale, în care contribuţiile de pensii ale angajaţilor sunt administrare de fonduri private, în România acest sistem a fost introdus de mai puţin de nouă ani. În plus, doar 5,1% din contribuţia de pensii a angajaţilor merge către pensiile private obligatorii, restul fiind destinată plăţii pensiilor curente. Această contribuţie trebuia să crească treptat, pentru ca în acest an să ajungă la 6%, însă Guvernul a sacrificat în repetate rânduri pensiile private pentru a-şi acoperi deficitele din sistem.

La sfârşitul primului semestru al anului trecut, 6,68 milioane de români participau la sistemul de pensii administrate privat. Valoare totală a activelor gestionate de fondurile de pensii se ridica la 6,1 mld. euro, potrivit celor mai recente rapoarte ale Autorităţii de Supraveghere Financiară (ASF). Spre comparaţie, valoarea activelor administrate de unul dintre cele mai mari fonduri de pensii din Polonia, Aviva, este mai mare decât a întregului sistem de pensii private din România.

Banii de pensii ai românilor ajung în proporţie de 65% în titluri de stat, 17% în acţiuni, 8% în depozite bancare şi 4% în oligaţiuni corporative.

Radu Crăciun, preşedintele BCR Pensii, consideră oportună includerea investiţiilor imobiliare printre instrumentele aprobate de lege pentru că obligaţiunile încep să aducă randamente tot mai mici.

„Investiţiile în active imobilare finalizate pot fi asimilate investiţiilor în obligaţiuni, în condiţiile în care chiriile furnizează un flux de numerar fără fluctuaţii majore pe termen lung“, spune Crăciun.

La rândul său, Silviana Petre Badea  cere Guvernului să permită fondurilor de pensii private să investească direct sau indirect în proprietăţi imobiliare. „Un mic procent, de 5-10% din totalul sumelor colectate, investit în imobiliare în România ar da şi investitorilor străini încredere în piaţa noastră“, menţionează ea.

Dacă s-ar permite investiţiile imobiliare, Crăciun spune că, într-o primă etapă, o expundere de maxim 5% ar fi suficientă. Totuşi el identifică un obstacol în realizarea acestui lucru.

„Ideal, o expunere la sectorul imobiliar ar trebui să fie luată prin intermediul unui fond de investiţii specializat care ar asigura pe de o parte experienţa specifică unor astfel de investiţii şi, pe de altă parte, un portofoliul diversificat de proiecte imobilare. Din păcate, în România nu există astfel de fonduri listate, bursa oferind maxim una-două companii, cu o lichiditate scăzută, care ar putea oferi expunere la sectorul imobiliar“, evidenţiază şeful BCR Pensii.

Singurele două companii imobiliare listate la Bursa de Valori Bucureşti sunt New Europe Property Investments (NEPI), cel mai mare investitor imobiliar local, dar cu activitate slabă pe bursa românească, şi Impact Developer & Contractor, specializată pe construcţia de locuinţe.

Liga mare

Investitorii imobiliari susţinuţi de fonduri de pensii au început să devină mai activi în România abia anul trecut, însă prezenţa lor a fost clar punctată de valorile mari tranzacţionate. Cea mai importantă infuzie de capital din 2016 a fost obţinută de Globalworth. Firma fondată de Papalekas a atras în acţionariat compania Growthpoint, un gigant cu active evaluate la 7,6 mld. euro, al cărui principal acţionar este fondul de pensii al angajaţilor guvernului sud-african. Government Employees Pension Fund (GEPF) administrează active în valoare de 110 mld. euro şi este cel mai mare fond de pensii din statul african. Investitorul a plătit 186,4 mil. euro pentru 27% din acţiunile Globalworth.

Tot platforma de investiţii creată de Papalekas a reuşit să obţină 150 mil. euro prin vânzarea unor obligaţiuni garantate cu proprietăţi imobiliare către Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), cel mai mare fond de pensii canadian. În 2009, CPPIB a făcut parte dintr-un consorţiu care a investit 300 mil. dolari în Skype. Doi ani mai târziu şi-a vândut participaţia către Microsoft pentru 1,1 mld. dolari. Valoarea activelor administrate de fondul canadian în numele a 19 milioane de contribuitori este cu 35% mai mare decât PIB-ul României, care în 2015 a fost de 160 mld. euro.

Cu ochii pe oportunităţi

Valad Europe este un alt investitor susţinut de fonduri de pensii. La plasamentele acestuia contribuie şi PFA Pension, cel mai mare fond de pensii din Danemarca. Valad deţine în România trei parcuri logistice din jurul Bucureştiului şi este al patrulea cel mai mare proprietar de astfel de active din ţară. Până în primăvara trecută, proprietăţile Valad din România erau deţinut în parteneriat cu Aviva Investors, administratorul activelor imobiliare ale Aviva – unul dintre liderii mondiali în domeniul asigurărilor şi pensiilor. Aviva Investors a vândut tot ce avea în România şi a ieşit de pe piaţă, la fel cum a făcut şi cu divizia de pensii, care a fost preluată de Metropolitan Life.

Totuşi, britanicii de la Aviva sunt prezenţi indirect în România prin Globe Trade Centre (GTC). Listat la Bursa de la Varşovia, GTC are printre acţionari două dintre cele mai mari fonduri de pensii din Polonia: Aviva deţine 7,5% din companie şi PZU are 10,4%. GTC a investit anul trecut peste 50 mil. euro în achiziţia clădirilor de birouri Premium Plaza şi Premium Point, din apropierea Pieţei Victoriei, şi în răscumpărarea participaţiei de 41,1% pe care ciprioţii de la Bluehouse Capital o aveau în cadrul complexului de birouri City Gate din Bucureşti.

Tot anul trecut a fost iniţiată şi una dintre cele mai mari tranzacţii din retailul românesc. Vânzarea lanţului de supermarketuri Profi pentru 533 mil. euro nu ar fi fost posibilă fără implicarea fondurilor de pensii. Cumpărătorul reţelei, fondul Mid Europa Partners, este susţinut financiar şi de Lancashire County Pension Fund din Marea Britanie. De cealaltă parte, vânzătorii reţelei de magazine, Enterprise Investors, au fost susţinuţi de fondul de pensii publice din California CalPERS, AlpInvest (deţinut de fondurile olandeze de pensii PGGM şi ABP) şi de casa de pensii Keva, aflată sub autoritatea guvernului finlandez.

Un alt investitor de calibru prezent în România este AEW Europe, deţinut de băncile de investiţii Natixis şi La Banque Postale. Vehiculele investiţionale administrate de AEW Europe au fost înfiinţate şi cu ajutorul fondurilor de pensii. Compania deţine de aproape un deceniu în România clădirea de birouri America House din centrul Bucureştiului şi parcul de retail Promenada din Târgu Mureş, active evaluate în 2015 la 136 mil. euro. Recent, AEW Europe a scos la vânzare imobilul de birouri.

Intrarea proprietăţilor imobiliare pe lista instrumentelor de investiţii pe care fondurile de pensii le pot utiliza pentru a-şi plasa banii ar creşte automat lichiditatea pieţei locale şi ar atrage nume noi în România. Dar cel mai important, ar putea spori banii de pensii ai românilor.

Te-ar putea interesa și: